楼市政策已经转向
这几天，楼市新闻热点不断！
中央经济会议、多城松绑楼市，就在24日，住建部最新会议在京召开，定调了2019年楼市政策——“稳地价、稳房价、稳预期”。
著名经济学家、房地产专家董藩也通过微博发表了观点：政策上已经转向。
日前，著名财经评论员刘晓博就楼市发出重要判断：北上广深已进入最佳买房时机，其中北上深更显著。
房地产是否放松，关注两个方面，一是限购限售等政策是否放松，二是大行房贷利率是否下调。这两个信号只要出现一个，就意味着房地产政策松动。
种种迹象表明，2018年年底~2019年年初，我们已经进入一个密集的政策高发期，在这个底部转折的初期，其实是买房换房的大好时机。
至于具体买什么楼盘，建议选择深圳的城市主中心、城市副中心。这里的物业价值能够稳健持续增长，抗风险能力强。
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NO. 1｜壹
十年前买福田和龙华
龙华胜
龙华之后是观澜
上面两张图是1994年龙华、福田楼盘价格：
龙华锦绣花园1900元/平，现在单价3.6-3.8万，涨幅18-20倍。福田彩虹新都6000元/平，现在单价3.6-3.9万，涨幅6-6.5倍。结论：十年前买福田和十年前买龙华，龙华的涨幅是高过福田的。
其实房地产没什么秘密，也没有什么高科技，作为购房者，我们要学会观察，从变化中寻找规律。
为什么龙华涨幅能够超过福田？原因有两点：
福田当时已经很成熟了，所以成熟的时候就会体现在房价上，已经充分展现了福田的价值。当时龙华是不发达的，价格也是非常便宜的，有低价优势，区域变化大。所以当龙华涨起来，变成副中心的时候，涨幅就很大，超过福田。
在今年7月，深圳中原曾报道，深圳新建住宅从2016.10-2018.6，连续21个月环比下降，均价54093元/平，而11月的深圳均价为54066元/平。在限价的政策背景下，纯粹比较21连跌已经失去了信号意义，下面的这张图更说明问题。
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2016年10月~2018年10月，近两年来，深圳新房住宅价格基本上升一条横向直线，无大变化。但是再往前五年，2013年1月~2016年7月，房价波动明显。这里面其实暗藏了楼市大信号。
上周末，深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创办人陶文杰先生在一场论坛活动中发出明确观点：龙华-福田城市中轴片区下一个暴击或将出现在观澜。因为五年前的龙华，就相当于现在的观澜。现在很多聪明的购房者，已经把将目光转至了观澜。
龙华成长迅速主要是因为其从城市郊区变成了城市副中心，未来还可能变成深圳中心区的一部分，因为龙华北站和福田未来是连成一体的，又可以直接通过高铁连到香港。
而观澜未来五年的机会，就在于会从之前的远郊变为深圳的至少是近郊，相当于过去的龙华。所以这个行政级别和城市价值的变化，就是上升。所以龙华之后是观澜。
NO. 2｜贰
中心北移
观澜接棒龙华
成下一个热点区域
2014年，龙华深圳北站片区的规划首次正式被冠以“深圳北中心区”的全市性战略定位。在此之前，龙华北站片区的定位先后经历过“中心区的后花园”、“城市副中心”、“中轴新城”、“深圳北站高端商务区”等变迁。
从定位的不断变迁，我们能明显看出，决策层对龙华北站片区的认识在不断深化和提升。这点很关键，城市定位上升到一个新台阶，深深影响龙华的发展高度。
从规划来看，龙华区政府划出了六大重点片区，希望从经济、文化、科技、生态等不同领域，推动整个区域的全面发展。
其中，深圳北站商务中心区，被排在了六大重点片区的首位。龙华区政府希望通过北站商务中心区，重点强化总部经济、国际商务、金融服务等核心功能，打造一座“国际会客厅”。
细数今年的新盘，龙华只有5个项目供应过住宅，而且都集中在北站商务中心片区：新彩苑均价6.4万、金亨利均价7.8万、宝泰雅苑均价6万、安宏基天曜广场均价7.1万、玺园均价6.1万。
新盘均价最低的都是6万，已经逼近福田，甚至以红山上塘片区为典型，部分楼盘高价位已达10万 ，相对高位的房价，已经很难继续吸纳福田的人居消费外溢，所以急需新的片区来承接中心区的外溢居住需求。
这个时候，我们需要以更高的视野来看待龙华，从深圳北商务核心区北拓，我们能发现，龙华区政府所在的观澜新政科技核心区，正在成为龙华北核热点区域。目前观澜片区基本还在4万出头，将以超大规模城市更新体量、交通升级等规划利好，迎接福田、龙华居住消费力前来扎根。
吸引外溢需求的最重要因素就是交通，从上图可以清晰看到，观澜有四大快速道路——梅观高速，清平高速、机荷高速、坂澜大道，直接连接福田、罗湖、南山、宝安等全市各大核心区域。
现阶段，观澜作为深圳唯一拥有有轨电车的区域，片区居民可搭乘轻轨至清湖地铁站换乘地铁4号线，前往福田、南山、罗湖等中心区域。
然而到了2020年，观澜人民可以直接乘坐地铁4号线延长线，直达福田中心。此外，观澜未来还规划有地铁18号线、22号线，22号线预留接驳东莞地铁条件。
站点：空港新城、国际会议中心、海上田园、沙井、上寮、田寮、长圳、光明城站、江围、鹭湖、平湖、良安田、白坭坑、四联、盐田路（线路暂未完全确定，以官方为准，后续将追踪更新。）
据悉，地铁18号线在龙华境内，覆盖鹭湖科技园、九龙山科技园，是带动龙华北部片区融入粤港澳大湾区世界级城市群，提升观澜、观湖、福城片区核心竞争力，实现龙华轨道交通设施的全面对接和发展要素的便捷流动的重要线路。
便捷的交通，意味着大部分在中心区工作的白领、金领人群，可以选择以更亲民的价格在观澜居住。
如果未来买房子要有价值增长，要看这个区域有什么样的房子和规划配套。据不完全统计，未来数年，观澜片区共有108个村纳入城市更新，整体建设规模逾2000万㎡，是福田中心区规划建设面积750万㎡的3倍。
鸿荣源在观澜有200万平旧改，华润有198万平的旧改，万科也有40万平的旧改，龙华区政府选址也在观澜，这说明观澜是龙华未来重点打造的区域。相较于北站商务中心区，观澜有大量可供开发的新土地，未来变化更大，潜力更大。
NO. 3｜叁
龙华鹭湖
文化中心
万众期待
从过去的20多年深圳发展的经验表明，从罗湖到福田，福田到南山，南山到宝中，现在到大空港，一路往西。前五年开始又向北发展，从福田发展到龙华，现在北面的光明、观澜也在发展。
这给大家什么启发呢？就是你买新的片区，买这些新的副中心，其实投资收益率比较高。
深圳中轴向北，有了新的龙华区；龙华北站CBD再向北，有了区政府所在的观澜鹭湖，在大湾区概念下，这里当然是充满希望的新中心城区。
龙华区十三五规划中，7个区级重点文体设施项目——龙华区图书馆、群众艺术馆、大剧院、科技馆、音乐文化创新中心和青少年宫，其中有6个就规划在鹭湖科技文化片区。
2019年，观澜鹭湖，以胆识扛起深圳中央文化区CCD大旗。这里在规划全新的鹭湖科技文化产业园区，“文化”在这里被厚待、追捧和深倔。
深圳市第六次党代会明确提出，重点打造“现代化国际化创新型城市”。而观澜鹭湖国际住区，它广为人知的定位是：以高新产业和文化生态产业融合的“国际化文化产城样板”。
据统计，观澜鹭湖辖区内有国家高新科技企业260家，有锦绣科学园、观澜高新技术产业园、国瓷永丰源等。
“鹭湖智谷”锦绣科学园：深圳北部科技创新中心，从2013年开始连续与南山科技园、坂雪岗科技城等同列为“深圳市重大建设项目”。总建筑面积约70万平米，目前已入园的企业包括腾讯、阿里巴巴、松禾资本、汇智宏创等30多家国内外知名企业。
观澜高新技术产业园：规划面积710万平米，涵盖产业包括电子信息、生物医药、新材料、智能工程机械、环保等。目前有泰豪科技、三一科技、三九药业、致君制药、宝德科技、特尔佳科技、日海通讯、英飞拓8家企业为境内外上市公司进驻，已成为深圳经济发展新的增长点。国瓷永丰源深圳总部：占地面积11万平米 ，总投资4亿元人民币，年产量2.5亿件，将中国瓷器文化带向世界各地，“用中国款待世界”。商业配套方面，鹭湖国际住区基础商业配套高端丰富，拥有大型商超天虹，还有深圳最大的MALL——观澜湖新城，涵盖音乐主题酒店、写字楼以及购物中心MH MALL等多元业态，辐射近8000万湾区消费人群。
配建有MH MALL、观澜湖文创综合体、HARD ROCK酒店、观澜湖国际大厦等顶级生活配套，成功引进橙天嘉禾影院、鼎鸿（BRUNSWICK）保龄球馆、ICE CASTLE冰堡国际溜冰俱乐部等顶级品牌，规模相当于2个万象城 1个欢乐海岸，未来可承接巨量消费需求。
而在生态文旅方面，观澜鹭湖更是得天独厚，具有山-水-城交融的城市生态格局，坐拥一山一河多公园，生态资源无可比拟。
观澜辖区有自然环境优美的观澜湖国家5A级景区、散发近代艺术气息的观澜版画基地、艺术家聚居的鳌湖艺术村以及山水田园国家4A级景区等，此外还有观澜体育公园、深圳市自然博物馆等在建以及观澜湖高尔夫球场、观澜网球中心等国际文旅配套。
∆观澜体育公园效果图
可以看到，鹭湖这里有好的环境、好的园区、好的产业项目，如果在这基础上照这个方向打造，完全能够为深圳2019以及未来的深圳奉上最精彩的文化大戏，以胆识扛起深圳中央文化区CCD大旗。
NO. 4｜肆
中森·公园华府
双公园墅级住区
公园美居，诚邀品鉴
既然看到中轴提升战略下，观澜鹭湖的发展潜力远大，那么越早布局，就越能享受片区发展所带来的红利。
就在上周，观澜鹭湖的一个全新项目——中森·公园华府首次面世，项目地处坂澜大道与环观南路交汇处，位于鹭湖科技文化片区，占地约2.9万平，总建面约18万平，紧邻约7万平的白鸽湖文化公园等公共配套设施。
项目涵盖住宅、商业等业态，同时配建了幼儿园，以及叠溪谷、半月湾等六大主题园林，是中森集团在龙华的首个城市更新项目，致力于将项目打造成为承载深圳市民美好生活的典范之作。
项目效果图
该项目总建面约18万平的纯住社区，由五栋高层住宅及一栋幼儿园组成，产品为建面约69-126平公园美居。
值得注意的是，项目紧邻的白鸽湖文化公园，也是由中森集团代建，其占地面积约7万平，总投资约5000万元，无缝接轨于项目。
该公园为区级市政体育公园，设有客家民俗文化园、艺术公园、碉楼文化园、丛林野趣、儿童游乐、生态湖景等九大区，博物展览馆、民俗文化园、篮球场、公园跑道、休憩广场等一应俱全，将打造成展现客家文化特色的文化大观园。
与项目一路隔的石皮山文化公园，规划面积约131万平，接近147万平的深圳第一公园——深圳中心公园，在白鸽湖文化公园设有入口，便利业主快捷进入。
上周末，中森·公园华府体验中心开放日，现场吸引了近200名购房者，纷纷点赞项目的高端、宜居的品质，寓居于此，畅享公园之家的罕见生态环境。
项目以“围合布局”，打造至美社区。壹地产特别提醒大家，社区内圈户户可赏泳池、园林美景，小区内精心布置叠溪谷、栖风林、半月湾等六大主题园林。
教育方面，项目自带1800平6班制幼儿园，据教育局公示，项目中学学区为观澜第二中学和龙华区外国语学校（初中部）；小学学区为龙华区教育科学研究院附属小学，可满足全年龄段子女上学需求。
商业方面，项目自身带有约5200平商业，业主可在社区内享受丰盛便利的购物体验。如果这还不够，没关系，从项目出发，10分钟可达观澜天虹，15分钟可达观澜湖新城MH Mall，享受更高端更全面的购物体验。
中森·公园华府周边，还有龙华区中心医院社康中心、新区综合医院即将落户（施工中，预计2021年完工）、鹭湖国际社康中心等等综合生活配套，片区生活气息浓郁。
可以预见，这么一个各方面禀赋优良的物业，双公园墅级住区 名校，有望在观澜鹭湖，成为下一个资产价格的暴击。目前，项目体验中心已经开放，感兴趣的朋友可以现场详询。
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