2004年摘地至今，沉寂18年的紫金书院（紫金新干线三期）终于迎来入市倒计时。
公开资料显示，紫金新干线开发公司为北京新领域房地产公司，项目总占地规模约44公顷，总规划建筑面积约70余万平方米。其中一期总建筑规模约为24万平方米，由25栋低层板楼组成，二期则有1428户、16栋板楼。
拍地3年后，2007年8月，紫金新干线一期开始开工建设，2009年交付业主使用；二期一度推迟开盘，直至2012年12月被北京市住建委因涉嫌捂盘而被通告，其预售的12栋二期房源才先后面世。而至此时，备受购房人期待的三期紫金书院，已经被耽搁了18年。
14年房价涨幅超7倍
近日，发展了18年的老盘紫金书院对外发布新的销售信息，项目三期将于7月底或8月底取得预售许可证对外销售，售价均价不超过65000元/平方米。相比2008年项目首次入市的均价8800元/平方米，已经上涨了7倍多。
2012年，原国土资源部曾发布《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），办法称未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。而紫金书院开发已长达18年，为何未被收回？
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，每个城市和每个地块的监管宽严措施是不一样的，大部分项目缺乏具体的量化指标，而且《物权法》也限制了“不开发就收回”的土地开发监管落实。“在开发商的各种应对措施以及监管部门的默契之下，囤地长期不开发的情况之下很少有已出让地块被收回的现象发生。”
“按照上述办法第十二条的规定，如果是因政府或政府部门的原因造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，而且市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。” 高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏认为，不排除该项目可能遇到政府或政府部门的原因所导致的情况。
原本紫金书院三期在2018年就准备入市，但进度戛然而止。今年4月，有市民质疑“紫金书院捂盘”。昌平区住建委针对质疑进行回复，公开揭示了原因。
因地块位置特殊，且内有文物，紫金书院调整了开发进度。根据昌平区住建委回复，2018年，项目地块内一构筑物鉴定为文物，同年8月北京市文物局向昌平区文旅委下发《北京市文物局关于霍营娘娘庙的（菩萨庙）迁建修缮的复函》（京文物〔2018〕1187号）。
霍营娘娘庙的（菩萨庙）与水立方旁的北顶娘娘庙都是北京中轴线上的文化遗迹。根据该函意见，霍营娘娘庙的（菩萨庙）需进行原址保护，紫金书院原规划设计要进行重大调整。
重新调整规划后，紫金书院于2021年3月再次取得《建设工程规划许可证》，原计划定于同年10月取得预售证进行销售，但由于项目在筹备过程中对户型、科技、精装、园林、教创体系、物业服务等诸多领域做了大量市场调研及升级规划，因此又将入市时间推迟到今年下半年。
这里提醒大家一句，这块地是开发商2004年拿的，这直接影响土地使用权限。由于紫金书院所在地块今年4月份才拿到施工许可，按照节奏至少得2025年才能交房。也就是说，等到入住，产权直接缩水21年。
并且，开发商“新领域”是个成立于2001年的小民企，品牌知名度几近于无，紫金新干线一期二期还一再出现过因房屋质量、配建等问题引发的维权。到三期紫金书院，开发商为了增加产品力，引进了金茂做设计，但对于后期交付兑现能力，建议购买者提前做好有差别的心理准备。但是现在基本房屋都多多少少有维权的情况，大家就是理智看待这个情况就可以，不必放大化去看待问题。
在紫金书院项目开发的近20年中，房地产行业发展跌宕起伏，房价也上涨了数倍。
根据当时披露的销售记录，2008年因金融环境影响，房价整体面临压力。这一年，项目一期紫金新干线首次入市，均价仅为8800元/平方米。2012年12月，项目二期紫金新干线入市，均价20000元/平方米；2014年，全国房价又经历了向下调整，2015年开始反弹。2016年，紫金新干线一、二期住宅房源售罄，售罄前均价达到28000元/平方米。
另据北京住建委数据显示，新干线家园一区19号楼20套住宅拟售价9800元/平方米，实际成交均价8384.78元/平方米。新干线家园二区2号楼16套住宅拟售价58626.67元/平方米，实际成交均价为54606.53元/平方米。
性价比是项目受欢迎的主要原因。尽管65000元/平方米的均价对比项目本身首期上涨不少，但相比当前的市场价却并不算高。
紫金新干线二手房今年5月参考均价是62686元/平方米。项目毗邻的2012年到2017年建成的次新房首开国风美唐二期，今年6月参考均价已达到72262元/平方米。
此外，相比2008年，项目周边医疗、教育等配套资源已经逐步完善。
经过规划调整，紫金书院针对刚改和改善做出纯洋房社区，首期推出6栋楼398套房源，均价不超过6.5万元/平方米，这一售价相比2008年首次开盘时的8800元/平方米，房价涨幅超7倍。
从区域在售新房来看，奥森春晓、北清云际以及建发珺合府均价约6.2万元-6.3万元/平方米，周边二手房均价约6万元/平方米。其中，紫金新干线一期、二期二手房挂牌价约6.1万元-6.4万元/平方米，周边无电梯小区二手房价挂牌价4.4万元-5.4万元/平方米。
巨额土地增值税
土地大幅升值，在为开发商带来巨额利润的同时，也产生一笔不菲的土增税。
“房企销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税”。宋庭敏表示，房地产开发项目土地增值税是四级超率累进税率，如果在汇算清缴过程从严征收，那么开发商的利润将会大幅减少。
“为了少缴税，开发商往往会选择做大成本，不过加成本也是有学问的。”北京一从业观察者对记者分析表示，成本构成中土地成本是固定的，建安成本也有对应标准，开发费用也有据可查，而精装修市面定价较高，而实际成本较低，采用精装修交付，无形中可以做大成本。
据置业顾问介绍，紫金书院装修配置上将对标颐和金茂府，打造室内精装。此外，紫金书院还将引进金茂的“五恒”（恒湿、恒温、恒氧、恒洁、恒静）科技系统，从而提升项目价值。
户型图
主力户型很简单，只有两种，111平三居在外围一圈，146平四居户型在小区中间的楼栋。从这个面积段来看，紫金书院确实是一个改善楼盘。具体的项目信息我会在下一篇文章里为大家详细介绍。
项目工程进展
紫金书院首开区位置图：
3#、4#、5#、6#、10#、11#、21#楼为首开区。
截至2022年8月31日，护坡桩、止水帷幕、冠梁、应急井、疏干井、首开区第一道预应力、首开区第一步土方已全部完成。
紫金书院一标段-首开区：
首开区护坡桩共计319根，北侧选用两台旋挖机，东、南侧选用一台长螺旋转机进行护坡桩施工，截至2022年7月10日完成首开区护坡桩施工。
紫金书院总体工程进度：
全部护坡桩共计884根，截至2022年8月16日，护坡桩全部完成。
紫金书院一标段-首开区：
首开区止水帷幕桩共计640 根，选用四台高压旋喷桩机进行止水帷幕施工，截至2022年7月19日完成首开区止水帷幕桩施工。
紫金书院总体工程进度：
全部止水帷幕桩共计2130根，截至2022年8月16日，止水帷幕桩全部完成。
△ 工地实拍图
紫金书院一标段-首开区：
首开区冠梁455米，截至2022年8月2日完成首开区冠梁施工。
紫金书院总体工程进度：
全部冠梁共计1285米，截至2022年8月27日，冠梁全部完成。
△ 工地实拍图
△ 工地实拍图
紫金书院一标段-首开区：
首开区采用5台反铲挖掘机进行土方开挖施工。
△ 工地实拍图
△ 工地实拍图
△ 工地实拍图
多年后老盘新售，紫金书院仍然受到市场关注，但褒贬不一。大家要理智看待这个项目的优缺点，根据自己的接受度来进行选择。
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