文:园长

近些年,涌现出了太多的TOD,而座立在TOD之上的项目每次推出,都能引发一阵讨论度。

TOD的学术解析,是以公共交通为导向的城市发展模式。

在TOD的发展进程中,出现了地铁TOD、公交TOD、轻轨TOD、高铁TOD,但是真正火起来的,只有地铁TOD。

一、地铁TOD这两年火的原因是什么?

现在很多人的选房原则是:跟着地铁买房。

因为随着中心区房价越来越高,人们居住区域开始从中心流向外围,但工作地点、生活配套往往还在中心区,地铁的连通决定着外围同学的居住幸福感。

日常用得最多、最方便,还与生活便利度、居住幸福感挂钩,所以地铁TOD很火。

同时,TOD也是地铁发展的一个城市规划节点,轨道交通的连接,人们在此转乘、休憩,我们会发现,有TOD的地方,可以发展得更快。

TOD作为轨道交通的交汇处,能够尽快带来人流,从而更快哺育商业,加快催熟区域。

因此,更多人看重TOD的未来价值,选择TOD实则上是对城市未来的提前占位。

买房买在正建地铁的地方好吗(以前买房跟地铁)(1)

△广州地铁18、22号线交汇处,by广州地铁

即使有着极好的地段、交通先天优势,TOD仍在不断升级进阶,更适配现代人的需求。

目前TOD的进程,经历了 “单站” TOD1.0模式、发展至 “站楼一体”TOD2.0模式,以及 “站城一体” TOD3.0模式演进的历程,现在已经进入了 “站城产人文一体” TOD4.0模式的时代。

3.0版本琶洲南TOD、星樾TOD等优质成绩单在前,4.0项目代表作,如云城上品、白云棠溪项目也已经蓄势待发了。

TOD综合开发作为轨道交通建设的重要投融资(回本)手段之一,未来3至5年内TOD产业市场规模仍将保持高速增长。

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△广州TOD1.0版,动漫星城,by网络

因此,TOD项目相比其他楼盘,除了有自住保底,未来也能领跑区域,TOD越大,连接线网越多,地铁线路连城的能级越高,未来的发展,就会越好。

二、广州地铁是广州未来最大的隐藏地主,要盯紧广州地铁的项目

现在,广州项目最多的,不是广州地铁,但是,地块储备最多的,可能是它。

因为有TOD城市站场综合体的存在,广州地铁的隐形土地储备极多。

2022年前三季度,广州地铁在广州房地产企业权益拿地金额排进了前10,甚至超过保利、中海等传统开发商。

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广州城市在发展,这些年,广州地铁在TOD打造升级上,还是做了很多的努力的。

广州地铁,作为广州隐蔽最深的开发商,不被大家知道身份的原因,因为他早年的地铁综合体都在做商业,极少自己开发住宅,而近些年的地铁综合体,都和开发商合作,比如和越秀合作的星系列TOD产品,比如和新世界合作的耀胜新世界,比如和五矿招商合作的江天际。

而现在广州地铁地产挑了一些战略意义很高的项目,再度出来操盘了。

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△云城上品项目效果图

也有同学会问,为什么广州地铁要做地产项目?主要有两个原因。

其一,广州地铁作为地区国企,需要有国企的担当,要承担城市发展的职责。而未来城市需要多元化发展,一个新生区域的成熟在地铁连通后,还要发展住宅、商业,沉淀人气,而广州地铁实则做的就是城市建设的工作。

其二,要知道地铁运营如仅靠票务收益实际上是不赚钱的,从数据来看,2020年广州地铁营收,日常运营66亿,票务收入45亿,日常亏损20亿,这20亿要从其他方面来平衡成本。参考香港的多面业态发展的优秀案例在前,广州也开始开发地产业务了。

所以要盯紧广州地铁地产开发的项目。

因为广州地铁会参与关于城市规划的相关会议,加上地铁都是他家建的。买广州地铁地产开发的项目,相当于超前预知城市发展规划,毕竟人家就是研究区域规划的,这是相较于一般房企,更明显的优势。

三、广州地铁地产带来全新操盘项目,云城上品。

广州地铁地产单独挑了有战略意义的项目操盘,那这个项目必定是被给予厚望的,一定要一鸣惊人。

而这个最新力作,就是云城上品,来看下这个项目

其一,从区域价值上看。

项目选址白云城市中心站,是白云的中部现代智慧城心,在1358战略规划中,云城上品所处的白云中部,发挥几何中心的优势,谋划建设集商务服务、行政公共服务、文旅休闲等于一体。

说人话就是,有着极强的中央汇集能力。

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未来,资源在这里交互,人流在这里聚集,未来是北部重大交通支点,也是重大商圈聚集地。在白云的几何中心位置,意味着它能承接周边板块首部商业聚集需求,提供区域级的服务配套。

其二,从地铁规划上看。

云城上品位于地铁18号线和22号线交汇的白云城市中心站上盖。

白云城市中心站的能级极高,而且是白云未来的中心地段,主要是,他交汇的18号和22号线极为牛叉。

这两条线,是广州的宇宙中心线,一条是新城区的纵向中轴,一条是老城区的纵向中轴,说个不恰当的比方,如果广州是全国的规模,白云城市中心,约等于武汉的地位。

这两条线穿越的就业中心有白云机场,18号线连接广州东站,珠江新城,琶洲,万博,番禺广场南沙然后进入到中山和珠海。22号线则经过广州火车站,白鹅潭,广州南站,南沙庆盛,南沙蕉门,南沙湾之后,进入东莞和深圳。

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换言之,这两条线路辐射的范围,目前全国都很难找到,在这里,你想去湾区的大部分城市,可以做到,说走就走。

而且18和22号线是目前全国三条最快地铁之二,时速达160km/h,另外一条在首都北京。这两条线路的战略意义不言而喻。

未来白云城市中心站,还会承接34、39号线交汇,作为连通花都、从化与市中心的中转枢纽。

区域通达性极好,去往广州各地都十分方便,另外出门就是地铁入口,从地铁站厅可以直达项目地下室大堂,不用出站到地面,有项目专属的尊贵感。

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简而言之,从城市发展的角度看,白云城市中心是北部的重大支点,约等于番禺广场的地位。而第一个重新操盘的项目,就放在这里,广州地铁,还是想一鸣惊人的。

其三,从商业配套上看。

云城上品一路之隔,就是白云城市中心场站综合体,总建面约20万㎡,基本可以满足日常所需。

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转个弯就到达白云新城商圈和嘉禾望岗商圈,实现三大商圈环绕。

其四,从生态环境上看。

周边的环境非常好,占地6.25平方公里的白云湿地公园,与项目直线距离约600米,很近,晚上还可以到湿地公园散步。

而在这基础上,广州地铁还会配建两个市政公园,面积共约2.3万㎡。不仅有0-12岁的儿童游乐空间,还有规划篮球场、网球场等配套。

虽说是针对片区做的公建配套,但是优先享用的肯定是业主,毕竟在公园地面上有个地铁站,连接云城上品的地下连接通道,不出小区大门就可以直达。

值得一说的是,这两个市政公园是白云区重点打造的12个“儿童友好公园”中第一个面世的,而且是最具标志性、代表性的一个标杆,后面11个都需要紧跟云城上品的标准。

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其五,从教育资源上看。

白云城市中心地铁站旁配备了白云最好的公办中学——省一级学校广铁一中,至于能不能读,还得以当年教育片区划分规定为准,不过,这么近,也许大概可能,你懂的。

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△白云广铁一中全景图

云城上品社区自身配套12班幼儿园,一公里内多所中小学,15年一站式教育基本不用担心。

其六,从产品上看。

户型超95%使用率,有的甚至去到100%,建面约73-105㎡全四房产品,这个产品,控制了总价,是广州上车投资的值得一看的产品。

建面约73㎡四房一卫,朝阳户型

厨房、客厅、多功能房和主卧都大量使用了飘窗的位置,把面积用到了极致,景观也很好,正对儿童公园和湿地公园。

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建面约88㎡四房两卫,南向户型

相当于73㎡的放大版,多一个卫生间,在88㎡的面积段中,可以做到四开间朝南,着实不易。

主套设计让四房的舒适度更强,卧室的尺度感还可以,能放下一床一桌一柜。

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建面约105㎡四房两卫,南向改善型产品

88㎡产品的升级版,各个功能区的相比88㎡户型空间更大,超宽阳台,而且所有的105㎡朝向均是面对园林,可以说是观园景最好的位置。

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同等面积,多个功能区,家里人多的,可以着重考虑下;而且多个空间,未来考虑要折腾的,装修改造一下,也会很好用,属于可以生长的户型。

总结一下。

而云城上品这个项目,由最懂规划的广州地铁地产打造,在这个核心的咽喉位置,作为TOD项目的优势就显得更为明显了。

在交通通达,连接湾区与地铁的前提下,云城上品更无缝连接商圈、教育、生态,实现步行5-10分钟一站式生活圈,能够最大化享受居住的价值。真正左繁华,右名校,前湿地,后地铁,对刚需同学来说,真的什么都齐全了。

在产品打造方面,广州地铁也是给刚需同学极大的尊重,拥有着超高实用率的户型,控制了总价,也保证了功能区需求。最重要的是,云城上品将首推距离地铁口最近的楼栋,看来为了首开一鸣惊人,项目还是很有诚意的。

都说跟着地铁买房子,现在广州地铁盖起了房子,怎么着都得好好看看啊。

目前云城上品在白云凯德广场云尚一楼正门,开设了展厅,另外营销中心也即将开放了,有兴趣的同学可以参观下。

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