聊聊过去一个月房地产和学区房的热点事件，谈一下我对时局热点的看法，方便大家及时了解楼市和学区动向。
▍5月30日，海淀教委公布民办初中招生计划、公办初中登记入学和寄宿学校招生计划，人分、建华实验、北外附校、理工附分、清华附实验、北大附实验、民大附实验正式转公。31日，家长传言今年海淀所有初中都将拥有校额到校指标，包括民办初中（未证实
简析：海淀教委今年突然站起来了，把人分、理工分、建华实验和北外附校给收了，转为 区属公办校，但今年民转公对海淀小升初并没有产生多大的实际影响，该点的还是接着点，转公的牛中只给一派放了一点名额，六小强甚至又缩减了全区招生名额。学区派的情况需要继续观望，今年各学区派位初中有无变化暂未可知。
另一个消息是爆炸性的，海淀可能会修改校额到校制度，目前官方还未公布2025年各初中的校额到校指标，现在下定论为时过早。如果真的提高了校额到校比例、统招比例大幅缩减，那么将会利空重点初中的中上层学生（最上层学生一般会提前签约直升本校高中部）。在这个前提下，对依靠学区派位的中层家庭来说是利好，因为以前海淀最好的初中入学都与学区房无关，削减这些重点初中的利益，就等于利好普中。
这个逻辑有的家长不好理解，您可以看作北京是在模仿上海和杭州，一个很简单的数学问题：之前北京重点普高校额到校比例只有50%，统招占比很大，而统招是拼中考成绩，拼中考成绩肯定重点初中的学生占优势，因为他们本来就享受着最好的师资和教学氛围。如果今年以后海淀统招比例只有20%甚至更少，那对重点初中的学生来说，就算有校额到校，他们考上重点高中的几率还是会大幅降低的，重点普高分到各初中的校额到校指标往往是个位数，而重点初中往年考到重点普高的人数往往是数百人，可以想象这个政策如果出台影响会有很大......
更可怕的是，从网传截图来看，海淀这个政策是“按市教委要求”，这么一搞很可能其他城区也会跟进，那么之前小升初派位质量越好的学区、利空就越大、派到重点初中、又要拼统招又要卷校额到校，还不如到二流初中拼校内排名来的。我之前一直强调，北京学区房再有大改，只能动校额到校，果然......
如果这个政策属实，直接利好的就是中间或者说二流学区，太差的学区、比如海淀北部学区、西城广牛东城天永、依然很难翻身，但德胜金融街上地安交、这些所谓传统“教育高地”，就不是那么乐观了。——等官宣吧，如果提高校额到校比例是真的，北京学区房就真的要变天了
▍5月15日，央行发布通知，首次下调首套房贷利率下限，20日下调五年期及以上LPR至4.45%，现在首套房贷利率最低可以做到4.25%。随后全国多地再次掀起救市浪潮，但过于激进、全面解除限购限售的城市（比如南京武汉）又收回了政策。25日下午，国务院召集全国各省、市、县负责人，举办全国性的“稳住经济大盘”会议，据传参会人员超过10万人，随后出台了一系列退税救企、专项贷款等万亿规模的政策措施......
简析：受疫情影响，上半年国民经济形势很差，尤其是消费跌幅近年来最高，青年失业率创新高，民众普遍对未来预期不乐观，拯救消费习惯和预期很费劲、个人预计起码几个月才能见效。房地产各项数据同比去年更是血崩，虽然各地出台了很多救市政策，但中国楼市基本面依然很差。
北京五月楼市被疫情封印了，昨天朋友圈传言北京也要给楼市松绑，但我还是那句话：北京没有任何必要给楼市松绑，降利率也没必要，因为北京主城楼市供需失衡、去化周期很短、地价平稳不愁卖，降利率加点、立马涨房价......（5月LPR降15个基点，北京实际利率加点依然无变化
石家庄贝壳数据显示，5月新房成交量环比增长65%，二手环比增长27%，证明石家庄首付和利率双降后新房市场活跃起来了，二手房依然没多大起色，市场整体热度有提升，但也就一丢丢。
▍5月12日，西城外国语学校的普通班家长和小语种班家长“杠”起来了，普通班家长认为小语种班不应占用西外的校额到校指标，小语种班当然不乐意......
简析：坦白来说，我是站普通班家长的。西外小语种班其实属于变相的点招了，报名时会看四五六年级的成绩表现，入学后师资和课程安排与普通班也不同，而且还有直升西外高中部的福利，如果还能享受西外的校额到校，就有点太bug了。当然，这次争论还未停止，等学校出通告吧。
▍石家庄民转公还未出最终结果，需要等到六月底七月初，教育局发布最新的入学政策、划片地图和民办校招生计划才能最终确定......
▍总结：五月，多事之秋，房地产救市一波又一波，入学政策处于发布阶段，六月才会开始正式录取。前段时间石家庄的政策吓到我了，实际力度挺大的，短时间内利率连降两次，海淀校额到校的新政如果属实也挺吓人，想想去年上海改革校额到校、全国震惊、现在上海人民已经转变了购买学区房的思维、北京如果也学上海，肯定也要转换思维的。
现在，只等六月。
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