在商品房买卖过程中，通常开发商或者中介公司会要求购房者支付“定金”“订金”或者“意向金”，俗称“购房三金”，以保证合同最终得到顺利签订。但是开发商或者中介公司在要求购房者缴纳 “订金”“定金”或“意向金”时，利用购房者对“购房三金”的认识不足，将“意向金”“订金”变成“定金”的事件较多，因此引发了诸多争议。
典型案例王某欲购买商品房一套，遂到A公司售楼部了解。在置业顾问给王某详细讲解房子的优势后，王某仍然犹豫不决。此时，顾问告知王某：今天订房子的人特别多，而且房源有限，建议先交意向金，这样可以保留房子购买权。王某于是和顾问达成一致意见，现场向A公司账户转账三万元的“意向金”，置业顾问给在出具的收据备注的“意向金”。后王某因各种原因不想购买此房，与A公司沟通退款事宜时才发现，自己在签协议的时候未仔细查看协议内容，该协议内容将其缴纳的三万元约定为“定金”。王某坚持要求A公司将三万元退还给自己，而A公司则坚持认为该三万元为“定金”不予退还。后王某将A公司诉至法院要求A公司退还三万元的“意向金”。经法院调解，最终双方达成和解，A公司退还王某两万元。
上述案例中，王某签订协议时，在未能看清协议内容、未能分辨“意向金”与“定金”的区别以及明确“购房三金”是否能退的情况下，签订了协议并支付了相应的款项，最终导致自身的经济损失。因此厘清“订金”、“定金”、“意向金”的概念，同时理解三者在适用时是否能退，非常重要。
“购房三金”的概念1、定金
定金，是指当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。在房屋买卖过程中，普遍存在的就是定金合同。定金的金额有高有底，有些开发商或者中介公司可能收取三五千元小额定金，但也不乏有中介公司收取高额定金，那么这时购房者就应该明白定金是有担保性质的。根据《民法典》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过这个数额的不具有定金的性质。
2、订金
订金，虽然在日常经济生活中被广泛运用，但是尚未有明确的法律对订金加以规定。严格而言，订金并不是一个法律概念。一般而言，订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。在房屋买卖过程中，特别是二手房买卖中，订金合同更是常见。
3、意向金
房屋买卖过程中，不仅存在定金和订金，也存在意向金。意向金通常以认购书的形式出现在房屋交易中。意向金是附条件的定金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，开发商或者中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。
是否能退？1、订金，一般能退
正如前述，订金并非一个规范的法律概念，因此订金的效力取决于买卖双方的约定。如果没有约定，那么订金属于预付款性质，当卖方违约时，可以无条件要求其退回。买方违约时，可以与卖方协商解决并要求对方退款。但如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
2、定金的退还，适用定金罚则
由于定金具有担保性质，其主要功能是担保房屋买卖合同能够顺利履行。如果继续履行房屋买卖合同，那么定金无需退还，将直接作为购房款的一部分。而定金的退还则适用《民法典》规定的定金罚则。定金的退还需要判断是否存在合同无法履行的情况，同时也需要判断违约方是买方还是卖方：
（1）买方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使房屋买卖合同无法履行，则无权要求返还定金。
（2）卖方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使房屋买卖合同无法履行，则需双倍返还定金。
3、意向金的退还，视其是否转换为定金
意向金同样不属于一个规范的法律概念。一般情况下，意向金转为定金后，如果买方违约不买房，意向金将不能退还；如果卖方违约不卖房，则按“定金罚则"双倍返还买方。如果买卖双方缴纳意向金时所签订的《意向书》中只对购房价格、房屋状况等基本情况做了简要约定，那么，当买卖双方在签订房屋买卖合同过程中，对付款方式、房屋交付及过户登记等主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，双方均不存在其他违约情形的情况下，即买卖双方均不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。
风险防范建议一、签订协议时，务必仔细阅读协议内容。
在房屋买卖过程中，买卖双方签订的预购协议等制作主体通常是开发商或者中介公司，作为购房者在签署相关协议前务必仔细阅读协议中的内容，注意文本中所注明的“订金”、“定金”或“意向金”是否与双方口头沟通过程中所表达的意思相一致；
二、缴纳相关款项时，完善付款方式及备注信息。
同时在缴纳“订金”、“定金”或“意向金”时，尽可能的采取银行转账的方式，并在转账时对款项目的进行明确的备注，尽量避免双方对款项的性质产生歧义。
三、及时采取必要措施保护自身合法权益。
如出现“购房三金”争议时，应当妥善保存必要证据材料（如合同、单据、微信聊天记录等），及时向工商主管部门进行投诉举报，并且可以通过诉讼方式保障自身合法权益。
法条索引《民法典》第五百八十六条：
【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《民法典》第五百八十七条：
【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
【重庆鉴识律师事务所】 杨冬青
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