观点网讯：5月12日，中国诚信(亚太)信用评级有限公司(“中诚信亚太”)维持新城控股集团股份有限公司的长期信用评级为BBBg，评级展望为稳定同时，中诚信亚太维持公司高级无抵押债务评级为BBBg，我来为大家科普一下关于新城市可转债评级?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!
新城市可转债评级
观点网讯：5月12日，中国诚信(亚太)信用评级有限公司(“中诚信亚太”)维持新城控股集团股份有限公司的长期信用评级为BBBg，评级展望为稳定。同时，中诚信亚太维持公司高级无抵押债务评级为BBBg。
中诚信亚太肯定了以下因素：其一，新城控股在长三角地区有良好的业务发展和多元的区域布局。长三角地区仍然是新城控股的主要市场，占公司2021年总合同销售额的53%。公司持续在其他地区开拓业务，以降低受个别地区的监管政策和经济变化的影响。截至2021年12月31日，公司房地产项目已遍布全国135个城市，土地储备总量为1.38亿平方米。
其二，来自商业物业的经常性收入增长强劲。自2015年实施双轮驱动模式以來，新城控股在商业地产方面建立了较大的投资组合，以吾悦广场为主要品牌。截至2021年12月31日，公司共经营和管理130家商场，可出租总建筑面积达1,250万平方米，出租率接近98%。2021年，新城控股的租金收入同比增长47.4%，从2020年的30亿元增至2021年的44亿元。新城控股的租金收入可覆盖总利息支出的70.7%。公司计划分别在2022年和2023年每年开设 25-30 家商场。中诚信亚太认为其租金收入将持续增长，在未来 12-18 个月内成为覆盖利息支出的稳定来源。
其三，流动性充足，稳健的流动性和财务管理。尽管中国房地产市场融资环境趋紧，但新城仍保持充裕的流动性，截至2021年12月31日，新城控股拥有462亿元的现金储备(不包括91亿元受限现金)，可完全覆盖其388亿元的短期债务。新城控股拥有较为审慎的流动性和财务管理。在市场融资环境受损的情况下，公司采取谨慎的流动性管理方式，例如保持充足的现金储备和暂停土地收购。公司还与金融机构保持良好关系，截至2021年12月31日，银行授信总额为1,129亿元，未使用额度为752亿元。
同时，该评级也关注到以下因素包括：第一，该公司合同销售前景减弱。在艰难的经营和融资条件下，新城控股的合同销售从2020年的2,510亿元至2021年的2,338亿元，同比下降6.8%。鉴于中国房地产市场仍然较弱以及与疫情相关的社区限制措施，我们预计新城控股的合同销售将在2022年继续承压。2022年第一季度公司实现合同销售311亿元，同比下降37.4%。
第二，合联营项目的敞口较大。新城控股为追求经营规模的快速增长，增加了合联营项目敞口。2021年公司权益合约销售占比为68%。近期多家民营地产开发商出现经营问题，部分合作伙伴陷入财务困境，合资模式将给公司带来较大的管理压力和项目执行风险。公司还可能因向合联营企业提供债务担保(截至2021年12月31日约109亿元)而面临或有负债风险。中诚信亚太预计公司对合资项目的敞口将在未来12-18个月保持不变，因为其在2021年新收购土地项目的权益占比仍然较低为50.8%。
第三，财务指标一般，盈利能力下降。尽管收入增长，新城控股的盈利能力却有所下降。公司毛利率从2020年的22.7%下降到2021年的19.5%，净利润率从2020年的11.3%下降到2021年的8.2%。考虑到较弱的市场经营环境，中诚信亚太预计其毛利率在未来12-18个月内将承压在15%-18%。此外，公司在2021年底的净负债率为51.7%，合同销售与总负债比率为2.2倍。公司的EBIT利息覆盖倍数从2020年的4.0倍小幅下降至2021年的3.4倍。中诚信亚太预计新城的利息覆盖将保持较强，因为公司投资物业贡献的增加可以部分抵消房地产开发板块的利润率压缩。
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