这两天，看到网上发布的一份关于长沙86个二手房挂牌均价超2万/平的小区，还包括了各小区90天内的成交数据，很多小区90天成交量为0。
一时间，在各大群里传开，引发了热议。
▲图源安居客
从表中可以看到，长沙最热门的二手房，比如八方小区、钰龙天下、旭辉藏郡等小区，90天成交量0套的不在少数！
而岳麓区的二手房，最贵的高达3万 /平，配套优质学校的二手房，普遍超过2万。
这些小区成交量这么低，是价格过高？是真的卖不动了？还是在教育新政下，人们不愿再花高价为学区买单？
真实的情况，到底是什么？
一起来看看：
01
高价二手房，还有人买吗？
单价2万 的二手房，有人买吗？带着这个疑问，一起来扒一扒长沙二手房的“课代表”，观沙岭片区的二手房真实情况。（PS：数据参考为2021年11月、12月、2022年1月的交易情况）
观沙岭片区，主要有长沙最好的公办初中-长郡双语在这里，周边的几个小区，比如八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡，小升初可以直接配套入读长郡双语，不需要参加微机派位。
而这几个小区，因为有着顶配的学校（市实验小学/麓山国际实验小学 长郡双语），二手房价格一度刷新了长沙房价的天花板。
八方小区C区：
八方小区C区90天内成交了3套，单价均不超过3万/平；小区1月份挂牌均价31059元/平，挂牌价与成交价最高相差5177元/平；目前在售16套。
钰龙天下：
钰龙天下90天内成交了7套，单价在25000元/平左右；小区1月份挂牌均价24907元/平；目前在售283套。
旭辉藏郡：
旭辉藏郡90天内成交套数为0套，小区最近的一套成交记录是在2021年9月份，89平的三房，总价233万，成交单价为25932元/平。
我简单统计了一下，旭辉藏郡2021年全年成交套数为8套，最高的成交单价为30208元/平。目前小区挂牌均价25735元/平，在售36套。
去年，距离钰龙天下不远的万科森林公园、新城观山印新房价格卖到了14000元/平；
除此之外，周边的二手房源，例如绿地中央广场、协信星澜汇、天骄福地、远洋外滩壹号、阳光丽城等，挂牌均价也在13000-18000元/平左右。
金麓小区、枫林绿洲、好家园、枫林美景、德润园等小区价格相对低一些，均价在9500-10000元/平左右。
总体来看，长沙二手房中的”王炸“小区，成交量不高，但依旧有人”高位接盘“。
02
二手房，是谁在买？
去年，大学区制、二手房指导价等政策的出炉，让全国二手房一下子遇冷。特别是带有学校配套的二手房，陷入了“买家不敢买、卖家不想降价卖”的局面。
虽然教育政策不明朗，但只要房子还附加着优质学校的价值在，这类房子就有人愿意买。
高价的二手房，它的购房人群主要是这类：
想让孩子进入顶配小学 顶配初中的家长，学校是他们买房的最关键要素。
长沙配套入学楼盘拢共50多个，符合这个条件的楼盘，筛选下来也就没有几个了。这也就是为什么尽管在长沙房价1万左右的情况下，有人愿意花3万买品质一般、地段一般的二手房了。
但是，从去年开始，人们对于顶配二手房的“痴迷度”降低了，买房子除了看学校，还看地铁、小区品质等方面。
比如，梅溪湖一期板块，2021年一共成交了268套房子，其中梅溪湖北岸成交了175套，梅溪湖南岸成交了93套。
梅溪湖北岸卖得最好的小区是旭辉御府，一共成交了44套，均价16349元/平，小学为岳麓区实验小学西校区，初中为长郡梅溪湖中学。
其次是和泓梅溪四季，成交了30套。均价23556 元/平，小学读岳麓区实验小学东校区，初中读长郡梅溪湖。
梅溪湖南岸卖得最好的小区是中海梅溪湖壹号，成交47套，其次为金茂梅溪湖，成交42套。
梅溪湖的二手房，基本属于次新小区，学校不错，楼盘品质好，居住舒适度高，愿意买这里二手房的人自然也多。
同时，我发现买梅溪湖二手房的，第一需求都是学校，为了孩子能读名校，愿意花高价买下这里的二手房。
毕竟，教育是人们永远绕不开的话题，是家长在子女上学路上，需求最强的需求。
而在长沙，无论是新房还是二手房，已经到了“以学区论胜负”的阶段了。
去年的江悦和鸣、中建钰和城、梅溪青秀那41套房源，一经推出便告罄，无不在说明购房者有多么在乎学校配套！
03
开发商暴雷不断，二手房迎来春天？
前两天，阳光城、正荣官宣“躺平”的事情，让许多人直呼：芭比Q了！
有人说：我以为躲过了恒大，没想到却倒在了阳光里。
新房市场不稳定，二手房的春天来了吗？
我们来看两组数据：
前不久，国家统计局发布《2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中长沙：
新房价格环比上涨0.1%，同比上涨6.9%；
二手房价格环比下降0.1%，同比上涨4.4%；
无论是新房还是二手房，都在上涨。同时，长沙新房去化周期在8个月左右，供应量跟得上，购房者在新房的选择上，还是很足的。
只是，从去年长沙的几次土拍来看，刚需买房的位置会稍微偏远一点，望城去年共拍出了23块居民用地，成为了未来长沙新房的主供应市场。
另外，新房的地段、学校、地铁等配套不足，很多人基于这些原因，会考虑买二手房。
那么，2022年买二手房，需要注意什么呢？
如今，全国普遍都存在新房、二手房倒挂情况，新房价格低于二手房；如今，长沙绝大部分新楼盘都限价，二手房价格比较自由一点。
在买二手房的时候，要注意甄别房源，了解清楚房子的详细情况。很多人买二手房是为了让孩子上学，这种情况一定要了解清楚该房子的学位指标有没有用过？
学位指标是六年一轮回的，一旦用过，就需要等到满6年后才能使用。
同时，买房有风险，交易需谨慎。
之前有一名上海女生，首付745万买房，因为银行贷款延误的问题，没有按时支付房屋尾款，最后不仅房子没了，还倒赔了490万。
主要原因就是对交易流程不熟悉导致的。二手房交易过程中，主要有这几个环节：
签约-解抵押（卖家需先还清贷款）-评估（房子价格，关系后面贷款）-面签（贷款面签，资料审核等）-批贷-网签-资金监管-过户-缴税-领房本-抵押-领取他项证-放款-交易完成。
买二手房尽量找非常熟悉流程的人来协助办理，可以帮助你规避一些风险，少走弯路，省时省力。
二手房就像大浪淘沙，想要买到合适的房子就要花点时间，多看几个房源，多对比，做到心中有数。
买房是件技术活，无论买新房还是二手房，希望大家都多多做功课，避免踩坑。#长沙买房##长沙身边事##成交中介回应谢娜夫妇被曝跳单买房#
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