北京买房的忠告(北京买房郊区误碰)(1)

作者:请搜索加入知识星球"王博北京买房" 免费提问

(以下内容来自于知识星球)

提问:我手头有200w,单位给了户口准备在京买房。据我对北京市场的了解,我要是在市区买,我的这些钱只够买老破小的,我想去郊区看看,比如天宫院,那里的房子比较新。

回答:能买市区,不卖郊区。原因有两点,第一,郊区比较远,周围配套很少,因为都想着远处能便宜,所以溢价严重,单价仍旧不便宜,比如天宫院,单价也得4万多,但坐地铁得1个小时,不划算。第二,北京未来的发展是泛5环地区,而不是天宫院这样的远郊区。大兴机场的辐射能力没有那么大。

提问:非京籍,北京2套房,华纺易城北向2居(不满五)不便卖,朝阳捷座全东向3居,宁波小三居,宁大对面地铁(明年10月可以突破限售)想卖了朝阳捷座,换大的未来自主,想在4环周围,目前海淀住公司房,明年租房住,自有两套房品质差不想住,且没有教育资源,小朋友要上小学,不知买哪?想买望京觉得潜力无限,北京还要横盘多久?如抵押大额贷款,继续横盘2-3年是不是太受伤?目钱年收入税后100W 未来不看好自身行业,本人房地产行业。

回答:你好,北京未来会不会一直横盘?一定不会,就算不放松调控,通胀也扛不住啊,再说压抑太久必有一波行情,只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适,投资绝迹只有刚需和置换的北京,长期横盘说明泡沫已经挤干,跌无可跌,房价已是谷底了。深圳,广州,上海已经相继上涨,北京不缺购买力,只需要等待政策的放松。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。在楼市调控期间,成交结构发生了变化,买房要求三年或五年社保,整个城市的新增购买力大幅减少,那剩下哪些人还在买房呢?三类人群:1.原住民2.户口一直在本市的移民3.社保买了很多年的移民相比新移民,以上三类人群本身大多已经有房,他们买房只是为了满足改善的需求,所以一座城市一旦限购,购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好,现在孩子这么多,海淀的非京籍被调剂的概率很大,小升初一定去渣中,非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。知识星球内推荐的楼盘可以重点关注。

提问:请问,你怎么看海淀区的住宅70年产权性质,民水民电,有燃气,可以落户上学,也可以注册公司,单价在4.3 w,实质上大部分是商用办公的大厦呢?比如海淀的理想大厦(没有燃气),长远天地呢?

回答:你好,事实上,办公多,可能有三种原因:1.设计结构就更适合办公;2.建成的时点市场上很缺办公楼,历史偶然造就了大量办公租户;3.以上两点的结合。如果2的因素比较多,就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼,人们自然会慢慢迁移出去。政策角度,如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户,办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。独栋市区高层办公多,一般塔楼、异形户型居多,市场接受度差,北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑,但是不适合小白,适合老手。因为单价更低,所以安全边际也更高,本来就立于不败之地。租金很不错,所以如果长持,涨幅和别人一样的话,你还是在租金这块得了便宜。

提问:新人首次提问,卖掉泛海国际的房子2300万,同步置换孙河景粼原著,从投资角度出发值得吗?或者有哪些推荐项目?

回答:你好,孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间,未来的配套也属于高配。定位上,孙河规划用途以高端别墅居住为主,最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地,另外有少量商业及住宅混合公建用地,并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。所以孙河板块非常宜居,同时距离主城区和商务区又非常近,高端配套和交通完善后,这是一个非常适合生活适合养老的板块,是终极改善住宅。同时,居住这个区域,拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式,是一种身份的象征!北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的,甚至回迁房也可能也在旁边,也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地,大多也是边规划边建设,全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。从这点上来说,北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵,是名副其实“富人的第二家园”。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成,当前的价格已经透支了,但富豪不在乎,有钱任性!选择置业板块要看你的需求,你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一,亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的,跟总价低有关系。考虑自住是可以买的。北京投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。

提问:您好,看您的圈收获很多,也问个问题,那些户型不好的房子是否有投资价值和投资前景,如果一个小区的户型不太好的房子比较多,是不是影响整个小区的升值潜力?比如说塔楼比较多的小区,户型都比较大的次新房,南北通透的户型比较少,是否会跑输大盘。

回答:你好,一般板楼比塔楼溢价15%左右。由香港或新加坡建筑商建造,一般独栋或几栋,没什么小区,带电梯,在那个时代也是好房子了。后来板楼出现,户型方正,南北通透,有小区,有花园,比较受欢迎。板楼和塔楼主要是房龄,品质上差异,建成的类型比较杂。

提问:你好!请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样?首付500到600,贷款贷到最多,兼顾自住与投资,不考虑学区,请问东叁金茂府,天悦一号,首城国际,万科蓝山,合生国际花园,美景东方,这几个盘应该怎样选择。贷款贷到最多,二手房交易税费太高如何做抵押贷?

回答:你好,东叁金茂府这种豪宅项目,从投资的角度看,回报率一般。另外几个楼盘可以重点关注首城国际。到底应该如何贷款?首房首贷用来按揭,对应满五唯一的商品房,所以税收是实缴,不能避税。因此,总价越高的标的,用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。全款抵押,可以最低指导价过户,所以任何时候都是最低税率完成交易,所以适合找高税费房子,高税费本身就会导致折价,这部分折价金额大于你避税和全款资金成本,你就赚了。

提问:新人首问,本人28岁,男,未婚,在京社保5年 ,互联网行业,公积金顶格,想在婚前购置一套刚需 保值房产,现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作,目前还有应收欠款300万,所以考虑购置远洋的房产来抵债,看了一下北京的远洋新楼盘,除了千万级别的,只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了,想问下您 1. 这个楼盘可以入吗?注意事项有哪些?2. 如果自住的话,工作只能选亦庄或国贸了,这两个地方的互联网企业不多,您觉得供这套房是否合适?3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多,未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关,未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗?4. 未来我有创业的想法,您认为亦庄的创业环境是否良好?

回答:你好,禧瑞天著位于亦庄开发区,周边配套齐全,未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁,交通通达性大大提升。总体来说,这是个不错的项目。亦庄的产业主要分为四类:电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造。“电子/互联网”类的代表企业是:京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等;“生物医药”类的代表企业是:拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等;“高端制造”类企业的代表是:SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等;“新能源汽车/人工智能”就不用提了,目前无人驾驶就在亦庄做试点。亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二(三)旗、西城金融街这些板块之外,最靠谱的,有产业支撑的板块。

提问:您好,新人首问:北京昆仑公寓40年商住房怎么样?400平要3600万值得买吗?我是看重位置和户型。

回答:你好,昆仑公寓的定位是顶级豪宅。自住是非常好的选择。紧邻第一、第二、第三使馆区和燕莎商圈,亮马河之北,昆仑饭店之西,世界购物中心,俯瞰朝阳公园,机场咫尺可达。建筑上空2000平米空中花园式会所,健身房、会议室、商务厅一应俱全。但是投资角度看,回报率惨不忍睹,2007年开盘价7万售罄,严重跑输大盘。北京各个板块的标杆盘,自住 投资都是比昆仑公寓更好的选择,具体楼盘见知识星球内部分享。

提问:您好,我的问题:1.本人年底前买婚房,首套首贷,女友在北京西客站附近工作,想在离单位近的地方买房,刚需也希望保值。想出子弹800万,但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇,请问西城和海淀哪个更好?以后孩子上学是西城还是海淀买房更好?目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景(这三个西城)、北蜂窝路5号院(海淀)间纠结,请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大?或者房姐还有更好的推荐吗?有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢,请问是朝向不好以后就不好出手吗?2.二套还想买一套通州的房子投资用,请问选择哪里的房子好呢?3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗?或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算?4.家里有二套九千多/平入的威海乳山的房子,现在也就二三千/平了……请问是现在就抛掉,还是继续持有啊?迫切期待并感谢房姐的指点!谢谢

回答:你好,西城拼爹,海淀拼娃,2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。想让娃轻松点,可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区,比如德胜片区,金融街片区,月坛片区等。红山世家房子新,物业管理不错,缺点是周边环境太差,商住比较多。就是出房少,不过好小区出房都少,注意别买挨着铁路的。海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买,品质好房子新,要是觉得学区还可以再好点就买育新,就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里。投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。中海天钻自住属性大于投资属性,潜力一般。乳山尽快出手换筹。

,