去年以来，包括昆明在内，国内一二线城市的房地产市场出现两极分化：一是价格低的刚需楼盘成交比较活跃，二是高端豪宅也卖得不错，有些甚至还逆势涨价了。
就拿昆明来说，今年上半年销售比较好的滇池晴翠、光明璟宸，成交量比较大的都是价格实惠的刚需产品，尤其是光明璟宸，2020年1月开盘后一直不温不火，前几个月把价格拉低到8千元一线后，立刻冲上了销量榜前列。
昆明高端豪宅的销售业绩也是比较亮眼的，有精装大平层的华润中心、锦粼天序、山海湾8号都排在上半年昆明高层住宅销量榜前十。几个月前刷新昆明房价纪录的华夏四季，虽然楼王要卖近10万/平米，但却不影响销量，上半年的销售额排名昆明洋房第一。
全国市场也是如此，今年6月，上海解封后豪宅成交量暴增，一房难求，以至于徐汇滨江的一个豪宅项目，付给中介的茶水费都涨到了700万。
昆明豪宅标杆项目之一——龙江金茂府的楼王样板间已经开放
不是谁都能叫顶级豪宅
正因为豪宅表现出良好的抗跌性，价格也相当稳定，所以昆明许多项目都纷纷打出豪宅旗号，把高端、豪华作为卖点。
昆明的豪宅其实分为两类，一类是墅质产品，比如各种别墅、合院以及现在也开始流行的叠墅。既然是墅质产品，基本特点就是低层低容，就算是叠墅，也就最多五六层。这类豪宅的最大特点是很少精装修，一般都是毛坯房。
另一类数量更多的豪宅，就是高层大平层，以精装修居多，也是目前昆明市场上豪宅的主力。其实在一线城市中，这类高层大平层精装豪宅也是主流，大家耳熟能详的深圳湾壹号、汤臣一品、中粮海景壹号等，都是。
中国豪宅标杆项目——深圳湾1号
如果只是看宣传，就觉得昆明的高层精装豪宅不少，但不客气地说，这里面不少都是“伪豪宅”，不要说在全国拿不出手，就是在昆明，也只能说一般。
昆明真正顶级的高层精装豪宅，得符合这么几个标准：
首先，从建筑设计、配置到园林景观都要是昆明一流水准，内部则是高档精装。
有些所谓豪宅，只是户型面积大，却卖的是毛坯房，整体建筑也很普通，就很难算得上是昆明顶级豪宅。有人也许会说，买得起大平层的人，装修肯定也舍得花钱，说不定比开发商的精装修标准还要高，怎么就不算豪宅了？
其实，装修花钱多，豪也许是有可能的，但未必高级。一个楼盘，如果是毛坯房，装修就会五花八门，档次有高有低，有精致有艳俗，容易破坏一个豪宅楼盘的整体调性。所以国内外有名的高层豪宅，基本都是精装修。更何况就算内部是高档装修，整体建筑的设计、外观、配置，就不是业主自己装修能解决得了的。
比如昆明金茂府外窗使用的双层LOW-E镀膜玻璃加曲线铝板工艺，就极少出现在其他项目中。
金茂府的窗户都使用了low-e玻璃
如果按精装修划线，昆明许多户型面积也比较大的高层毛坯房就被排除在了顶级豪宅名单之外。
其次，既然是豪宅，面积大就是个硬标准，按昆明的情况，如果户型小于200平米，就不能算顶级豪宅。这又筛选掉了一大堆项目和产品。注意，这里说的是顶级豪宅，而不是一般豪宅。
第三，最好是开发商在国内得到验证的TOP系产品。之所以将开发商得到验证，在市场上已经形成口碑的TOP系产品，作为是否能够成为昆明顶级豪宅的标准之一，并不是说昆明本地房企的高端产品不好，而是成名房企的成名作已经有被市场认可的标准，成熟度更高，产品一致性也更好。
昆明顶级豪宅屈指可数，豪宅体验是关键
按上面几个标准分别一卡，昆明顶级精装高层豪宅其实也就只剩下为数不多的几个：西派国樾、龙湖·锦粼天序、金茂府、京江隐翠、华润中心、绿城凤起兰庭，或者顶多再加上一个美的北京路9号。
中铁建的西派国樾和华润的悦府是最早进入昆明的国内顶级精装豪宅，现在均已交房。锦粼天序属于龙湖旗下的高端“天”字系，京江隐翠则属于万科旗下高端产品系列“锦绣系”，至于金茂地产开发的金茂府，更是大名鼎鼎，是国内精装豪宅的代表之一。绿城凤起兰庭同样如此，绿城本身就是中国豪宅专家，而凤起兰庭又是顶尖产品系列，在国内多个城市都有一流作品。
昆明金茂府采用底层架空设计，架空层有会客区、私宴厅、书廊等公共空间
美的开发的北京路9号其实档次也很高，属于美的旗下的TOP级璟睿系，但美的开发豪宅的历史还不长，北京路9号也是璟睿系的首作，尚没有得到市场验证。
俊发的峰系其实也不错，当年的逸天峰也很能打，但现在的几个峰系楼盘受困于目前俊发的处境，在市场上声音比较小。
如果再把已经交房的西派国樾、华润悦府除掉，昆明顶级精装豪宅项目就只剩下5个了，其中今年才开盘的金茂府和即将开盘的凤起兰庭，是接下来一段时间昆明顶级精装豪宅的销售主力。
前面说过，顶级精装豪宅至少得200平米起，所以就算是这5个项目，也不是所有产品都属于顶级精装豪宅，比如锦粼天序的代表是户型面积259平米的楼王，金茂府的王牌也是户型269平米的两栋楼王。
所谓楼王，就是一个项目中最好的产品。金茂府的楼王开盘以后就在卖了，据说卖得还不错，最近，金茂府又悄悄开放了楼王的实体样板间。
其实，金茂府早在去年10月底就开放了样板间，只是没有楼王户型，而现在金茂是直接在楼王所在的3楼装修了百分百实景呈现的样板间。现在去看，就基本可以领略将来交房后，业主从进入小区到踏进家门的独有豪宅体验。
从小区入口到楼王大堂，需要经过大面积水景和连廊，注意图中右下的蓝花楹，树冠比普通蓝花楹更大
金茂府的入户门是精雕铸铝材质，采用太阳门设计，门下有自动密封静音条，豪宅体验拉满
什么是豪宅体验？有人简单理解为户型大，装修豪华。其实，真正顶级的豪宅体验，从车库或者小区入口就开始了，比如金茂府，从小区入口到入户大堂，一路上无论是上千平米的水景、30万一株的蓝花楹、大堂内20万的智利彩虹玉石，还是架空层书廊、私宴厅、会客厅，以及独有的智能无感回家系统等等，都是豪宅体验和回家仪式感的一部分，这种体验和仪式感不到现场无法领略。再比如大户型如何解决大而不空，但又要有恰到好处的浪费，以及只有豪宅才能实现的洄游动线，也只有看了样板间才能体会到。
说到洄游动线，如果没有住过大平层豪宅，很不容易理解，因为一般住宅的动线只能是单线条往复式的，而大平层就可以实现回字形的室内交通组织，不仅私密性好，动静以及不同生活习惯的人可以互不干扰，给客人的感觉就像迷宫一样，更容易显得户型非常大。
值得一提的是，金茂府的269平米楼王户型，是目前昆明顶级精装豪宅中面积最大的之一，也是少有的设计有洄游动线的豪宅。
总而言之，金茂府的楼王样板间，确实很好地展现了昆明顶级精装豪宅该有的水准，有豪宅向往的人都应该去看一看。
金茂府269平米楼王户型，三面大面积采光，两代人分区居住
金茂府269楼王户型的洄游动线
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