2019年7月2日晚，已经在郑州运营了17年的北京华联商厦二七店，贴出一张布告，宣布8月1日起商场停业改造。
让人不由自住的想起了两年前另一家商场的黯然退场。2017年5日1日，在郑州已经运营了12年的百盛购物广场宣布正式闭店，退出二七商圈。
两个入郑十几年，而且占据二七商圈黄金位置的商场，一个退场，一个改造，让无数人唏嘘不已。不单是它们埋藏着无数郑州人的回忆，还因为它们在郑州商场的发展历程中，有着浓抹重彩的一笔。
改革开放后，在市场经济下，郑州真正意义上的商场发展大概经历了4个阶段：
1、1989-1997年，郑州本土百货商场亚细亚一支独秀。
2、1997-2010年，以丹尼斯、北京华联、百盛购物广场为代表的百货商场贴身厮杀。
3、2010-2017年，以万达广场、国贸360为代表的购物中心成为主流。
4、2018年至今，开放式商业街悄然兴起，欲将室内归还给室外，逛街归还给逛街，以新里城为先行者。
这四个阶段，表面上看是不同企业的对垒与交替，但本质上，却是不同商业模式的竞争，即新商业模式的崛起与旧商业模式的衰落。
1995年，亚细亚营业额持续增长达到4.71亿元。
一年时间从0到全国50强，并且连续增长5年，在全国的商场发展历史上，恐怕也是少有。但是，从1996到2000年，亚细亚却陷入亏损风波，各个店面相继倒闭。
5年兴起，5年倒闭。其兴也勃焉，其亡也忽焉。关于其壮大与衰落的分析，各个大学商学院的教科书上都总结过很多。但总结起来，只有一点：它犯了当时企业的通病——过于重视广告营销，而轻视经营成本。
现在谈起亚细亚，郑州人肯定还记得，那里有当时郑州最美的姑娘，每天早上这些姑娘们还会定时举办升旗仪式。
河南人也肯定还记得，那句中央电视台反复播报的广告语：“中原之行哪里去？郑州亚细亚！”
在市场经济刚刚刮起的时候，朴素的中国人极其容易相信广告。
很多企业都是凭借“广告——市场——效益”的模式崛起，但是到后来却因为管理，产品，服务跟不上时代的步伐而衰败。
到亚细亚买过东西的人肯定还记得，当它发展起来之后，同样的商品，却比其它商场价格更高。亚细亚还在海南还开过酒店，去过的人评价却是：宣传面面俱到，酒菜服务马马虎虎。
而亚细亚内部的工作人员也讲过：“企业扩张太快，管理跟不进，加上很多高管离职，自己开办商场。亚细亚不得不任用一些没有经验的年轻人为中高层管理者，无形中又加剧了管理的混乱。”
02
逐鹿中原：百货商场狭路相逢
当亚细亚陷入一片混乱的时候，另一个河南人却拿过了这条接力棒。
1997年，也就是亚细亚陷入亏损风波的第二年，王任生创办了第一家百货商场——人民路丹尼斯。
此后数年，二七商圈百货商场迎来了最辉煌的年代，2002年，北京华联入驻二七商圈。2005年百盛购物广场入驻二七商圈，2008年大商新玛特入驻二七商圈。
但是在群雄逐鹿之后，笑到最后的，恐怕只有郑州本土百货丹尼斯。2017年，丹尼斯以430家门店、218.6亿元的总业绩，位列全国百强连锁榜单第26位。
丹尼斯之所以后发制人脱颖而出，我们从王任生董事长的“扣门”中，便能窥得一二，他有多“扣门”呢？
1、他自己所说：“我是穷出身，所以对不花钱的营销方法十分用心。”
2、丹尼斯百货的经营场地均为自己拿地，并且是提前几年拿地，这样地价更便宜。
还有很多节约成本的方法，如果你想了解，可以参考沃尔玛创始人写的自传《富甲美国》，丹尼斯的方法和当年的沃尔玛如出一辙。
从亚细亚到丹尼斯，表面上看两者都是百货商场，但从本质上讲，已是两个完全不同的生物。
前者更像是营销公司，一切资源、精力围绕广告、营销而周转。后者才属于真正意义上的百货公司，广告、营销全部为了卖货而服务。
因此，以亚细亚为代表的“营销公司”被时代所淘汰，以成本控制著称的“百货公司”的崛起，便成为了历史的必然。
但是，随着时代的不断进步，“成本控制”已经成为每一个企业的共识。
最终的结果就是各个百货公司的成本逐渐趋同，产品逐渐趋同，最后发展到除了名字不一样，其它方面都一样的境地。
03
斜刺黑马：国贸360一鸣惊人
就在丹尼斯、北京华联、百盛购物广场激战正酣、难舍难分的时候，另一支商业力量却从斜刺中杀了出来。
2010年，新田360国贸店在农业路花园路开业了。这是郑州的第一家购物中心。
购物中心有着更合理的动线，更广阔的空间，更舒适的购物环境，但也意味着更多的空间“浪费”，对于寸土寸金的购物中心来说无疑于“犯罪”。
但对于早已对百货商场审美疲劳的消费者来说，尤其是对于年轻人来说，购物中心无疑于是新潮、年轻、活力的代名词。
现在来看，购物中心对百货商场的冲击，无疑是高维对低维的绝对绞杀，但如果回到当时，国贸360的崛起，却是一个不断优化的过程。
2010新田国贸360开业，业绩一般，并未引起百货商场们的警觉。
2011年，新田国贸360引入了河南第一家优衣库、第一家星巴克，引起了郑州年轻人的普遍关注。
2014年，对购物中心的品牌做了大规模调整，引入50多个年轻人喜欢的品牌。
与此同时，微博、真人秀、直播、主题特展等最新潮营销手段一拥而上。通过年复一年的优化，紧跟潮流的线上线下宣传，国贸360终于颠覆了郑州人的购物体验。也终于奠定了今日之地位——年营业额10亿左右，郑州坪效最高的购物中心之一。
随后国贸360便引来了无数的竞争者：
2011年中原万达开业，2012年二七万达开业，2014年万象城开业，2015年丹尼斯大卫城开业，2016年惠济万达开业，2012-2016年锦艺城A、B、C区相继开业，2017年熙地港、朗悦公园茂开业，2018年正弘城开业……
终于，购物中心的战场上，又弥漫起了当年百货商场的销烟。终于，购物中心又沦落到了成本类似、产品类似、购物体验类似的境地。
郑州商场形态，在发展了30年后，又一次遇到了瓶颈，下一步路在何方？
04
未来已来：巷坊式商业正在流行
2016年12月28日，成都太古里的街头有几个中年男子在认认真真的观察着市场的动态，并时不时的咨询一下路人和商家对太古里的意见。
2017年1月1日，这几位中年男子回郑以后，迅速召开了管城区领导班子会议，内容只有一条：将引入“太古里”作为管城区的重点工程。2017年12月，郑州城建项目发布，郑州太古里项目在列。
为什么一个商业项目能够享受如此高的待遇，让有关领导们如此重视，这得益于成都太古里独特的商业形态——巷坊式商业。
2008年，北京三里屯VILLAGE（后于2013年更名为三里屯太古里）正式开业了，与以往的购物中心不同，它是由19幢低密度建筑组建而成的大型开放式购物街区。
北京三里屯太古里▼
这19栋建筑即有独立之处，中间又有天桥相连。消费者既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间，一下子就吸引了北京城的目光。2008-2013年，短短5年内，北京三里屯VILLAGE就发展成了北京最著名的时尚地标之一。
2014 年 10 月底，成都远洋太古里继北京三里屯太古里之后，也揭开了帷幕，同样是巷坊式商业，同样的战绩辉煌。
成都太古里▼
从2015年至今，成都太古里日均客流都在10万以上。成都零售商协会公布的《2018年成都零售业运行分析报告》中指出，成都太古里以年销售额41.6亿，增长率19.1%的成绩，夺得成都零售业销售额增速第一名。
另据联商网报道，2019上半年，成都太古里的销售额已经达到了33亿元，相比2018年，再次增长19%，同样位居第一名。
毫无疑问，巷坊式商业已经成了中国商场业态的发展趋势，无论在北京还是成都，只要是巷坊式商业，都能成为当地的时尚地标。
郑州如果能够顺利引进太古里，商业必然会更上一层楼。但是近3年过去了，郑州太古里仍然没有什么动静，未免让人感到些许失落。
不过，时间不等人，就在太古里慢悠悠的观望郑州的时候。在新田国贸360的对面，一座类似于太古里的巷坊式商业街，正在如火如荼的建设中。
关虎屯·新里城总规划体量约80万方，是集公寓、商业为一体的城市综合体。其中有12万方以“开放街区 漫步休闲”的理念打造的九坊十巷情景式商业街区。
九坊：9栋2-4层的独栋商业，未来将引入9大不同业态的时尚主力店。而且店铺从装修风格到主题陈列都需特色鲜明，各具风采。
十巷：9栋商业通过天街层层串联，一共购成10条内向街区。街区需要融和传统与时尚，使消费者在购物的同时，满足观光旅游的需求。
情景式商业街：即每一个街区，都有不同的情景主题构成。有景观雕塑、有科技互动装置、有灯光效果的彩虹阶梯，也有时光与水的休闲景观。
这9栋商业体与10条内向街区都有风雨连廊相连，不仅可以让顾客在风雨天依然能尽兴赏玩，还创造了4层皆为首层的概念。也就是说，通过“九坊十巷”的天街互联，不用上下楼层，就能到达另一栋商业，每一层都是首层，不仅让客户逛街更加方便，对于商场来说，也可以最大程度的均衡客流。
另外，项目还设计有5个下沉广场与地下停车场无缝衔接。一方面有利于客流的导入，另一方面有利于打造景观，优化视觉效果，营造更加立体的购物体验。
在商业业态方面，四层的独栋商业的负一层定位时尚乐淘商业街，涉及运动集合、时尚餐饮、个性服饰、文创手工、动漫电玩等多重业态，未来将成为城市潮流青年的聚集地。
一层、二层定位是核心区，由国际名品区、时尚潮流区、科技生活体验区、漫艺术体验区等九大业态组成，未来将为城市潮流青年创造接轨国际的慢生活梦工厂。
三层、四层由影城、主题餐饮区、主题摄影区等五大模块组成，使逛街、美食、观影容为一体，增加购物人群粘性。
另外，新里城已经成功签约了中影集团，将打造约7000㎡中部旗舰双巨幕电影院，这是中部城市唯一一家旗舰店，拥有中部城市最高标准配置，将为大家提供最震撼的观影体验。
新里城未来意向签约的还有很多名店，如无印良品、诚品书店、星巴克咖啡等等。
总之，和太古里一样，关虎屯·新里城所追求的不仅仅是满足购物功能，而是要具备购物、休闲、观光、文化、餐饮、娱乐等多重功能。
虽然新里城两年之后才能交付，但起码在巷坊式商业这一新生业态上，郑州已有了先行者。
虽然新里城商业面积不能和太古里相提并论，但就像2010年的国贸360一样，只有3万方，却创造了郑州购物中心史上的奇迹。
同样的位置，同样是先行者，新里城再次创造奇迹亦未偿不可，毕竟，它代表着新生，代表着未来的发展方向……
当新里城交付之后，本就繁华的花园路商圈，其价值势必会再次升级，其份量恐怕将是郑州的三里屯。
而它周围的住宅、公寓势必更加稀缺，其价格恐怕会让人高攀不起。但值得期待的是，据传，新里城的首批公寓即将入市，价格上会有一些惊喜，让我们拭目以待。
结语
从亚细亚到丹尼斯再到国贸360，再到未来的新里城，郑州商场已经发展了30年。
各个商场从单一的营销竞争，上升到成本竞争，又从成本竞争，上升到业态比拼。
而业态比拼方面，从百货商场、到购物中心再到巷坊式商业。一路走来，有人黯然退场，有人一路高歌。细心者肯定已经发现，但凡高歌者无不是顺应时代潮流，站在风口先人一步。
最后，我们还以旁人对亚细亚的评价结尾吧：“小老板做事，中老板做市，大老板做势。做什么事情，都要认清方向，要做和国家，社会，时代合拍的事情”。亚细亚如此，丹尼斯如此，国贸360如此，新里城也会如此。
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