京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，接下来我们就来聊聊关于地产放水对房价有影响吗?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
地产放水对房价有影响吗
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问:老师，您好！拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，所以即便一直想要赶上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，需要您点拨一二。
现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户需要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情况下，每年能攒80到100。
单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然主要升值，学区也想沾点儿，能改善更好，自己都觉得好贪婪，哈哈哈！现思路有三个：
一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水 ），预计手持400左右，卖了长阳的还要200左右，用这600和腾出来的房票投资和改善，当然也可以同时出广外，个人终极改善，不过咋觉得极大可能那时候已经错过了这波儿，改善不动了呢……
二、现在两套都出手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改善都兼顾得到，您有适合的盘推荐吗？
三、先卖长阳，用老旧小还有其他方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也满足心理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请赐教。
A:回答:您好,感谢信任!广外老旧小有价值,不用这么着急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出;如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百可以继续加杠杆,满足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长
亦庄价值已经在兑现,可以买在亦庄满足积分和增值,有收益后按照同样的方法如果还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州博一把不吃亏,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的世界金融中心,想象空间比较大,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。
去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居 一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。
首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？
问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;
2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;
3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;
4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,
2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!
Q:提问：京总您好，看了您星球的文章，真的觉得自己是个冲动型购房者，深感读书太少看文章太晚。
本人自2010年开始买房折腾之路，但确实是以能够到哪儿算哪儿的思路来买房，一直在大兴从40平的开间，60平的老破小，现在是换到了首座御园一期92平的两居室（想必这个盘您也很熟悉了），去年脑袋一热又到河北大厂买了万科新都荟的80平两居室。
本想着这样的状态可能会稳定好多年，小孩刚满四岁想着在家门口的北师大大兴附中（九年一贯）一直念完就得了，门口的大兴机场线也开了，S6线和附近的19号线南延预期也在。但是这两年换到这后逐渐发现整体舒适度还可以（自己开车，爱人基本居家办公），但确实和其他商品房楼盘相比涨价缓慢，看了您的几篇文章后更是有恍然大悟的感觉。现在想着换房的话一是奔着更好一些（至少是预期会更好些）的学校，二也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。
这几年手头ZD有限，估计卖掉首座的房子，加上其他现金能凑到最多280-300万（考虑到后续孩子上学，用自己名义买肯定得二套，老人倒是还有资质，又不想太影响生活品质），大兴天宫院，枣园（这俩地方换过去是否有本质提升），通州运河，亦庄河西河东（预算太紧）等等都在研究和看，对于这种情况，大神您有什么建议？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）
A:回答：您好,感谢信任!1、您的这一番操作，如果放在04年05年今天的收益应该是比较可观的，您的房子全部在外围，但北京的楼市已经到下半场，大面积普涨的时代也已经结束了，即便是利好的政策也是维稳楼市，不会再出现大水漫灌
涨价的始终是点状的一些板块，这些冷门很难轮过去，即便是轮过去，也是阶段性的，可能虚火旺盛会涨一波，但没有持续的购买力很快就会出现回落现象，优质的房产是正常的价值爬升，今年涨10%，回落2%，明年涨20%回落5%，但不会出现过山车现象涨30%回落20%，这些都属于不健康的表现。
2、天宫院和枣园相比，枣园会更有优势一些，但还属于外围，大兴西边这条线的龙头板块是西红门，龙头板块涨完喘息的时候会轮到外围，也就是枣园。
3、建议停止买入，重点是调仓优化，市场热的时候把这些杂盘全部出货，拿到现金保留房票往热门商圈换，多到楼下中介门店走动，了解小区的行情;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:您好，请问您对现在北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算亦庄比较稳健可以认真淘淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问
Q:提问:京总您好，看了您星球精华栏的文章,今天突然觉悟了,通胀其实是一种税,不会改变资本的回报率,假如通胀0%时利率5%则通胀5%时利率应该升到15%,中国没有升到15%是因为资本市场和银行系统歧视民企,严重拉低了名义利率,有著名经济学家认为,2013年的土地供给的格局错误才是一线城市房价高涨的最大推手,同时他认为货币超发导致房价高涨是认知误区,而您的文章观点是房价涨幅源于货币增发,可否延伸讲一下?
A:回答:您好,1、通胀会破坏生产关系,实质回报率降到5利率永远升不到15%;通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都等同于“抢劫”，有人抢就有人被抢，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失
除此之外，通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，作为普通的个体，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价。
2、我们可以看到市场上有很多分析,包括什么人口,贸易土地制度、税费制度、还有什么空置率,水电煤,凡是用这些论调分析房地产的,全是逻辑有问题,那我们可以知道,某一些因素可以影响房价20%甚至40%,就像那位经济学家说的,一个土地制度的改革,可能会使得我们的房价差40%
那么对于某些人来说这是很大一笔数字,但是在过去的十几年里,我们的楼市上涨超过了20倍,一个这么大的涨幅,是不可能通过任何供需关系来解释的,我们做学问研究,你要分清楚主要矛盾和次要矛盾,一个20-40倍的影响度,一个是几十倍、甚至可以几百倍几千倍的影响度,像日本韩国的房价,他们都可以在货币后面跟三个零可以卖到1亿韩元.一套房子这种东西是不可能通过你的土地制度,供需制度或者说什么经济适用房制度来解释,唯一的可能就是货币;
房地产不是制造业，房地产是金融业，真正懂房地产的，全部都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家还要更懂经济,比目前最好的投行基金经理还要更懂金融。我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;只不过是个价格信号而已。建议认真阅读精华栏的文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》祝一切顺利
Q:提问:京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，拜读了星球所有的文章,受益匪浅!感谢京总分享传递宝贵经验,以后请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入学习下;想请教京总身边很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这样的想法是典型的穷人思维，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经写过关于货币和房价的关联;穷人是不会承认任何地段价值的,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不过才因为三五万块,今天他们怎么可能不恨高房价;对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房;因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我在《北京房产投资核心逻辑和原理》文章中说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：
方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。
方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。
方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;
2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,
一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;
学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!
3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占 界面狭小 内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
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