一直以来，长沙新房市场火爆，但是二手市场却非常的冷清。
近日安居客统计了一份关于长沙86个二手房挂牌均价超2万/平的小区，从数据表格可以看到，虽然长沙目前超过2万的楼盘很多，但是大部分楼盘90天成交量为0。
这其实告诉我们，长沙这些高价二手房大部分是有价无市，挂牌价格虚高。
相信很多粉丝都已经发现了，这两年长沙部分热点板块的二手房涨幅飞快，挂牌价格都超过2万，直奔3万，比如市府板块、梅溪湖板块，他们基本也是长沙二手房价前二甲。
不过今年开始一些小区开始下跌，很多追高买入的购房者，大多直接站岗，最高价买入的直接首付都跌没了。
我们以一些代表性楼盘，来看下这三大板块各小区二手情况。
市府板块，这里因为有着长沙优质公办初中长郡双语，优质小学长沙市实验小学、麓山国际小学等，周边小区，比如八方小区、钰龙天下小升初可以直接配套入读，所以房价站在长沙的头部。
但是随着教育政策的变化，人们对于顶配学区二手房的“痴迷度”降低了，从去年开始高价学区房开始迎来了下跌。
我们以八方小区C区来看下：
目前八方小区C区的，挂牌均价31059元/平，但是近期成交价格在25000-28000，挂牌价与成交价最高相差5177元/平。
八方小区C区挂牌价格
八方小区成交价格
再来看看钰龙天下。
目前钰龙天下，挂牌均价是27029元/平，最热门的70平小户型成交价格是2.6万/平，大户型均价2.4万/平，挂牌价比实际贵了3000元/平，比去年最高成交价3.5w一平相比下跌了近1万一平。
来源贝壳
值得一提的是今天钰龙天下还成交了一套法拍房，第一次流拍，第二次成交，成交价格1.8万/平，跌破2万。
梅溪湖板块，梅溪湖板块同样也是因为教育而起的板块，但是对比市府板块片区环境要好点，片区代表性的楼盘是梅溪清秀、梅溪四季等楼盘。
先来看看梅溪清秀。
目前梅溪清秀二手挂牌价格20566元/平，而近期成交的都在1.8w以内，成交价和挂牌价格差距3000元/平，和去年最高成交价2.37万相比跌去了差不多6000一平。
挂牌价格
成交价格
再来看看梅溪四季。
现在梅溪四季挂牌价格为23556元/平，近期项目最低成交价格18761元/平，挂牌价和成交价格差距近5000元/平，比去年最高成交价2.8万相比跌了近10000一平。
由此我们可以看出2个特点：
1、学区房价回归理性，房价已经没有外界“炒作”的那么厉害，以往给人一种普遍3万，其实是不对的，目前已经在下跌路上，去年追高的基本都被套住。
2、大部分挂牌两万多以上的楼盘要么是有价无市，要么是大部分成交价格已经在2w以内了，挂牌价明显比实际成交价要高出一大截，说明房东预期虽然高，但是要想卖掉，不得不回到实际价格上。
可能很多人会问，为什么二手房行情不好，依然有房东会挂高价呢？
1、高价学区房，大部分高价二手房是因为优质学区涨上去的，虽然后期教育政策改变了，但是涨上去的价格，不会立即回归理性，降到合理需要更多的时间。
2、热门板块房源少，板块内一手楼盘买不到，购房者只能转买二手优质楼盘，导致优质楼盘的二手房突然供不应求，每天来看房的人多了，房东有理由抬高价格。
3、故意挂高，很大一部分业主并不是真心想卖房，故意挂高价格，对于这样的房源大家一定要回避，买入就等于站岗。
面对目前的二手房市场，楼市君的建议。
1、大家买房时要知道，长沙二手房存量是巨大，但是每年二手房成交数量远远低于新房。
2、在选择二手房时，不要过多关注挂牌价，而更多关注最近的成交价，最近成交套数，只有经受了市场买卖双方达成一致的价格，才有参考价值。
3、同时要记住一定不要盲目追高，如果一楼盘挂牌价比近期成交价高很多，并且很久没有成交记录，尽量回避这种楼盘，这种买了会站岗很久。
最后很多人问二手房和新房有什么区别，其实主要体现在圈层、产品、价格三方面，新房在圈层上更为纯粹，并且大部分新盘产品更为领先、户型更舒适，最重要的是新房在价格上有限价压制，价格不会不受管控。
以前的房子长这样
未来新房长这样
所以我们买房时心态还是要平和，未来好房子是少不了的，如果市场上有好的新房选择，完全不必追高太贵的二手房。
,
