（图源网络，侵删）
前言
有个误区：建设工程的商品房出售后（包括部分出售和全部出售），承包人不得再就建筑物上的房屋向发包人主张建设工程价款优先受偿权。本文结合最高法院案例对有关问题进行梳理、分析，观点仅供读者朋友参考。
一、承包人的建设工程价款优先受偿权
01. 根据《民法典》第807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第35条的规定，发包人逾期不支付工程价款，承包人可请求人民法院对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，人民法院应予支持。
02. 根据法释〔2020〕25号第36条的规定，承包人根据民法典第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；第41条规定，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，承包人行使建设工程价款优先受偿权最长不得超过18个月。
据此，当发包人逾期不支付工程价款时，承包人可请求人民法院依法判决对所承建工程之价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；承包人行使该优先权的期限自发包人应当给付工程价款之日起不得超过18个月。
二、消费者购房人的物权期待权优先于承包人的工程价款优先受偿权
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、第28条、29条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，并参考最高法院在（2021）最高法民终936号等案件的裁判观点：
消费者物权期待权是对商品房消费者享有的物权期待权的特别保护，同一不动产按照消费者物权期待权、建设工程价款优先权、一般不动产买受人物权期待权的优先顺位予以保护；当消费者购房人具备法定条件时，承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者的物权期待权。
三、在房屋已出售的情形下，承包人仍有权主张工程价款优先受偿权，优先权能否成立应由人民法院依法作出裁判
——参考案例：（2017）最高法民终762号、（2018）最高法民申4997号、（2019）最高法民申2761号
01. 发包人关于建筑物上的房屋已对外销售承包人不享有工程价款优先受偿权的诉讼理由没有法律依据。
02. 建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，承包人由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即承包人可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值；在房屋已部分出售的情形下，承包人仍有权对工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）主张优先受偿权。
03. 人民法院依法确认承包人是否享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对在该物上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判，因此，如存在相关的房屋买受人，则其可另行主张相应权利，这属于另一法律问题，但并不影响人民法院对承包人享有建设工程价款优先受偿权的认定。
四、发包人对“建筑物上是否存在房屋买受人的权益”没有诉的利益，其无权以消费者购房人所享有的权益对抗承包人的工程价款优先受偿权
可参考案例：（2019）最高法民申2761号、（2019）最高法民终269号、（2017）最高法民终762号
01. 承包人主张在购房人已经支付绝大部分购房款的情形下承包人不应享有建设工程价款优先受偿权；但是，无论在该建筑物上是否还存在房屋买受人的权利，发包人作为房地产开发企业或房屋出卖人对此均没有诉的利益，发包人的该项主张不属于建设工程施工合同纠纷审理范围。
02. 承包人的优先受偿权能否对抗房屋买受人的问题，系承包人与买受人之间的法律关系，发包人对此不享有请求权。
03. 发包人关于承包人的优先受偿权不得对抗房屋买受人的主张，不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，该项权利应由房屋买受人行使，在另案中解决。
五、本文小结
01. 根据《民法典》第807条、法释〔2020〕25号）第35条的规定，承包人依法享有工程价款优先受偿权，且行使期限自发包人应当给付建设工程价款之日起不得超过18个月。
02. 消费者物权期待权是对商品房消费者享有的物权期待权的特别保护，同一不动产按照消费者物权期待权、建设工程价款优先权、一般不动产买受人物权期待权的优先顺位予以保护；当消费者具备各项法定条件时，承包人的建设工程价款优先受偿权不能对抗消费者的物权期待权；但是，如果购房人不属于“消费者”范畴，或者消费者购房人并未完全具备各项法定条件时，承包人的优先受偿权则有可能对抗购房人的权益。
【 备注：由于该问题不是本文讨论的重点，故不在此多述。如读者朋友感兴趣，可检索（2021）最高法民终606号等案例进一步了解。】
03. 建筑物上是否存在其他权利、权利性质及其与建设工程价款优先受偿权之间顺位等问题，不影响法院对承包人享有建设工程价款优先受偿权的认定。
04. 在房屋仅部分出售的情形下，承包人当然有权对工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）主张优先受偿权。
05. 在房屋已全部出售的情形下，承包人仍有权对建筑物主张工程价款优先受偿权，至于该优先权能否对抗消费者购房人的权益，应由人民法院结合案件具体事实，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、第28条、29条等规定依法作出认定。
06. 在购房人已支付部分房款的情形下，承包人的优先受偿权能否对抗房屋买受人的问题，应系承包人与买受人之间的法律关系，发包人对此没有诉的利益，不享有请求权，无权以消费者购房人的权益对抗承包人建设工程价款优先受偿权。该项权利应由房屋买受人行使，并在另案中解决。
来源：最高判例
,
