抵押物被租赁方转租 以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行

裁判要旨：本案复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合对于租赁合同所规定的内涵该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权，今天小编就来聊一聊关于抵押物被租赁方转租 以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行?接下来我们就一起去研究一下吧!

抵押物被租赁方转租 以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行

裁判要旨：本案复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。

案例索引：《林某、深圳市招商平安资产管理有限责任公司等借款合同纠纷执行案》【（2021）粤执复244号】

争议焦点：以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人的执行？

裁判意见：广东高院认为，本案仅从抵押权成立的时间以及《租赁合同》签订的时间看，复议申请人所主张的《租赁合同》签订在前。仅就此而言，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。复议申请人所主张的带租拍卖似有法律依据。

但根据复议申请人提交的双方当事人签订的《租赁合同》，清楚地载明“乙方（即复议申请人）同意甲方（即沈某）以租金方式抵偿双方债务。”该《租赁合同》有双方当事人的签字及指模，应当认定为是双方当事人真实意思的反映。其后发生的复议申请人向沈某转款200万元的行为，该转账汇款回单上没有注明款项用途，认定复议申请人向沈某支付租金的证明力并不充分。因此，深圳中院异议裁定认为“双方是以租金方式抵偿双方债务”的认定结论有事实依据。该事实发生时依然有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合前述《中华人民共和国合同法》对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。因此，复议申请人所述“买卖不破租赁”的理由在本案中不能成立。

来源：最高裁判实务