说起从化,虽然是广州的行政区,但很多时候存在感比较低。

尤其今年,广州楼市整体比较冷,从化更是没有太多声音,甚至缺席了前两次集中供地。

在第三次供地计划中,从化终于拿出一宗地块参与,地块位于街口街,属于从化中心地段,生活配套不错,而且离流溪河不远。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(1)

该地块看点不多,计容面积不到1万㎡,起始楼面积约4978元/㎡,可以说是一宗蚊型地。

这宗地放在第三次集中供地名单中,很容易被人忽略,就像从化近年来在广州的缩影。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(2)

按理说,从化价格偏低,有地铁配套,又有中国国家版本馆广州分馆,应该能吸引一部分购房者。

但事实并非如此,从化成交量一直处于低水平。中原数据显示,上月从化网签面积为3.56万㎡,仅高于越秀、海珠、荔湾区等价格较高的中心区。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(3)

在库存量方面,从化为71.69万㎡,属于中等水平,但去化周期为20.5个月,是广州各区中去化较慢的区域之一。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(4)

由此可见,从化楼市的成交压力是相当大的。

而从化房价一直比较“稳定”,换言之没有明显涨幅,维持在1.6万/㎡上下浮动

我们知道,要促成成交,价格是比较重要的因素,如果有明显上涨,那么就有一批买家喜欢追涨;如果有明显下跌,也会吸引抄底的人。

价格稳定在某一水平,恰恰是最难促使买家下手的,在这样的情况下,从化逐渐淡出大众的视野。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(5)

从市场数据来看,从化虽然价格较低,但并没有太多吸引购买力的因素。

首先,从化与广州中心板块距离较远,根据百度测距,从化街口与珠江新城直线距离约50公里,与知识城直线距离约25公里,后者算是距离从化较近的产业中心。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(6)

图片来源:从化区政府官网

为什么要强调与产业中心的距离?这与居民的就业问题有关,较远的物理距离限制了从化的客群。

我们知道,物理距离是可以通过交通缩减通勤时间的。

例如南沙万顷沙板块,同样是50公里的直线距离,通过18号线高速地铁,到冼村最快约30分钟左右,对于刚需客还是有一定吸引力的。

然而,14号线并不能实现如此高效的通勤效率,因此对于绝大部分人来说,从化无论物理距离,还是通勤距离,就一个字“远”。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(7)

其次,从化产业需要时间积累。与其他区域不同,从化的生态价值较高,难以大拆大建发展快速成型的产业,主要以生态产业为主。

在广州虽然有珠江新城、琶洲等造城的成功案例,但与生态有关的产业仍是比较空白的,因此从化也很难找到经验参照。

可以说,从化是在发展一个全新的赛道。至于时间,官方的说法是,要到2035年,生态相关建设才有重大进展。

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(8)

图片来源:从化区政府官网

产业发展慢,就难以吸引就业人口,从而产生不了居住需求,直接影响购买力。

正因如此,在相关机构的客群分析中,从化常住购房需求较弱,旅游相关房产投资、度假需求较多。

基于通勤与就业与居住密不可分的两点,笔者认为从化虽然价格刚需,但并不适合大多数刚需购房者

从化买房哪里好(适合刚需买家吗)(9)

作为广州面积最大的区域,从化有没有值得买的板块?有,但选择比较单一,只适合少部分刚需客。

置业从化,建议选择街口板块,其他都不太建议。

街口属于矮子里拔高个的存在,成交量是近年来从化区最高的板块。

区府所在地,相对成熟完善的配套,流溪河畔等因素,让街口板块在区内有较强的竞争力。

但整体楼市冷淡,让成交量有下行趋势。成交下跌,开发商出现降价的情况,导致板块房价也有所下滑。

再来看看临近白云区的板块,主要以14号线沿线为主,聚集了大大小小的楼盘,可以说一条地铁激活沿线楼盘的购买力。

临近白云区的地理位置,让这里有利有弊。好的地方是,让部分在白云区的打工人会关注这里,不至于完全没有购买力。

而不好的地方是,这里将面临白云区其他板块的大肆抢客,尤其是钟落潭,最近钟落潭甚至有新盘喊出总价150万起宣传标语。

这样对比起来,从化基本没什么优势,人家是正儿八经的白云区,离市区更近,“房票”门槛又不高。

从化的临近白云区的板块,注定要受到冲击,就看沿线的项目怎样应对了,或许会降价促销,购房者能捞到更低的价格。

从化临近白云区的板块,可以说前后受敌,前有钟落潭,后有街口,只能夹缝求生。

或许放在几年前,有14号线的开通利好,这里是不错的选择。但,如今则不太建议了。

总的来说,想从化像其他区域那样快速发展,显然不太现实,生态产业的定位已经注定它要时间慢慢积累。

实话实说,从化只适合少部分买家,在大众的买房逻辑中,它是相对小众的选择。目前而言,仍需要时间等待

,