地产商开发楼盘套路（开发商炒作完新盘就跑路）

地产商开发楼盘套路（开发商炒作完新盘就跑路）(1)

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好北京南六环中轴线中海云熙怎样有投资价值吗

回答：没有价值，属于规划炒作下的，一手远郊三无溢价盘。

提问：房姐，我在北京有一套能变现400万的六环房子，南宁有套货款房，现在想给儿子在北京买房手上的钱在北京不够手付，想集中手上的钱在南宁投资一个好地段房，以我的名义在南宁买，本人在南宁已有一套未还完款的品质好的房，本人还能货出款来，等两年南宁房涨价后卖了做首付在北京给儿子买房，请问房姐可行吗？南宁有投资价值吗？南宁哪个地段有潜力？

回答：南宁放弃，不具备投资条件，涨幅不会如你意，有一套自住就行了。北京6环的房子变现足够买一套5环内上车盘了，趁现在北京还没有动静抓紧淘笋吧。

提问：泛悦城置业说会开70平以内的小户型. 这个面积，不做两室一厅，却做了一室两厅，应该是想针对单身贵族的. 请问这种户型，如果单价2.45万有投资价值吗？

回答：投资没有性价比，泛悦城定位高端盘，所以70平做一居并不奇怪，你见过140平的2居吗？泛悦城的是小开发商，物业也没有优势。优先隔壁的琨御府吧，比泛悦城便宜。

提问：房姐，看了很多你的解答，推荐不限购区首选汉口北，汉口北南德离轻轨太近，又是小开发商，清能户型可选性少，多是140以上的大户型，其它几个您推荐的楼盘要么没房，要么也是大户型，该如何决定呢？

回答：不限购区出来一个位置很好的盘，地铁时代云上城，在地铁金潭路站附近，没有房票的都可以关注下，单价预计1.2左右。

提问：房姐你好。光谷汇景小户型。38到60平。均价2.2万。住宅性质。会不会站岗。

回答：光谷汇景，小开发商，户型差。投资角度看占房票，且目前价格没有太大优势，后期涨不会太多，小户型升值空间有限。投资追求的是涨幅不是租金，且武汉整体租售比偏低。光谷汇景只适合光谷附近的上班族或者急需学区的暂时过渡。

提问：美丽的房姐，跃进家园还建房75精装修，出价多少卖比较合适，附近楼盘星悦城大概2万一平

回答：挂1.3-1.4左右

提问：你好房姐，个人名下有一个去年2月份注册的注册资本100w的公司，公司经营范围主要是软件开发类，注册办公地址是自己名下的一套公寓楼，实际那个公寓已经租给别人住，当时只是为了注册公众号需要有营业执照，有代账公司帮忙打理，实际无经营无流水，名存实亡暂未注销，请问可以申请经营性贷款吗？找哪家银行呢？这方面小白，麻烦了。

回答：大多数银行目前对公司流水没有强制要求，可以认可个人流水，即使工资流水也可以认可，甚至不看流水。但是如果有比较好看的公司或者个人流水，会申请到最好的产品。武汉5-20年先息后本，等额本息都有，年化6.3-7.84%，具体看你的资质，银行各产品要求不同！

提问：房姐，请问远洋万和四季怎么样？价格两万一，升值空间大吗？值得买吗？

回答：不值得，看看远洋二手房，不满二的单价1.6

提问：房姐你好！2个问题，1，我妈妈年龄55岁未满，sfsd，接力贷最长可以贷多少年？2，2套改1套，新盘可以操作吗？

回答：55岁可以贷30年，2改1新盘要看银行能不能做，二手房比较好操作。

提问：房姐，本人目前两套房，都在贷款中，一套混合贷自住，一套商贷（旧楼梯房）父母住，还余10万没还。现在想将旧楼置换电梯房父母住。 1.是卖房好（旧房评估价100），还是还清贷款抵押好，抵押怎么操作呢？会不会负债盘得太高？ 2.能承受的贷款是60-70（月还款不超过4000）有没有推荐。新房好还是二手，考虑到父母住宿问题。 3.另外，看了你的文章，决定使用父母的房票，但十年前父亲因为征信不好，所以被拒贷。后来就没逾期过，不知道征信还有没有记录，会不会被拒贷。不好意思，问题有点多，请指点迷津。

回答：不太清楚这2套房子的具体情况，建议明盘。如果楼梯房的房龄已经超过20年，建议直接出手。如果房子各方面条件还不错，那就先留着做截断抵押。能贷多少需要根据房子和你的征信资质来选择对应的产品。

征信5年一更新，10年前的逾期不影响，做接力贷你的流水足够覆盖就没问题。

提问：美丽的房姐，我是毕业快两年，现在大概只能凑三十万首付，想在武汉买个房子(刚需)，现在面临两种选择: 1.只考虑自住，买好地段的公寓(毕竟女生，家里不太支持买贵的住宅) 2.钱不多，只能买汉南蔡甸新洲或者江夏五里界的房但公寓后面脱手很困难，而远城区房子又太远，自住可能都实现不了，目前也不可能租不出去

回答：30万首付，建议买小户型的住宅，优先在你公司附近找单价2W以下，50平左右的，自住过渡一下。或者看看盘龙城，江夏，花山单价1W左右的盘。

提问：请问房姐，汉口派偏投资值的入手吗，主要觉得地理位置比较不错。

回答：不值得，很一般的盘。

提问：房姐你好，想买房投资，环境好可能自住，但不会去住白沙洲。今天抢到东原启城中层125的房，首付55，6.37利率纯商贷每月还近9千，钱不够。现在想问:1能不能高负债买东原，自有资金42，向亲友可以借到35，但是有20要一年后还，明年这时只有5万确定可用，目前每月可动4千还贷都不够，还能坚持买吗？ 2如果买该怎么付钱，是把只能贷十年的装修部分付全款，全力还毛胚部分，减轻月供压力，还是组合贷拿公积金贷三四十万每月少还点，还是只付最低首付，借的钱先付前几年月供，或者有其他办法撑过前3年。 3如果不买东原，想去买碧桂园东境和花山郡，但是花山要茶水不想给。请问以我的资金和收入哪条路更好，恳请解惑。

回答：东原首付越低越好，如果压力大，建议买花山了，实在买不到，5W茶水可以接受。如果花山的单价超过1.2就没必要入了。

提问：房姐，投资的话，买二手房同小区毛坯好还是装修好，价格差多少可以入？

回答：优先毛坯，一般装修报价在10-30万左右。毛坯好压价，价格越低越好。

提问：房姐你好，现在关山大道已有三套房，想将一套较老的换置到光谷东纯投资，换两套小户型，貌似只有朗诗里程了，不知道多少入可以，谢谢

回答：朗诗1.5可入

提问：房姐，我名下两套房，一套不欠贷款，一套组合贷款100万，现在准备用父母名字再买一套，父母两人一个月流水6000左右，我流水一年12万，老婆现在没上班，再贷款80-100万流水不够怎么办啊？？？中介跟售楼部说可以帮忙操作，可行吗！？

回答：售楼部的意思是可以帮你做JLS，有些银行对流水的要求并不高。

提问：房姐好，之前问题好像失败了。

1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；

2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；

3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；

回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。

空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开

提问：房姐，您好，在重庆投资选择哪个区有投资价值，目前重庆有点往西和南区发展了，北区的房价这两年涨得太多。目前考虑西永和巴南，大渡口钓鱼嘴附近。请房姐给个投资建议，谢谢！

回答：北边太热，严重溢价

我仓位集中在南岸区南坪附近，板块涨幅轮动原理，差距不会太大。

巴南和大渡口太远了，重庆只能看2江4岸的真内环地铁沿线盘，我之前有发过重庆投资地铁，在星球里搜一搜

提问：房姐，装修部分的贷款必须找开发商指定银行吗，6.3的利率感觉有点高

回答：你先把装修部分全款付了，然后再申请一笔信用贷。目前信用贷有些利率很低的产品，比如建行快贷，如果资质好的话，可以申请30万，利息4.3%，3年，后息后本

提问：美女房姐，我有一套汉阳兴华的房子现在适合出售吗是装修了出售还是毛坯出售现在也没涨了，以后涨幅空间还大不大？

回答：现在卖不合适，如果不急用钱，先持有

3年内卖就控制

3-5年后卖就简装出租

提问：房姐好！中介说福星不交茶水的话，需要5成首付的，这样我预算就不够了。7个茶水平摊到单价上是500一个平方，现在福星倒挂多少？自己抢能有多大概率能抢到？

回答：福星你交上资料了吗？如果能交上资料，就直接等摇号，排号靠前的利率挺大。

茶水不建议给

提问：美丽房姐：您好，请问接力贷是得父母jlh且一方户口迁到武汉来（都是农村名下没有房子的），是吗？房子二次抵押贷款利率范围大概多少啊？非常感谢

回答：1. 最好是离婚都迁过来，多2张房票，如果不离婚就只有一张sfsd房票。

2. 目前二抵的产品并不好，建议在资产负债率低于30%的情况下，直接截断再抵押。

一般情况下，二抵利率控制在7%-10%

提问：房姐，现有一套全款房，原本想抵押贷款再买一套，中介给的方案是：做析产JLH，以我老婆名义做假按揭贷款30年，不用过户，可贷出总房价70%，贷出的钱直接打到我的卡上；中介费是贷款额度的2.5%，但只要银行按揭审核过了就要结清中介费用。麻烦解答如下3个问题：1.假按揭贷款方案是否可行？风险大不？ 2. 2.5%中介费高吗？ 3.这样操作对我以后买房有影响吗？问题有点多，麻烦了。

回答：有3种方式：

1.转按揭，一般全款房在半年内是可以操作的，但是每个银行的政策不一样，不确定你办贷款的银行是否有这个窗口，可以去咨询一下。

2.对敲，也就是中介说的方法。首先你们离婚，你老婆去名，然后让你老婆买你的房子，这样就可以贷款7成了。全款房不用析产，可以直接去名。对敲里面有一条很关键，夫妻之间不能进行。所以必须要先离婚。

详见知识星球文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》关键是，对敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中间商赚差价，正常办贷款就行

3.全款抵押，这个就不用再多说了。

提问：房姐，感谢回答，请问一下自住的话，汉阳区，首付80，想要比较安静，小区环境好点的改善型楼盘，有没有推荐，谢谢！目前看了招商1872和金地，南国明珠，感觉金地有点旧，招商1872新证单价多少入手不亏啊？

回答：直接等招商公园的新盘吧，二手价格高了

提问：我想问问武汉对于刚需盘和改善盘大概怎么定义的，都有哪些特征

回答：价格和面积

2万以上 140平以上是纯改善盘

追问：房姐，北京计划300万左右（包括贷款），哪些区域有潜力，比如回龙观常营宋家庄新宫西红门，这些怎么样，或者更好的建议指导。谢谢

回答：如果怕出错，可以遵循大概方向：

1.便宜的，人口密集的，比如宋家庄

2.特别便宜的，有地铁承接产业中心的，比如天通苑回龙观3万不到的

300万的，这几个基本都不匹配，除了宋家庄老破小，但不如东三环的老破小。

提问：房姐你好，我家在关山大道软件园对面有住宅两套。目前想拿100万左右再买一套，因为没有房票，只能选择非限购区域。目前的几个选择，住宅类:长江新城清能正荣府，江夏五里界，葛店南站中海锦城国际，联投水乡小镇。公寓类：二桥那边的融侨城公寓，光谷H 酒店式公寓。主要以投资为主，请问房姐该如何选择？另外房产税频频提及，是否持币观望更好？请指教，谢谢！

回答：1.子弹100，优先买不限购区，不知道你的老人票用了没有，如果老人名下无房无贷，可以用老人的首房首贷购买，然后做接力贷，你来还款。只要老人年纪不超过65岁都可以做。或者是找代持，用其他人的名义购买。

2.如果以上情况都行不通，找不到房票的情况下，不限购区优先关注汉口北和蔡甸的地铁沿线盘，汉口北有长江新城利好，又沿江，所以比其他几个不限购地区发展的更好。

汉口北关注联投汉口郡，清能正荣府，目前联投的单价最低，住宅加装修才9千多，洋房毛坯8800，价位最低。

蔡甸关注中国核建锦城，中建锦绣龙城，还有中法。中建锦绣龙城目前首付只要2成，作为投资是很棒的选择。

3.公寓产品不建议购买，因为公寓的涨幅小，且后期交易税费高达20%，很难找到接盘侠。如果把住宅购房资格全部用完了，只能买公寓的话，就看看低于周边住宅价格50%的公寓产品。

房产税影响范围太大，中国宪法规定不能税上税，所以5年内基本不会下来。我重庆的房子每年都交房产税，但是不影响房价上涨。不用担心。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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