2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘——万科城。
不利因素梳理：
1）“十字星”核心筒设计，私密性差、非南北朝向；两梯五户，梯户比高，出行效率低
万科城分三期开发，其中一期由4栋高层与8栋洋房组成，二期分A、B区，A区（3栋高层组成，B区6栋高层组成，三期是3栋高层与22栋洋房组成，2014年先后交付入住。
小区内的高层楼栋为十字塔楼结构，据了解“十字星”塔楼结构为万科当年创新产品，主要目的为提高得房率（共有一个核心筒，减少公摊面积），同时优化通风与日照；但十字结构，却牺牲了户型正南北朝向，变成了“东北、东南、西南与西北”四个不同朝向，该朝向只能使每户只能享受“半日采光”（西向住户夏日有西晒问题）；同时因为“十字塔楼”结构，相邻户型互视，私密性极差，而“十字星”结构在风水上不是很好，有财泄四方之说（仅供参考）。
万科城高层为“两梯五户”结构，梯户比相对较高，随着入住人口逐渐增多，电梯的等待时间就偏长，尤其是早高峰上班出行，出行下楼的效率大大降低。
2）万科城小区东面与南面被高压线围挡，临近铁轨有一定程度的噪音污染
万科城小区中，2期A、B区的东面、B区的南面以及3期的南面均紧邻高压线，据了解为220kV双回线路，按照国家规定220kv的安全距离是3米，在最大孤垂情况下，与居民区垂直距离大于220KV为8.5米，220KV高压线走廊宽度30米到40米。
目前看小区附近的高压线属于安全距离，但一般来说高压线旁，因有电磁辐射，对人体还是有所影响的，通常认知为高压电磁辐射是造成儿童白血病的原因之一，对人体心血管系统，视觉系统，生殖系统均有不良影响，所以为了自身的安全考虑，尽量还是不要考虑附近有靠近高压线的小区或者楼栋尽量原理高压线走廊。
万科城3期西面为铁路轨道，也会有一定的噪音污染。
3）小区车位配比不足1:0.5，小区停车难是一大痛点
据了解万科城小区的车位配比不到1:0.46，车位配比严重不足，目前小区居住人口近5000户，很难满足小区住户日常停车需求，小区停车位不足，小区周边马路车道就会出现乱停乱放行为，影响小区居民正常出行。目前万科城小区周边通过改造和微循环整治，并协调润和国际广场1972个停车位对外开放，实施错时共享停车，缓解万科城周边停车乱问题，但停车难始终是该小区的一大痛点。
同时该小区是2014年先后交付，所以楼龄基本是接近10年了，而房屋使用的时间久了，还会产生一些房屋的维修费用，这些费用都会算到买房人的身上；其次随着楼龄的增长二手房市场流动性也会随之下降，并且房屋升值空间也会变得越来越小，总的来说，适合自住的客户。
有利因素梳理：
1）万科品牌物业，安保管理严谨、内部居住环境舒适，属于开福区北品质化小区
小区的物业为万科物业，保安管理严谨，进出小区大门要刷卡，24小时安保；非业主进入小区会被询问，同时还需要登记身份信息等，物业管理也比较好，当然物业管理费2.38元，在长沙属于比较高的物业收费水平。
小区内景观绿化树木种类也比较多，内部配套设施也比较齐全，小区人车分流，保证小区内儿童与老人游玩与活动的安全。
2）生活配套成熟，距离地铁站马场站略微偏远
万科城周边商业、公园与学校等配套成熟，其中商业配套中，附近有龙湾商业广场、河马公园以及五矿长沙live购物中心等等，还有正在建设的龙湖开福天街购物中心等等，满足小区居民购物、餐饮、休闲与娱乐的日常需求；
公园资源也比较丰富，小区内部建设万科社区公园，饭后休闲散步好去处，2期与3期高层还可以一线俯瞰浏阳河，景观视野佳，周边还有捞刀河滨水市民公园、洪山体育公园等；
公共交通方面，距离地铁1号线马场站步行约1.2公里左右，步行时间大约15分钟，略微偏长，公交出行需求步行到福元西路主干道上，可以搭乘109路、131路、208路、215路、217路、375路等十几路公交车，公共出行便利。
3）小区对口清水塘第三小学，微机配位中学一般
小区对口学校是清水塘第三小学也算是一所重点小学，该小学的师资力量雄厚，学生的升学率高，学校环境好，各种硬件软件设施齐全等，但需要穿过福元西路，步行1公里左右，对小学生来说，略微偏远。
小学微机派位学校为开福一中、长郡开福中学、湘一史家坡学校、青竹湖湘一外国语等等，中学一般。
目前万国城三期链家挂牌价12000左右，挂牌房源约120套，多集中75~90平方米的两房与小三房，总价100~120万左右，首付30万左右，适合首付款有限，但又想买到配套成熟的市中心地段的刚需客户。
综合来看，万科城为刚需盘，适合看重地段与成熟配套，但资金有限的刚需自住客户。
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