我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，单身，刚需，五月以来感觉楼市普遍比较萧条，甚至有些中介朋友已经离职了，请问深圳楼市目前是什么情况？打新的情况如何？我想买一套二手房自住，现在合适吗？深叔：你好，深圳五月的楼市二手房成交量下跌，行情极差。中介、买卖双方处境都不容易，买卖双方都在等待出手时机，对买方来说是在筹集资金或者等待降价，对卖方来说是在斟酌价格。东部新盘去化良好，这种情况的原因在于：一是打新人群在心态上都是希望尽早上车；二是积分规则改变，热门楼盘机会不大，不适合继续观望。总的来说，深圳房价短期内很难上涨，建议想买二手房的人群可以利用这段时间仔细考虑。具体详见内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。
提问：深叔，你好，刚需，目前是无房状态，准备结婚了，家里条件一般，这些年和女朋友两个人在深圳可以有100万做首付，请问能在深圳上车吗？
深叔：你好，100万首付可以考虑三个片区，即龙岗、坪山、大鹏。龙岗的各片区现状：1.南湾，人口多，交通弱，学位紧张，配套不足，有云创小镇规划，房价有上涨空间；2.横岗，工业重镇，配套落后，产业重点在物流、家电、眼镜等方面；3.平湖，主要亮点在于旧改，是深圳重点区域之一；4.园山，配套薄弱，未来会建成产业；5.宝龙，旧改多，定位是科创中心，有宝龙科技城和东部高铁新城利好；6.坪地，交通不便，配套薄弱，发展主题是绿色低碳。坪山整体离市中心远，公共交通不便，配套不成熟。大鹏距离市中心更远，但它也有优势，一是有大型企业入驻，于是有相应住房需求，二是有人大附中等名校，红岭集团也在建设。总的来说，这三个片区各有特点，建议买房者根据自身对地段、学位等的需求考虑。具体买房选筹，详见内部《深叔深圳买房十大顶级思维》。
提问：深叔，你好，最近三胎政策出来了是不是代表以后的需求是更大的房子，至少得是四房，感觉这会不会是以后的趋势呢？现在买房是不是最好一次性买大户型比较好呢？这样未来5-10年出手也比较容易呢？
深叔：你好，有人认为三胎政策会使四房户型成为主流，这个观点并不准确，原因在于：1.三胎政策对人口影响不大。从二胎开放后的情况可见少生不生趋势已经形成，且三胎影响的是已有二胎的家庭，本来范围就不大；2.深圳房价处于高位，家庭人口数量不是买房的决定因素。很多刚需能承受的是350万-400万之间的三房，经济压力下，这类人群不会选择生三胎，而有钱人家可能会生三胎，大户型豪宅盘需求可能增加，普通四房五房楼盘会保持原状；3.小三房才是投资最佳选择，流动性更好，由于存在家庭小型化趋势，且总价不高，功能性强，这类房子现在更受欢迎。总的来说，三胎政策不能改变人们买不起房的现状。
提问：深叔，你好，刚需，名下无房，沙井曾经城市面貌很差，甚至根本没有房子，但是现在却成了买房的热点区域，沙井值不值得买呢？
深叔：你好，沙井的发展过程是这样的：2010年前，沙井商品房极少，大部分是统建楼，统建楼品质高，价格低，起到了特殊性保障房的作用，满足了很多人的居住需求。2010年之后，统建楼不再增加，沙井进入商品房时代，但是由于本地居民没有居住需求、楼市观念尚未觉醒、沙井不吸引外溢，这时商品房并不受欢迎。2015年之后，由于沙井是价格洼地，吸引到了一小部分市区外溢需求，本地人也开始主动买房。2017年之后，深圳经济体量增大，房地产商预知到了城市发展规律，提前进驻沙井。2018年之后，由于会展中心和万科新城的宣传，沙井获得了外溢刚需的认同，目前沙井楼市进入新的阶段。具体详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：深叔，你好，已婚，有一套房子，准备再买一套投资，但新政后买房是越来越难了，打新积分不够，二手房市场也陷入冰点，感觉即使入手了也很难找到人接手，现在是钱在手里却不知道怎么买房，这是什么原因？有没有什么建议？
深叔：你好，购买力贬值，在深圳有钱也未必能买到好房子，有这样几个原因：1.通货膨胀。货币超发，原材料价格上涨，开发商处境艰难，成本提高，售价受限，利润空间越来越小，只能通过新房减配赚钱，产品质量下降，购房人无从选择，建议尽量购买大开发商的房子；2.房价更贵。二手房参考价导致同样的预算只能买比以前更差的房子，跟新房相同价位的二手房需要更高的首付，所以多数人会去打新，调控使买房成本增加，门槛提高，不仅造成购买力分化，也使一部分资金流入大湾区，建议在深圳购买二手房尽量选择核心地段的地铁次新房。在这种情况下，给买房者这样几个建议：1.优先选择深圳；2.积分在50以上建议打新；3.积分低的可以考虑二手学区房；4.买不起深圳可以考虑深圳周边城市，如佛山、珠海等。总的来说，买房越来越难，建议在买得起的时候早做规划。深圳买房建议，详见《价值百万的购房逻辑》。
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