别看上半年天津在政策上没参战,但不战则已,一战就来了把“超预期”。

楼市新政出台,后台咨询量瞬间就爆了。

大家最集中的一个问题是:

房价会不会涨?楼市会不会火?

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(1)

只会是“少数派的盛宴”。

这次新政,更多利好改善购房需求。

二套首付四成,直接降低改善的首付成本。

认房不认贷,直接打开置换阀门。

最关键的,能按首套房来认定,无论首付还是贷款利率,都比新政前宽松太多了。

确实有不少家庭,此前因为置换成本太高,而被卡住。

家有60岁以上的老人,二孩、三孩,都能多出一张房票。

所以,政策一定会释放积压的改善需求涌入楼市。

早就了解到,有售楼处已经收了不少二套的买房人,就等首付四成落地,转签约。

但新政对于刚需的利好,有限。

虽说买房社保缴纳年限降低到半年,但这并非“被卡住的点”。

毕竟天津从2017年开始限购至今都5年了,要想买房2年社保早就凑齐了。

何况滨海等区的买房门槛,本来就不高。

去年下半年楼市跳水,已提前透支了今年的刚需份额。

刚需买房靠存钱,改善买房靠资本利得。

所以刚需市场的成交量,不会因为政策而有大幅度提高。

四季度的天津楼市——

改善盘会起量,个楼盘因供应不足或将收回优惠点位。

刚需盘基本维持现状,边缘地带、价值度低的盘,照样特惠。

楼市“K型”分化更明显,马太效应强烈。

至于房价,一切要遵循“量在价先”。

成交量连续大涨3个月,价格才能上涨。

房企已经“饿了”大半年,马上临近年底,一定会先冲量,短期内难言涨价。

明年小阳春,会明显看到改善盘价格的变化。

无论影响哪类住宅,新政出台也就意味着——

从2017年到2022年,长达5年的调控周期,宣告结束。

天津楼市的“政策底”,正式到来。

一般“市场底”滞后“政策底”一个月。

四季度开始,楼市将进入“新周期”。

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(2)

不危言耸听,改善人群,现在必须要做出抉择。

有些改善盘,无需再犹豫,年底前必须“打完收工”。

比如保利云禧、中海天空之镜、天津瑞府、中交融成、中海云麓公馆、大华清水湾、绿城水西云庐、龙湖天曜……

为什么?三个理由。

❶ 关注度

这些新盘,都是优质地段的改善盘,包括刚改和高端改善。

政策出台前,大家的“咨询对象”就都围绕着它们。

政策出台后,更是“高频出现”。

说明改善的共识,全部集中在这些盘上,只是入手时间的先后问题。

❷ 政策利好改善,买房半径收缩

新政直接为改善开闸,至少挤压的存量会集中释放。

经历去年的楼市动荡,改善人群都坚定的走同一条路:

回归核心区、选稳健房企、选不降价不减配的盘。

❸ 存量有限

核心区的改善盘,存量有限。

从去年三批次起,天津就没怎么卖地,整体供应量下降。

核心区更是没有有效供应。

刚挂牌的第三批土地,市区只有河西挂了两块。

即便顺利出让,能形成新供应入市,怎么也得明年3月以后。

今年改善买房,就眼前这些盘可选,后面没有了。

再来看这些盘的存量。

300-400万留在南开,就俩选择:

保利云禧88平米的高层、天保上城观景99平米高层。

现在保利云禧88平米户型,还剩不到100套房源,马上交房,价格很坚挺。

昨天大筛,一下午还能认购10套。

中海天空之镜,一共1148套房,已经签约了将近800套。

再加上一些认购还没签约的,总共也就还有200来套房子。

9月16日出政策当晚,就认购了5套。

天津瑞府2029套房子,已经签约了1106套。

算上认购没转签约的,还剩800来套房子。

虽然房源还算充足,但要明确,新梅江的地价一定会在2万/平米上。

新挂牌的绿轴公园东侧地块,商住楼面价2万/平米,纯住宅的会更高。

接下来会有更好的产品,但不会有瑞府的价格,重置成本不支持。

昨天一天就认购了8套。

中交富力天禧80平米左右的两室,只剩个位数了。

300多万的总价段,中交融成接棒,目前还没有替代品。

龙湖天曜共451套房源,已经签约359套。

算上认购的,几乎是尾盘了,不需要再犹豫。

中海云麓公馆北地块已去化过半,南地块175平米大户型要卖到5万 。

它的定位主要是承接南开北片外溢,刚好是这次政策的直接利好。

房价,短期就看供需。

没办法,核心地段的改善盘,都有了傲娇的资格。

供应量持续减少,需求量却因政策突然增加。

就会出现很无奈的状况:房价具备了上行条件。

所以,这些改善盘价格基本定型了,只需要关注存量和施工进度。

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(3)

至于未来作为二手房,更不用担心。

品质好的次新房,都极其保值,而且价格不低。

绿城诚园,二手房都挂到了4.8万/平米,成交价也得4.6万/平米。

比当时新房价格至少贵了10%。

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(4)

格调松间成交的二手房,高层还是2.2-2.3万/平米的价格,与新房一样。

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(5)

仁恒公园世纪二手房成交价,基本在4.2万/平米,很扛价。

也有业主挂到4.6-4.8万/平米。

天津买房改善型的最佳方案(紧急天津改善买房)(6)

中海左岸澜庭,业主挂牌价都在3.8万/平米以上,还有挂到4.2万/平米的。

海河金茂府,高层都挂到6.5万/平米了,也有6.4万/平米成交的……

这些核心地段、品质好的次新房,有个共同点:

业主都不舍得卖,挂牌量极少,房价极扛。

好房子都惜售,不会贱卖;烂房子一交房不但挂牌量高,还相互砸价。

今年,新房市场,是良币驱逐劣币,但二手房市场,是劣币驱逐良币。

所以,不要盼着改善盘降价,真不见得是好事。

现在房企利润都很薄,降价不减配的极少。

去年交付的一批新盘,99%降价必减配。

天津楼市,未来将以内生需求为主。

再加上保租房、共有产权房的出现,刚需盘已趋近保障性质。

今后能有长期价值的,只有核心地段的改善盘。

楼市新政,又给改善盘添了把柴火。

趁着价格还没变化,必须要果断抉择了。

,