深圳,一座新兴的城市,同北上广并列被大家称为一线城市。“来了,就是深圳人”,但是真的来了就是深圳人吗,房价成为了现在年轻人成为深圳人最大的阻力。每当三五年轻人聚在一起的时候,房价无疑是最热的话题。今天我来和大家谈一谈房价的话题,但我们今天要谈的不是商品房,而是小产权房。

深圳哪种小产权房可买(深圳小产权房是否值得购买或投资)(1)

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基本分类

1、占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

2、在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”

购买风险

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

深圳哪种小产权房可买(深圳小产权房是否值得购买或投资)(2)

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最近几年,小编一直都有关注深圳的小产权房,所以对深圳的小产权房稍有了解,在15年房价大涨之前,小产权房还算比较良心,小编也实地到看过一些小产权房,15年之前深圳平均房价不到2万,村委统建楼的价格大概在8000左右,而由农民房改建的小产权房大概在4000左右,而且基本都是带装修的现房,实用面积都能有8成以上,在当时来说,不管自住还是投资,性价比都是比较高的。

深圳哪种小产权房可买(深圳小产权房是否值得购买或投资)(3)

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2018年以后,随着深圳房价的几轮暴涨以后,深圳全市的房产价格来到了5万,稍微偏一点的位置,如龙岗、坪山、观澜、沙井、松岗、公明,都能找到3万到4万价格的商品房。那么小产权的价格又怎么样呢,在松岗,那里的二手商品房价格在3万多,小产权房的标价大概在1万2左右,听起来似乎还不错,起码对于我们普通工薪阶层来说还是买得起的。但是,去到现场,你就会发现,开发商所谓的90平户型和76平的户型,小编拿出尺子一量,呵呵,套内面积只有33-35%,你没看错,只有1/3的套内面积。在深圳,如果小户型的商品房,使用率都能达到80%以上,一般都还有赠送面积。如果实际算下来,小产权房的房价其实已经达到了近3万一平的价格,而且像这种农民房改建的小产权房还有一个硬伤,就是车位严重不足,需要和城中村的租户抢车位。我又接连去了几个小产权房的现场,几乎所有的楼盘都有这个套内面积严重不足的问题,最大的套内面积都无法达到50%。

深圳哪种小产权房可买(深圳小产权房是否值得购买或投资)(4)

我们再来计算一下投资回报比,松岗那个地方是深圳比较偏远的区域,而且附近还未通地铁,30平的两房一厅的房租应该在2000左右,理想状态一年收租24000,假如10年左右拆迁,没有政策风险,暂且按1:1.3进行赔偿,白石洲拆迁价格为2.8万/平,松岗价格为白石洲1/3左右,现在白石洲附近房价为10万左右。如果按1:1.3赔偿,也就是赔偿40平,我们假如10年后松岗价格涨到同南山科技园周边现在的价格,也就是10万/平,将赔偿112万,加上租金24万,一共136万,在保证松岗10年后价格达到10万/平的基础上,才能有36万的收益,这个收益远比不上5年期国债的收益,假如价格无法达到10万/平,将肯定是亏本的,自住倒还能接受,如果是投资,绝对不值得入手。

深圳哪种小产权房可买(深圳小产权房是否值得购买或投资)(5)

看到这里,我相信大家对小产权房的购买投资肯定也有一定的认识了,当然各人有各人的见解,这些只是我个人的一些认识而已,投资小产权房并不靠谱,就算投资,正规的商品房绝对更有投资价值。

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