新加坡组屋一般多少层(在新加坡第一套房应该买什么)(1)

在哪儿,买房都是刚需!

在新加坡也是如此

甭管你是PR,新移民

还是常驻在新加坡的外国人

都要面对买房需求

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那么,问题来了

第一套房应该买什么类型呢?

新加坡住宅主要类型

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组屋

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私人公寓

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共管公寓

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别墅

当然了,买房还涉及身份问题

不是所有人,所有类型的房产

都能随便买

详情戳这里:中国人在新加坡能买哪些房产?哪种值得买?

咱们刨除这个问题

单单就说第一套房应该买什么

很多人都会回答

组屋,尤其是BTO!

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这么回答的人表示

因为组屋最实惠了

尤其是BTO简直性价比高出天际

那么事实真的如此吗?

今天,我们就来聊聊这个话题

关于买房的认知

买房这事儿靠知识还不行

想要旗开得胜要靠认知!

什么是认知?

某牛人说得好:

办理购房手续,这是知识;

踩准节点,果断入手,这是认知;

购买美股,如何开户,这是知识;

看好腾讯股票,长期持有,这是认知;

区块链知识,比特币原理,这是知识;

五年前买入比特币,这是认知。

知识可以轻易获得

认知需要靠悟性和积累

但决定人的命运走向的

往往是后者

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看看下面这段买房故事

让我们深深感到

知识易得,认知难求

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“2011年底,那会我刚结婚,房产是我的兴趣和工作,我也很乐得去专研。

几千块新币行业大佬开的几天课程,我眼睛都不眨的付款去学。我疯狂的吸收知识和总结,各种贷款和政策漏洞去帮客户,自以为懂得不少了。

现在看来,那时知识是有了,觉悟和认知还不够。

那时我是新公民身份,我老公是外国人身份在等PR。像绝大多数人一样,我们一致认为第一套得是组屋,而且最好是BTO(新组屋)。组屋这个新加坡政府最大的福利不拿对不起自己啊。

于是乎傻傻的等了几个月,那时转售组屋一直不停的涨,不巧的是那时BTO Balance flat(建好的新组屋剩余现房)提前出来了,由于身份还没下来就放弃了。由于这样一耽误,而后买的转售组屋价格已经接近近年来高点了。由于买组屋的执念,我硬是拖到BTO没希望了才买了一间又涨了不少的组屋。

转售组屋有一个5年住房紧箍咒,5年内包括家庭所有成员不能买别的房产,(BTO有些要等8年)期间买公寓这些都不行。除了它有一个漏洞但也只适用于自己家开公司做生意的人,我自己不适用。

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2011年工业房产热,乌兰轻工业区将要出来一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺,项目规划又好,又是First Mover Advantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势),$50万新币就可以买一间厂房,门槛极低。我做了系统的分析,让投资的客户都赚到了钱。我自己,我不能出手,因为我要买组屋

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至,价格变成300多每方尺,差价20%多。那时工业地产可以投机,到2013,2014年的顶峰,它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%,15万新币头期,3年收益1.6倍,年回报率55%... 25万新币,飘过~因为我要买组屋!

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去年7月头,我的组屋5年MOP还差一点时间,Hundred Palm Residences 执行共管公寓开盘发售,是我很重视的一个项目,其实它价位相比其他EC(执行共管公寓)是最高的,每方尺$850起(现在看起来是不是超便宜?),但是它是近年来地段最好的一个的学区EC,稀缺性加学区房,一下子成了当时的爆款。

就连房产方面相对保守的老公也兴致勃勃,问可不可以试试看申请。结果当然是悲剧,开玩笑,1:4的First Timer抽签率, 1:8 Second Timer 抽签率,名额已经超不够了,其他不够格的一律不接待。

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Hundred Palms Residences

即使我风光一时,21一个买家,抽中7个又怎么样,因为组屋,我不够格买这间爆款EC......短短一年时间,附近地点偏一点的非学区EC 价格高过HPR20%,价格卖$950-$1000每方尺还卖到很好;

就在最近,附近实龙岗北的两个新公寓楼盘开盘卖$1600-1700每方尺。将来那些买这两个新盘的人至少要卖$1800每方尺,那HPR$850每方尺也是公寓,5年后半私有化,$1500很Easy,涨幅预测上涨75%,90万的EC,投资20万头期,8年后赚67万,投资收益8年3.3倍,年回报率40%,更别说那些买大户型的。

因为组屋,不说我一定抽得中,但是连机会也没有。

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HundredPalm Residences 抽签日,盛况空前,一天卖光,由于太挤,空调负荷太重坏了两次!

去年开始的集体收购热潮在我的组屋将满5年和朋友Shirley的Eunosville被集体收购即将成为一个小有现金的富婆的喜悦中进入了我的视野。Eunoville 是一间HUDC,一个很多人知道但不熟悉的名称,通俗讲就是大型高级旧组屋,一般建于80年代,大部分的HUDC因为占地大,位置好,在私有化不久都会被集体收购。

其实大家都不知道这个事实吗?其实很多人和我一样知道,但没有进入到心里,没有要投资被集体收购的概念。

但那时不一样了,朋友投资4年,20万赚了100万,投资收益4年5倍。我开始研究留意集体收购的算法和一些项目。

以前我没有这个认知,直到它与我相关。我还看中了一个不错的项目ParkWest。

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Park West 建于1986年,99年位于南华小学(名校)的旁边,可以步行去金文泰地铁,算出来的容积率每间高达3000平方尺,最重要的是入场券价钱非常合理,100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后,竟然没人卖了,我知道没这么简单。果然几个月后,ParkWest被集体收购成功,这不得不惋惜。

我之所以等,是因为5年组屋房产MOP将至。就差一点点,我与一年内4倍回报率80万新币(除去卖家税)擦肩而过~

买房故事

第一套房,到底应该怎么买?

财富积累的过程,因为组屋,我错过了许多~但任何时候都不算迟,机遇就在身边,认知得到,终会有收获,都是一个积累的过程,到一定程度就爆发式了~

据说人一辈子有两次

靠房产发财的机遇

也就是房产红利期

就像2000年以后的中国房产

中国的70后为了结婚买房

结果住着住着房产就能增值数倍一样

新加坡的2006年的公寓

2009年以前的BTO和转售组屋

都自带升值红利

躺着赚钱,坐等升值

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朋友30多万买的女皇镇 BTO

5年后价值70多万了

因为靠近中心和地铁

一直抱着没舍得放手

其实组屋是有很多局限的

比如之前说过的solid state

没有流通性,涨的利润只能看到

差价利润从银行贷不出来

不能利用投资再增值

HDB除了没有流通性以外

有两个致命点:

一是供求关系政府控制,2009年的那一波HDB涨价大潮就是政府BTO断流的供求失衡造成的。现在政府总结经验,每年投放2万间BTO,供求平衡很多年了,所以价格也非常稳。

其次价格有顶线,超过$100万的组屋(通常房型大,位置很靠近中心)数得过来,政府也不会容忍组屋无限制涨下去,因为要人人有其屋。我朋友的房子70多万涨到100万去么,我觉着很难。如果10年内还是这个价钱或涨得不多,那他没有尽早利用潜在利润,让钱生钱。

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如果有这么多cash proceed

(卖房到手的现金流)

得要好好利用啊

如果看好这一区

用这笔钱去投资同区的公寓

也不用添什么现金

就贷款增加了

流动性和增幅空间更大了

坐在一大波上再坐上一大波

利用升值再升值

不是很完美么?

如果有条件买新EC的朋友尽量买EC吧

它就是看得到的至少30%利润送给你

还有补贴,流动性也比组屋好

赚钱了不卖还可以拿钱出来再投资别的

公寓之下,最好的选择

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BTO(新组屋)利润现在算算是有

但很有限- 比如说金文泰60万5房BTO

就算卖80多万好了

除去装修,利润就10多万

还得绑8年时间

而且不卖利润就出不来

是的,以前2008年前榜鹅的

4房BTO才16万

坐上组屋红利期MOP的时候

卖40万确实很值得去买

但今非昔比

BTO的成本上升无可避免

更别说40多万买很普通的BTO

就算赚20%-30%

除去装修,8年时间

可能才赚个5-8万...

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现在是买房的入手时机吗?

三思啊,经济能力有限

买组屋自住无可厚非

但凡有条件

买EC或性价比高的公寓吧

未来的可能性大很多

现在由于工作的关系

我认识接触的高净值人士越来越多

和他们谈话多了

也潜移默化的提高了我的认知

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所以要多和牛人聊天

和做房产投资的老司机聊一聊

或者多看我写的文章(划重点), 哈哈哈...

记得几年前额外税刚出台的时候

很少一部分新加坡人和外国人照买

我想他们已经看透了新加坡楼市的规律

经济政治稳定,人口有目标增速

拉长了看就是涨的

有些人额外税3%的时候嫌贵

7%的时候适应了硬着头皮还是买了

现在税又涨了5%

那先买看透的人是不是该偷笑呢

有能力就买吧

现在就是底部往上钩的入场点啊...

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新加坡1993年到2017年房价指数图

这几年经过了几波走势,有涨有跌

但看看最低点连成的蓝色实心线

组成房价低点支撑线

再看看高点连成的浅蓝色虚线

组成的房价高位线

高位线和低位线之间的

整个区间是稳步向上趋势的

讲通俗点,如果有人在2003

2004年SARS之后在

低于低位支撑线的超低价区域买入

过了2006年以后

闭着眼睛都赚钱

如果有人在2013年的

房价高位泡沫期买入

现在还没赚到钱,但多拿几年

到下一轮高峰的时候

时间帮你解套

那如果你在两条线之间买入

只要投资的时间足够长

房子大部分是会替你赚钱的

可以看到

现在处于一个底部向上勾的趋势

是可以买入的

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2004年第一季度到2018年第一季度 实际尺价攀升图

从2004年第一季度以来

新加坡公寓房价历经3个周期

3次升跌幅

可以看到2004年第一季度

到2007年第一季度

实际每方尺价最高升幅是108%

2009年第一季度到2013年第三季度

实际每方尺价最高升幅是85%

现在我们在另一个周期的刚起步阶段

实际每方尺价只涨了18%

根据前两次的涨幅

你觉得还可以潜在涨多少呢?

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再说一遍,钱在银行的利息太低,会抵不过通胀而贬值,得要用钱投资,让钱为你赚钱!

财富积累,各种决定,而这一切的前提都取决于你的所听,所看,所想,所悟

好的分享价值百万,送给你,分享给更多朋友吧,大家一起飞~

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