我们都知道，近些年来上海楼市发生了很多的变化。
我们复盘一下过去十年的情况。
2015年至2016年行情，那一波上海楼市的二手房行情，可以说是波澜壮阔、史诗级别的，几乎所有的小区全部在短短一年时间里翻倍了。
经历了2017年至2018年两年的横盘期，2019年的上海楼市，又重新站上了新一轮的上涨起点。
2020年6月开始，上海楼市又进入了快速上行的通道，一直到2021年8月份，上海出台三价取低政策，上海楼市本轮涨幅才开始冷却。
2020年至2021年这一波涨幅当中，是和过去几年的全面普涨行情有很大不同的。这轮涨幅中的分化行情比较明显，个别地段、个别板块的优质产品涨幅是远远高于平均涨幅的，达到了50%左右；而那些相对普通的产品，很多只涨了10%左右，有的甚至没有涨。
涨幅不同，对该类房产的持有者的财富增长造成很大的影响。涨幅高的房产，持有者手中的资产价值在不断地攀升，变得越来越有钱；反之，他们肯定会遇到烦恼，因为自己想改善的房子涨很多，自己的持有的产品却迟迟不涨。这也是上海80%的购房者所面临的情况和主要矛盾。
这篇文章我们来聊一下，那些涨幅遥遥领先于大势的产品是什么样的？我们从六个维度来讲述这些产品特征有哪些，我们可以把这类产品比喻成上海楼市的六边形战士——关键六环，如果没有短板，则能横跨周期，大杀四方。
01
中环
首先一点就是地段，这点是关键六环中的一点。众所周知，上海分为内中外三环和外环之外，越是向内走，整体的配套和资源就越强势。
顾名思义，以上海内环为中心距离向外度量，绝对距离在中环以内，象征着绝对市区。
位于这些区域内，无论是公共交通、医疗资源、教育资源、周边配套、产业园区等，都是非常便利的。
02
次新
次新小区我们如何定义？目前有个通俗认定标准：房龄在20年以内的，都可以归类为次新房小区。
在一线的看房客户中，有很多人会问我，2004年的房子已经即将满20年了，以后还能被归类为次新房吗？
我的观点是它依旧属于次新小区，因为上海的外环以内的存量房里，2004年以后建造的商品房总数并不多。所以在这个市场当中，即使是2004年建造的房子，也能算作次新小区，哪怕未来再过五年或者十年，次新房的标准也会有放松的可能。
在这里给大家提一下上海楼市的发展史，上海成熟片区的次新电梯板楼，基本上都是2000年后才大规模开发建设的，2000年以前，电梯房大多数是以塔楼为主。
关于以上的次新房标准，也仅限于北京上海这样的存量房市场当中。毕竟城市历史悠久，外环内是没有多少土地可以造新房的。
但是如果放在其他新一点、小一点的城市里，2004年的房龄肯定不能算作次新房了，小城市的次新大多都认定在房龄10年以内。
03
车位
对于在上海打拼的中产来说，有房有车是标配。但是刚刚在上面提到的两条，既要满足在中环两侧，又要满足次新房龄，那大多数小区的车位都比较紧张。这还是跟早期的规划有关，当时的小区建造时还是更注重居住，有车的人并没有几个，所以车位问题没有被重视，所以也不会大规模建造车位的事；
和2015年往后的超新次新不同，往往这些小区都会重点考虑车位的事，所以才会有后来的人车分流小区。
上海很大，对于家庭来说车子的存在很重要，所以车位也是必须要拥有的。不然每天加班回家还要在小区里一圈一圈地找车位，见缝插针，这真的是一件非常痛苦的事情。
04
中高区
次新电梯房的中高区也是一个非常重要的维度。在我们的传统认知当中，既然都已经买到了电梯房，就一定要买在中高区的楼层，楼王视野，站得高看得远，是很多人都喜欢的状态；且高楼层可以规避上海亚热带季风气候潮湿的问题，所以往往卖得更贵。
在电梯小区里的低楼层，很多都会被造得高的建筑局限了视野，甚至还会出现采光问题，所以就会呈现“硬伤”形式。
在市场上，中高区房源是二手房市场当中的优质房源。
05
学区
学区是个重视教育的中产家庭必须会考虑的因素。从过去两年的上海楼市涨幅当中可以看出，领涨最多的都是附带学区的次新房。这些次新学区房都可以兼顾自住的地段、户型和舒适需求，所以非常稀缺。
相比较于那些挂户口的老破小小户型，附带学区的次新房学区溢价更低，因为次新房可以更好地满足居住 上学的需求，一步到位。
对在上海打拼的家庭来说，一步到位应该是终极改善需求了。自住舒适同时附带学区，这样孩子的教育也就心安了。
06
三房
最后我们来说一下房型，重视这个维度的买房客户占比是非常高的。
在上海，如果想住得舒适，三房或以上是非常有必要的，可以说三房就是一个家庭需求的最低标配。
假设您只有一个孩子，未成年前需要老人照顾，三代同堂，没有足够的房间，那要怎么生活？多孩就更不用说了。
对于年轻夫妻来说，倘若工作比较繁忙，在不影响家人休息的情况下，能有一间自己的独立书房，则更加完美。
所以三房是刚需，四房是锦上添花。
07
结语
以上都是上海楼市好产品的特征，我们把它总结为六个维度，俗称为六边形战士。
六边形战士是上海楼市最强战士，能力爆棚，优点尽占，无惧牛熊，每一轮涨幅完胜；任凭上海楼市出台任何打压政策，他都是市场上最强的那个战士，是2500万上海居民都梦寐以求的。
在买房过程中，可以说人人都想要成为六边形战士，既要又要还要，但事实上六边形战士有一个弱点，就是贵。所以在六个维度中，很多购房者在预算不足的情况下，需要做出自己的取舍；但是无论做出怎样的取舍，都需要尽可能满足多的维度。
人生终有理想，对于大多数人来说，能实现六边形战士，就已经是全国TOP3%人生赢家了。
又有人问，捞米老师，需要多少预算才能成为六边形战士？
答案是1500万，六边形准入门槛。
太贵了，预算不足怎么办？没关系，欢迎咨询淘屋小秘书，或许你有机会可以成为一名六边形战士。如果没有办法实现六边形战士，我们先从四边形、五边形做起吧。
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