别看上半年天津在政策上没参战，但不战则已，一战就来了把“超预期”。
楼市新政出台，后台咨询量瞬间就爆了。
大家最集中的一个问题是：
房价会不会涨？楼市会不会火？
只会是“少数派的盛宴”。
这次新政，更多利好改善购房需求。
二套首付四成，直接降低改善的首付成本。
认房不认贷，直接打开置换阀门。
最关键的，能按首套房来认定，无论首付还是贷款利率，都比新政前宽松太多了。
确实有不少家庭，此前因为置换成本太高，而被卡住。
家有60岁以上的老人，二孩、三孩，都能多出一张房票。
所以，政策一定会释放积压的改善需求涌入楼市。
早就了解到，有售楼处已经收了不少二套的买房人，就等首付四成落地，转签约。
但新政对于刚需的利好，有限。
虽说买房社保缴纳年限降低到半年，但这并非“被卡住的点”。
毕竟天津从2017年开始限购至今都5年了，要想买房2年社保早就凑齐了。
何况滨海等区的买房门槛，本来就不高。
去年下半年楼市跳水，已提前透支了今年的刚需份额。
刚需买房靠存钱，改善买房靠资本利得。
所以刚需市场的成交量，不会因为政策而有大幅度提高。
四季度的天津楼市——
改善盘会起量，个楼盘因供应不足或将收回优惠点位。
刚需盘基本维持现状，边缘地带、价值度低的盘，照样特惠。
楼市“K型”分化更明显，马太效应强烈。
至于房价，一切要遵循“量在价先”。
成交量连续大涨3个月，价格才能上涨。
房企已经“饿了”大半年，马上临近年底，一定会先冲量，短期内难言涨价。
明年小阳春，会明显看到改善盘价格的变化。
无论影响哪类住宅，新政出台也就意味着——
从2017年到2022年，长达5年的调控周期，宣告结束。
天津楼市的“政策底”，正式到来。
一般“市场底”滞后“政策底”一个月。
四季度开始，楼市将进入“新周期”。
不危言耸听，改善人群，现在必须要做出抉择。
有些改善盘，无需再犹豫，年底前必须“打完收工”。
比如保利云禧、中海天空之镜、天津瑞府、中交融成、中海云麓公馆、大华清水湾、绿城水西云庐、龙湖天曜……
为什么？三个理由。
❶ 关注度
这些新盘，都是优质地段的改善盘，包括刚改和高端改善。
政策出台前，大家的“咨询对象”就都围绕着它们。
政策出台后，更是“高频出现”。
说明改善的共识，全部集中在这些盘上，只是入手时间的先后问题。
❷ 政策利好改善，买房半径收缩
新政直接为改善开闸，至少挤压的存量会集中释放。
经历去年的楼市动荡，改善人群都坚定的走同一条路：
回归核心区、选稳健房企、选不降价不减配的盘。
❸ 存量有限
核心区的改善盘，存量有限。
从去年三批次起，天津就没怎么卖地，整体供应量下降。
核心区更是没有有效供应。
刚挂牌的第三批土地，市区只有河西挂了两块。
即便顺利出让，能形成新供应入市，怎么也得明年3月以后。
今年改善买房，就眼前这些盘可选，后面没有了。
再来看这些盘的存量。
300-400万留在南开，就俩选择：
保利云禧88平米的高层、天保上城观景99平米高层。
现在保利云禧88平米户型，还剩不到100套房源，马上交房，价格很坚挺。
昨天大筛，一下午还能认购10套。
中海天空之镜，一共1148套房，已经签约了将近800套。
再加上一些认购还没签约的，总共也就还有200来套房子。
9月16日出政策当晚，就认购了5套。
天津瑞府2029套房子，已经签约了1106套。
算上认购没转签约的，还剩800来套房子。
虽然房源还算充足，但要明确，新梅江的地价一定会在2万/平米上。
新挂牌的绿轴公园东侧地块，商住楼面价2万/平米，纯住宅的会更高。
接下来会有更好的产品，但不会有瑞府的价格，重置成本不支持。
昨天一天就认购了8套。
中交富力天禧80平米左右的两室，只剩个位数了。
300多万的总价段，中交融成接棒，目前还没有替代品。
龙湖天曜共451套房源，已经签约359套。
算上认购的，几乎是尾盘了，不需要再犹豫。
中海云麓公馆北地块已去化过半，南地块175平米大户型要卖到5万 。
它的定位主要是承接南开北片外溢，刚好是这次政策的直接利好。
房价，短期就看供需。
没办法，核心地段的改善盘，都有了傲娇的资格。
供应量持续减少，需求量却因政策突然增加。
就会出现很无奈的状况：房价具备了上行条件。
所以，这些改善盘价格基本定型了，只需要关注存量和施工进度。
至于未来作为二手房，更不用担心。
品质好的次新房，都极其保值，而且价格不低。
绿城诚园，二手房都挂到了4.8万/平米，成交价也得4.6万/平米。
比当时新房价格至少贵了10%。
格调松间成交的二手房，高层还是2.2-2.3万/平米的价格，与新房一样。
仁恒公园世纪二手房成交价，基本在4.2万/平米，很扛价。
也有业主挂到4.6-4.8万/平米。
中海左岸澜庭，业主挂牌价都在3.8万/平米以上，还有挂到4.2万/平米的。
海河金茂府，高层都挂到6.5万/平米了，也有6.4万/平米成交的……
这些核心地段、品质好的次新房，有个共同点：
业主都不舍得卖，挂牌量极少，房价极扛。
好房子都惜售，不会贱卖；烂房子一交房不但挂牌量高，还相互砸价。
今年，新房市场，是良币驱逐劣币，但二手房市场，是劣币驱逐良币。
所以，不要盼着改善盘降价，真不见得是好事。
现在房企利润都很薄，降价不减配的极少。
去年交付的一批新盘，99%降价必减配。
天津楼市，未来将以内生需求为主。
再加上保租房、共有产权房的出现，刚需盘已趋近保障性质。
今后能有长期价值的，只有核心地段的改善盘。
楼市新政，又给改善盘添了把柴火。
趁着价格还没变化，必须要果断抉择了。
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