陈鸣鹤整理
来源 | 最高判例
就司法案例参照效力而言，最高法院发布的指导性案例层级最高，其次为最高法院
就司法案例参照效力而言，最高法院发布的指导性案例层级最高，其次为最高法院公报案例，再次为最高法院审判监督案例，最后是普通司法案例。本文拟通过最高法院2个行政审判监督案例、2个普通司法案例、1个答复，对不动产所有权登记的撤销及由此引发的不动产抵押权效力问题进行梳理、分析，了解最高法院在保护善意第三人权利方面的一些重要观点。
观点归纳
最高法院认为：第三人善意取得的不动产抵押权不能阻却人民法院依法判决撤销该不动产的所有权登记。但是，由于抵押权的标的为债务人的财产而非财产的物权凭证，且抵押权自抵押登记时起已经设立，因此，即使不动产所有权登记因存在违法之处被撤销，亦不应影响善意第三人对该不动产所享有的抵押权。不动产登记机关应当在依法重新办理该不动产所有权登记时对善意第三人取得的抵押权登记依法进行相应变更，保留该不动产上的抵押权登记。
就上述观点，以下进行梳理、分析：
一个最新答复
——善意取得的房屋抵押权亦不能阻却法院依法撤销房屋所有权登记。
最高人民法院关于第三人善意取得的抵押权能否阻却人民法院判决撤销房屋所有权登记请示的答复
〔2022〕最高法行他6号
甘肃省高级人民法院：
你院《关于第三人善意取得的抵押权能否阻却人民法院判决撤销房屋所有权登记的请示》收悉。经商中华人民共和国住房和城乡建设部，答复如下：
第三人善意取得的房屋抵押权不能阻却人民法院依法判决撤销房屋所有权登记。人民法院如果认定第三人善意取得抵押权的，房屋登记机关在重新办理房屋所有权登记时，应当保留该房屋上的抵押权登记。
此复。
二〇二二年十一月十八日
一个典型案例
裁判要点：由于抵押权的标的为债务人的财产而非财产的物权凭证，且抵押权自抵押登记时起已经设立，因此，即使不动产所有权登记因存在违法之处被撤销，亦不应影响善意第三人对该不动产所享有的抵押权。不动产登记机关应当在依法重新办理该不动产所有权登记时对善意第三人取得的抵押权登记依法进行相应变更，保留该不动产上的抵押权登记。
中国裁判文书网：《灵宝市宏福塑化有限责任公司、灵宝市人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审行政判决书》
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
（2018）最高法行再183号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）灵宝市宏福塑化有限责任公司,住所地河南省灵宝市五龙工业区灵函路东侧。
法定代表人马福敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：略。
委托诉讼代理人：略。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）灵宝市人民政府，住所地略。
法定代表人何军，该市人民政府市长。
委托诉讼代理人：略。
委托诉讼代理人：略。
一审第三人、二审被上诉人灵宝市瑞华钢材预件有限责任公司，住所地略。
法定代表人赵宽方，该公司总经理。
灵宝市宏福塑化有限责任公司(以下简称宏福公司）因诉灵宝市人民政府颁发土地使用权证一案，不服河南省高级人民法院（2017）豫行终151号行政判决，向本院申请再审。本院依法对本案进行了提审，并组成由审判员阎巍担任审判长，审判员董保军、张志刚参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
河南省三门峡市中级人民法院一审查明：2012年12月28日，灵宝市人民政府颁发灵国用（2012)第86号土地使用权证。使用权人为灵宝市宏福塑化有限责任公司，坐落灵宝市城市北区五龙工业园区老子大道东侧。地号00-02-260，面积21898.0平方米，用途为工业用地，取得价格665.0万元，使用权类型为出让，使用终止日期为2060年3月31日。2013年5月10日，宏福公司与瑞华公司签订国有土地使用权转让合同，约定：宏福公司将灵国用（2012）第86号土地使用权证记载的7016平方米工业用地使用权转让给瑞华公司，转让金122.78万元。2013年5月22日，灵宝市国土资源局作出灵国土资（2013)116号《关于宏福公司出让国有土地使用权宗地编号00-02-260部分转让给瑞华公司的批复》，同意宏福公司将宗地编号00-02-260的（国有土地使用证编号：灵国土资（2013)116号）出让国有土地使用权部分转让给瑞华公司。2013年5月28日，宏福公司和瑞华公司共同向灵宝市国土资源局提出为瑞华公司办理宗地编号00-02-260-2出让国有建设用地使用权的变更登记申请。申请时，瑞华公司提交了灵国土资（2013）116号批复、灵国用（2012）第86号土地使用权证、出让国有土地使用权转让合同书、契税完税证、项目规划设计条件、营业执照、组织机构代码证副本复印件、灵宝市房权证北区字第××、20××67、20××68号房屋所有权证复印件。同日，宏福公司向灵宝市国土资源局提出为宏福公司办理宗地编号00-02-260-1出让国有建设用地使用权的变更登记申请。申请时，宏福公司提交了灵国土资（2013)116号批复、灵国用(2012）第86号土地使用权证、营业执照、组织机构代码证。2013年6月20日，灵宝市政府分别为宏福公司和瑞华公司颁发了灵国用（2013）第71号和灵国用（2013）第72号土地使用权证。2015年7月15日，宏福公司以瑞华公司在办理00-02-260-1、00-02-260-2号宗地的变更登记时伪造项目规划设计条件书和《房屋所有权证》为由，向灵宝市国土资源局递交《更正土地使用权登记申请书》，要求撤销00-02-260-1和00-02-260-2的土地使用权变更登记，恢复00-02-260土地使用权的原始登记。2015年8月7日，灵宝市国土资源局向宏福公司送达《不予登记告知书》。2016年1月26日，宏福公司诉至河南省三门峡市中级人民法院，以瑞华公司在办理00-02-260-2号宗地变更登记时提供虚假材料，灵宝市政府未尽审慎审查义务为由，要求撤销灵宝市政府2013年6月20给瑞华公司颁发的灵国用（2013）第72号土地使用权证。庭审中，瑞华公司法定代表人承认在办理00-02-260-2号宗地变更登记时向灵宝市国土资源局提供的项目规划设计条件书和三份房屋所有权证书系伪造。
一审法院认为：瑞华公司在向灵宝市人民政府所属灵宝市国土资源局申请办理编号00-02-260-2宗地出让国有建设用地使用权变更登记时，依法提交了国土资源部《土地登记办法》第九条第一款和第三十九条规定的土地申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、地上附属物权属证明、契税完税证、土地权利转移证明。虽然宏福公司对出让国有土地使用权转让合同书及同意出让土地使用权转让批复的效力提出质疑，但未提供该合同及批复被确认无效或被撤销的事实根据，故无法认定。瑞华公司在办理变更登记时虽提供了伪造的项目规划设计条件书，但项目规划设计条件书并非国土资源部《土地登记办法》第九条第一款和第三十九条规定进行出让土地使用权转让变更登记所必需要提交的材料。瑞华公司在办理变更登记时提供的房屋所有权证书虽然有假，但因宏福公司对瑞华公司提供的该地块地上附属物归其所有的证据并未提出实质异议，亦未提供证据否定瑞华公司对该地块地上附属物的所有权，故虚假的房屋所有权证书并不足以导致地上附属物权属错误，也不足以导致土地转让变更登记违法。根据国土资源部《土地登记办法》第九条第三款“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”之规定，对申请人提交材料真实性的审查并非土地登记机关的法定义务，而且申请人所提交的虚假材料也不足以导致本案土地变更登记违法。综上，灵宝市政府给瑞华公司颁发的灵国用（2013）第72号土地使用权证证据确凿、适用法律法规正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，该院于2016年6月29日作出（2016）豫12行初12号行政判决，驳回灵宝市宏福塑化有限责任公司的诉讼请求。
宏福公司不服，提起上诉。
河南省高级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为：2013年5月10日，宏福公司与瑞华公司签订国有土地使用权转让合同系其真实意思表示；2013年5月28日，宏福公司与瑞华公司到灵宝市国土资源局申请了国有建设用地使用权变更登记并办理了相关变更手续，宏福公司自愿处分了本案案涉土地的使用权，故灵宝市人民政府的颁证行为不影响宏福公司的合法权益。另外，宏福公司诉称瑞华公司在办理变更登记时提供伪造的项目规划设计条件书等虚假材料问题与宏福公司的权利无关。一审判决驳回宏福公司的诉讼请求结论正确，依法予以维持。宏福公司的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，该院于2017年5月23日作出（2017）豫行终151号行政判决，驳回上诉，维持原判决。
再审申请人宏福公司不服，向本院申请再审称:一、灵宝市人民政府及土地登记部门在颁证登记过程中违反法定程序：在国土局档案内转让合同中金额为122.87万元，明显低于市场价250万元，不符合转让法规要求；其少写转让金额使其少交税费的行为属于不予登记的情形；规划设计条件书和宗地图的时间早于转让合同的时间，程序不当，依法应当撤销。二、灵宝市国土局在土地分割转让变更登记中依照《土地登记办法》第四十条办理登记且再审申请人也按该条款提交了相关材料，但在一、二审时为了回避房屋产权证虚假等问题却辩称是按《土地登记办法》第三十九条登记，同时错误地引用该条款来说明房屋产权证和规划设计条件书不是办理分割转让变更登记所必须的材料，违反了《城市国有土地出让转让规划办法》第二条、第七条、第十条的规定，适用法律、法规明显错误。三、一、二审中再审被申请人未出示建设用地规划许可证、土地资产评估报告，建设用地规划许可证是办理土地权属证明的前提条件，属必备材料。四、伪造的房屋产权证和规划设计条件仍保存在再审申请人和第三人的土地登记簿内，违法状态还未消除；第三人用上述虚假材料骗取登记是造成现在灵宝市政府颁发的土地使用权证与住建局规划不一致的根源所在，二审法院认定虚假规划与再审申请人权益无关明显错误。五、第三人土地转让合同内转让金额少写，偷逃税费和伪造、买卖国家公文、证件、印章等等，都属于违法犯罪行为，用违法手段骗取的变更登记已给再审申请人和国家造成了严重后果。六、国有土地使用权分割转让变更只有经过依法登记才能生效，所取得的土地所有权证方可有效，二审以双方签订了《土地转让合同》和已签字为由对违法登记不予撤销，于法无据。请求：一、撤销河南省高级人民法院（2017）豫行终151号行政判决；二、撤销河南省三门峡市中级人民法院（2016）豫12行初12号行政判决;三、撤销灵宝市人民政府颁发的灵国用（2013）第72号土地使用证；四、再审及一、二审诉讼费由再审被申请人承担。
再审被申请人灵宝市人民政府答辩称：一、根据《土地登记办法》第九条、第三十九条的规定，灵宝市人民政府作出变更登记行为并无不当。二、规划设计条件和房屋所有权证真假与否，都不影响再审被申请人依据其他必要材料办理登记事项。三、土地登记申请材料的真实性由当事人负责，登记机构的职责主要是形式审查。请求依法驳回再审申请人的再审申请。
本案再审审查阶段，另查明：2013年7月2日，瑞华公司就涉案土地上房屋取得了灵宝市房权证北区字第××号、灵宝市房权证北区字第××号、灵宝市房权证北区字第××号、灵宝市房权证北区字第××号房屋所有权证，并因贷款需要，将涉案土地及上述房产抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市支行（以下简称中国邮政三门峡支行），后者取得灵宝市房他证市区字第××号他项权证。
本院认为：本案争议焦点为被诉颁证行为是否应当被撤销，该问题决定于以下四点：
一、被诉颁证行为是否合法。本案被诉颁证行为作出时适用的《土地登记办法》第九条第一款规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（五）地上附着物权属证明；……”《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第二条规定：“在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。”第七条规定：“城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。”第十三条规定：“凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。”本案中，由于涉案颁证行为系基于国有土地使用权分割转让而进行的变更登记，故依据上述规定，地上附着物权属证明以及规划设计条件书是申请变更登记的必备材料。宏福公司与瑞华公司在向灵宝市国土资源局申请办理00-02-260-2号宗地出让国有建设用地使用权变更登记时，虽然形式上提交了地上附着物权属证明以及项目规划设计条件书，但瑞华公司法定代表人承认在办理00-02-260-2号宗地变更登记时向灵宝市国土资源局提供的项目规划设计条件书和三份房屋所有权证书（办公、门卫、仓库各一）系伪造，且至本案再审审查期间，其仍未能补办相关用地规划手续。由于欠缺用地规划文件的土地颁证行为，会给以涉案土地及其地上附着物为中心的不动产使用、交易等行为带来诸多障碍和隐患，并对不动产行政管理和城市规划行政管理秩序造成严重破坏，故根据前述法律规定，一审法院认为再审申请人所提交的虚假材料不足以导致本案土地变更登记违法的理由错误，再审被申请人颁发灵国用（2013）第72号国有土地使用权证的行为违法，应予撤销。
二、宏福公司是否有权就上述违法行为提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；”据此，行政行为违法只是在实体上决定了针对该行为所提之诉的理由是否具备，而该诉能否被人民法院受理，还需要具备原告适格这样一个适法性条件。换句话说，由于司法机关只能在具体的案件中审查行政行为，而不一般性的具有对行政行为的审查权，因此，即使行政行为违法，一个不具有原告资格的主体也不能够启动司法审查程序。本案中，宏福公司之所以就被诉行政行为提起诉讼，正是由于瑞华公司在办理涉案国有土地使用权变更登记的过程中，没有依法办理相应的规划手续，从而导致宏福公司使用的涉案土地与规划不符，无法根据相关政策由工业用地转为商业用地，最终使其本可享有的合法权益受到损害。而事实上，如果继续维持被诉颁证行为，瑞华公司的土地使用权也将因欠缺规划手续，最终无法得到保障。因此，二审判决认为“宏福公司自愿处分了本案案涉土地的使用权，故灵宝市人民政府的颁证行为不影响宏福公司的合法权益。瑞华公司在办理变更登记时提供伪造的项目规划设计条件书等虚假材料问题与宏福公司的权利无关。”的理由不能成立，宏福公司与本案被诉行政行为具有法律上的利害关系，可以作为本案适格的原告。
三、涉案土地上抵押权是否成立以及应当如何保护。本案中，瑞华公司在取得涉案土地使用权及地上房屋所有权后，将其作为抵押物，向中国邮政三门峡支行申请贷款，并获得批准。期间，中国邮政三门峡支行因信赖房地产管理部门作出的不动产登记，于涉案不动产上设定抵押权，并根据评估结果发放贷款，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。故，虽然瑞华公司取得的土地所有权证存在违法之处，但在无确凿证据证明中国邮政三门峡支行系在明知瑞华公司违法办理被诉土地使用权证而恶意取得涉案抵押权的情况下，中国邮政三门峡支行仍可善意取得涉案不动产上所设抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。具体到本案当中，中国邮政三门峡支行于2016年7月26日取得灵宝市房他证市区字第××号他项权证时，涉案不动产上所设抵押即正式成立。而根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条的规定，抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。
四、灵宝市人民政府对被诉颁证行为是否存在主观过错。对此，本院认为，由于土地登记在法律性质上属于行政确认，而行政确认的功能在于通过对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予认定并予以宣告，从而起到稳定法律关系，减少各种纠纷，维护社会秩序，保护公民、法人或者其他组织合法权益的重要作用。据此，尽管《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”但该规定应当理解为申请人负有如实提交申请材料的义务，并承担相应的法律后果，而不能理解为土地登记机关对申请材料的真实性不承担任何审查职责，或如一审判决所言“对申请人提交材料真实性的审查并非土地登记机关的法定义务”。事实上，由于土地登记具有物权设定或公示的法律效力，实践当中对于物权关系的稳定和土地交易秩序的安全具有重要意义，因此，土地登记机关应当在其职责和能力范围内，对登记材料的真实性尽到合理审慎的审查义务，努力让人民群众对已经登记的土地权属关系放心，从而保障国家物权登记的严肃性和权威性。但具体到本案，鉴于被诉登记行为作出时，统一的不动产登记机构尚未建立，土地登记部门与相关的规划、房产部门亦未实现互联、互通、互查，而瑞华公司提交的虚假材料又不具有明显的可辨识性，故被诉颁证行为虽然违法，但不宜认定灵宝市人民政府在登记颁证过程中具有主观过错。希望有关部门在今后的工作中能够加强和完善不动产登记审查的相关措施。
综上，本案一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项，第八十九条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、撤销河南省高级人民法院（2017）豫行终151号行政判决；
二、撤销河南省三门峡市中级人民法院（2016）豫12行初12号行政判决;
三、撤销灵宝市人民政府颁发的灵国用（2013）第72号土地使用权证，并责令灵宝市人民政府在依法重新办理涉案土地使用权证后，对中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市支行就涉案不动产取得的抵押登记依法作出相应变更。
审判长 阎 巍
审判员 董保军
审判员 张志刚
二〇一八年十二月二十七日
书记员 曲飘原
三个关联观点
观点一：债权人善意取得不动产抵押权后，即使法院判决撤销了不动产所有权证，债权人仍可基于该不动产抵押权依法优先受偿。
观点来源：（2018）最高法民申3779号民事裁定，裁定日期：2018-09-29。
文书节选：本院认为,本案审查的主要问题为海龙投资公司对案涉房屋是否善意取得抵押权及能否对抗利军机械公司享有的所有权。
一、海龙投资公司依法享有案涉房屋抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款规定了所有权的善意取得制度，但第三款同时还规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，因此其他物权包括抵押权可以参照该条前两款的规定善意取得，利军机械公司关于本案不适用善意取得的主张不能成立。根据一审、二审判决查明的事实，2010年7月8日,五河县房地产管理局就案涉房屋对奥达面业公司作出五房权证五公字第212143-××号房屋所有权登记，海龙投资公司根据物权登记公示原则，信赖奥达面业公司对案涉抵押房产具有完全处分权与其签订抵押协议,并于2010年11月17日获得五河县房地产管理局颁发的五公字第212143-××号房屋他项权证,符合善意取得的条件，依法对案涉房屋享有抵押权。
二、海龙投资公司对案涉房屋享有的抵押权足以对抗利军机械公司的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”海龙投资公司与奥达面业公司于2010年11月16日达成抵押协议并办理抵押登记时，案涉房产登记于奥达面业公司名下。不动产权属登记具有权利推定效力和公示公信力，虽然其后安徽省蚌埠市中级人民法院（2012)蚌行终字第00060号行政判决撤销了奥达面业公司的房屋所有权证,海龙投资公司取得案涉房屋抵押权在先，因此二审判决认定海龙投资公司善意取得的案涉房屋抵押权可以有效抗辩利军机械公司的所有权，并准许执行本案的执行标的，适用法律并无不当。至于利军机械公司的损失，在案涉房屋被抵押权人行使优先受偿权后，可以根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，向之前的无权处分人请求赔偿。
观点二：房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力以及抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力，同时驳回其他诉讼请求。
观点来源：（2017）最高法行再95号行政判决，判决日期：2018-04-28。
文书节选：关于本案的判决方式问题。对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力，同时驳回对房屋抵押登记行为和注销原房屋登记行为的诉讼请求。
观点三：善意第三人依据林权证书办理抵押登记所取得的抵押权，可以构成对撤销林权登记的阻却事由，因此，可判决确认林权登记行为违法，保留林权登记的效力。
观点来源：（2020）最高法行申343号行政裁定，裁定日期：2020-06-17。
文书节选：新宾县政府为第三人李俊良进行林权登记的行为违法，各方当事人对此均无异议，本院予以认可，不再赘述。本案争议焦点是二审法院判决确认新宾县政府为第三人李俊良颁发的新林证字(2011)第×××号林权证的行为违法是否正确。《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，其他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，新宾农商行依据案涉新林证字(2011)第×××号林权证书办理抵押登记，现有证据亦不能证明该抵押登记存在恶意串通等违法行为，符合善意取得的事实构成要素，该善意取得亦可以构成对撤销林权登记的阻却事由。据此，二审法院判决确认案涉林权登记行为违法，保留林权登记的效力，并无不当。
法理析疑
师安宁师兄曾著文对（2018）最高法行再183号案进行分析，并提出一些重要观点[1]，本文最后将这些观点一并分享给读者朋友，供大家在实践中思考：
一、不动产登记行为应当与强制性规划用地条件依法兼容。
土地使用权是不动产权的主要构成内容，而规划条件又是土地使用权的重要权利构成之法定要件。目前，调整土地使用权的制度包括国有土地使用权出让、转让制度以及规划管理制度等。《城乡规划法》《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等均属此类制度的上位法，且原建设部曾发布《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，对城市规划区内的国有土地使用权出让、转让行为所涉及的强制性规划制度的适用问题制定了专门性的调整规范。
根据《城乡规划法》和上述管理办法的规定，在城市规划区内涉及国有土地使用权出让、转让的，必须受到城市规划的约束。例如，在涉及土地出让事项中，无论采取“招拍挂”方式还是协议出让方式，出让前均应当制订控制性详细规划，且出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。此后，该类土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。任何一方不得擅自改变原规划设计条件，否则一旦被界别为违法建筑物且无法消除规划瑕疵的，就无法完成相关的不动产权登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的规定，无论是申请国有建设用地使用权还是房屋所有权变更登记、转移登记的，均应当根据不同情况将有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、国有建设用地使用权出让合同、不动产买卖合同等流转文件和其他必要的材料作为登记依据。显然，上述必备登记文件中必然蕴含着对不动产登记行为具有法定约束力的强制性规划条件。
强制性规划条件的法定约束力还体现在，凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更此类规划法律文书的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。与此关联的是，《细则》明确规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交的必备材料中即包括“建设工程符合规划的材料”。
因此，在不动产登记行为中重视与强制性规划条件的兼容性，是不动产登记程序中必然要遵循的工作原则。
二、撤销不动产权属证书，对已经善意取得相关物权的第三人不具有否定性溯及力。
无论根据原《物权法》第106条还是《民法典》第311条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。同时规定，当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。因此，担保物权作为物权的一种法定类型，当然可以参照适用原《物权法》第106条和《民法典》第311条的授权性规定。
最高法院第183号判决案例中的裁判思维表明，虽然债务人（即受让方）取得的土地证存在违法之处，但在无确凿证据证明债权人丙银行系在明知债务人违法办理被诉土地证而恶意取得涉案抵押权的情况下，债权人丙银行仍可善意取得涉案不动产上所设之抵押权。因为抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记程序两个法律行为共同构成的，抵押权自抵押登记完成时已经法定设立。
因此，真正能够精准识别抵押权之核心权属要素的是抵押“财产”，而非该财产的物权凭证。即使作为抵押财产的物权凭证因违法而被撤销，亦不应影响抵押权的有效存续。据此，最高法院在其第183号判决的主文中作出特别判项：即行政机关应当在依法办理涉案土地相关权属证书后（重作行政行为），对债权人丙银行就涉案不动产取得的抵押权依法作出相应变更登记。
三、以注销不动产权属证书的方式处理争议问题，并不必然产生实体消灭物权的法律效果。
关于不动产注销登记的法定适用情形，在《细则》第28条中有明确规定，即注销不动产本身属于原不动产权人的权利，且只有在以下几类法定情形下可以申请办理注销登记：一是不动产灭失的；二是权利人放弃不动产权利的；三是不动产被依法没收、征收或者收回的；四是人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；五是法律、行政法规规定的其他情形。其中尤其强调，在不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记的，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
实践中，因分不清“权”和“证”的关系，错误采用注销“证”的方式注销不动产权利的现象时有发生。通过该案的审理，最高法院厘清了先有“权利”后有“登记”，先有“权利消失”才能“注销登记”的关系，故登记机构不能用注销不动产权属证书的方式侵犯善意取得的不动产权利。
注释：[1] 师安宁：“不动产登记被撤销，善意第三人权利如何保护”，载中国不动产官微微信公众号
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