金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，今天我们来了解一下房产抵押类不良资产是如何处置的。
一般情况下，不良资产的出处是银行和信托投资公司，然后会流动到四大国有资产管理公司(长城、信达、东方、华融)或省级资产管理公司，最后再流动到民间不良资产处置机构。
一、房产抵押类不良资产的特点
房产抵押类不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大、房产属性多、处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品住宅、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式都不一样，在处置过程中遇到的问题和变数也非常多。
由此可见，房产抵押类不良资产的特点就是极度不标准化。因为极度不标准化，不良资产处置也是非常不容易，所以一般的不良资产投资机构会优先选择抵押物为城市中的商品住宅的不良资产作为收购标的。
二、房产抵押类不良资产处置流程
下面是有商品住宅房产抵押的不良资产的一个合法合理的处置流程。
假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人，其合法合理的做法如下：
合法合理的方式
1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。
2、法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。
3、胜诉后，法院会执行判决，将房产进行司法拍卖，在进入司法拍卖程序前，还有一道资产评估的流程，这也会花一些时间。
4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合处置，共同商议了一个合理的出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖过程也需要一段时间。
最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
以上是最顺利的处置流程，即便如此，其中也有两个不可控时间：1、法院开庭时间；2、司法拍卖时间。
除此之外，在处置过程中还可能出现如下变数：
1、在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了，在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
2、一般来说开审后处置机构胜诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性，如果败诉那么又得上诉，上诉时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务追诉期，那么这笔不良资产就可能是失败的投资。
3、在很多情况下，处置机构都会胜诉。但是在执行判决的时候，还有可能遇到如下两种不利情况：
第一种情况是房子有租户，并且租户与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式是法院劝离租客，但是也可能无法劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。
第二种情况是这个房子是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
一般来说处理一套商品房抵押的不良资产需要大约九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是一年半。
上述的不良资产处理方式是合理合法的，但是这样的处置方式效率太低，以下是合理不违法的处理方式：
合理不违法的方式
1、首先，寻找借款人。不良资产处置方如果通过不违法的方式找到借款人就可以直接和借款人商议还款事宜。
2、当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方，处置方会承诺退回一些款作为补偿。
3、房产一旦过户给债权人或处置方后，处置方会委托房地产中介迅速出售房产，由于处置方的购买资产的价格非常低，所以处置方可以给房地产中介相对偏高的佣金。
这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果顺利，三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住，由于是不违法的处理方式，处置方有许多途径驱逐租客，最终将此问题快速解决。
以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。
三、实操：房产抵押类不良资产处置方法
在房产抵押类不良资产的实际处置过程中，要加强与当地政府、法院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，寻找8有效的解决问题和资产处置的途径：
1、多方取证
在诉讼阶段，债权人或代理方应多方调查取证，了解其名下是否还有其他房产信息。若债务人名下尚有其他房产，就不存在“唯一住房”的问题。此时，债权人应该积极向执行法院举证，顺利通过处置抵押物来受偿。
2、以租抵债
当债务人出现“唯一住房”的情况时，我们可以借鉴国外法律，与借款人和谈，向法院申请采取以租抵债的方式，裁定将此住房优先租赁给债务人，用租金抵债。
3、以大房换小房
如果借款人提供的抵押房产人均居住面积，超过当地廉租房人均居住面积最低标准线，可以采取“大房换小房”形式，寻找一个符合当地最低生活标准的“小房”来换抵押“大房”，确保执行顺利进行。
4、及时行使合法权利
一旦发生“建筑工程款优先权”与“抵押权”冲突的问题，开发企业与施工单位发生经济纠纷，建议债权人向法院申请以第三人的身份参与诉讼，行使抗辩权，保护自己的受偿权。
5、灵活处置手段
目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种：一是债权人向法院起诉走法律流程，二是债权人和借款人达成和解，协议处置房产。
不良资产的处置方法不是一成不变的，必须在实践过程中不断积累经验，随机应变，灵活处理。
来源：资本录
