祖屋是我的,还是村集体所有?

近两年,广州旧改工程如火如荼,因此产生的房屋继承和买卖问题也越来越多。家住白云区的大徐和弟弟小徐近日就十分烦恼。

父亲去世宅基地房屋被别人翻盖(宅基地祖屋会被收归集体所有)(1)

他们从小随父亲居住的自有白云区宅基地房(下称祖屋),2006年大徐和妻子结婚后搬出。2012年老爸病逝,没有留下遗嘱,也没有对处分祖屋作出如何安排。

父亲离世后,大徐也很少回祖屋。去年,大徐听亲戚说弟弟打算趁旧改之机把租屋卖了。他收到风之后坐立不安,认为祖屋是祖辈的根基,绝对不可以卖,否则就是败家。

两兄弟为了祖屋的问题吵得不可开交,小徐称,祖屋所在地块的性质是宅基地,属农村集体所有,加上现在两兄弟均不是农村户口,根据我国相关法律规定,城镇户口居民不能拥有宅基地,该地块很快就会被收归村集体所有。

父亲去世宅基地房屋被别人翻盖(宅基地祖屋会被收归集体所有)(2)

漫画/陈春鸣

既然如此,不如趁相关部门现在还不知情,赶紧卖掉!

口说无凭,小徐搜了《土地管理实施条例》、《土地登记规则》等相关法律文件给哥哥看,希望能劝服大徐赶紧卖房。

大徐仔细研读有关资料后觉得,如小徐所说那样,家里的租屋恐怕真的会被收为集体所有。但同时他也心存疑惑:自己长那么大,还没听说谁家的祖屋会被收走!于是,就提议小徐一同去咨询律师意见。

律师说法

建筑物及其附属建设用地使用权要一并处分

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说,小徐的说法并不正确。在我国,宅基地性质的房屋不能仅从地块性质去分析,还应结合地上附属的房屋和其他因素去考虑。

首先,我们从地块角度分析:根据有关证明文件记载,祖屋所属地块系宅基地性质。在我国,宅基地权属国家或集体所有。具体到本案件,该争议地块系农民集体所有。

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依据土地管理法第六十二条规定的一户一宅、第六十三条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”也就是说,祖屋下的土地所有权归集体所有,徐父只享有使用权,没有处分权。

我们从房屋角度分析:地块上所建房屋是公民的个人合法财产,系徐父所有,并非集体所有,徐父享有处分权。

根据物权法第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

换言之,房屋依附于宅基地块之上,房屋的所有权和宅基地的使用权是不可分割的,应当一体处分。也就是说:大徐和小徐可以合法继承祖屋。

在宅基地上已建成房屋的情况下,无论继承人户口是否迁出、是否仍为农村居民、是否已经拥有宅基地,当房屋作为遗产被继承时,其项下的宅基地使用权也应当被一体继承。任何政府部门均不可以侵犯大徐和小徐的合法继承权,不得以地块系宅基地性质、权属为集体所有而将其祖屋收走。

父亲去世宅基地房屋被别人翻盖(宅基地祖屋会被收归集体所有)(4)

此外,陈瑞莲律师还提议大徐和小徐,应尽快办理祖屋的产权变更登记手续,避免日后出现不必要的权属纠纷。

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