|城市更新专题研究系列·67·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
八年风云变换及反差
据2020年4月8日凤凰网报道，绿地集团执行副总裁胡京接受专访，独家解答项目情况。
“这样的优质地块，起始楼面价7000元每平很正常，不贵。之所以没有房企敢出手，是因为溁湾镇项目就是为绿地定制的。别的企业不敢做，绿地敢做，别的企业担心做不好，绿地有信心能做好！”
信心爆棚，霸气侧漏。
另据相关公开资料显示，8年前，绿地以高姿态获得在长沙河西一桥旁[2014]长土网013号地块。
具体情况如下：
2014年3月27日上午10点，位于岳麓区溁湾镇银盆南路以西的 [2014]长土网013号地块，被绿地地产集团长沙置业有限公司以28.17亿元摘得。
该地块位于岳麓区溁湾镇商圈核心，处于湘江一桥河西桥头堡位置，其西望岳麓山，东望湘江及橘子洲，已试运行的地铁2号线(长沙首条建成的地铁线)与在建地铁4号线在地块交汇。
地块总占地面积110185.87㎡(约165亩)，建筑面积约41.19万㎡，总价28.17亿，折合楼面价6838元/㎡，创造了2014年长沙单价、总价双料地王。
简析：
睿诚研究院观察，当时国内市场尚处于相对低迷的时候，绿地以大勇气成功摘牌该地块，其中商业占面积比高达76%，拿地当日和之后，仿佛给长沙市场、媒体吃瓜群众等一剂春药，众多溢美之词颇有点泛滥成灾的气象。
理性来看，当年绿地果断出手上述地块，确实提振了当年长沙市场的信心，有其现实的意义。
八年转瞬即逝，在市场变化、企业更迭和合作间的纠纷等影响下，绿地湖湘中心项目，在获得短期的高光之后，就快速进入了灰暗、低迷和烂尾等的阶段，也将这一高举高打的项目，在长沙众多的渴盼目光中，渐渐流于边缘和成为市场的反面案例。
大家可能会问，得岳麓山和湘江灵气、溁湾镇繁忙人流、通程商业广场等浓厚人文和商业因素的大力加持等，绿地湖湘中心一直未展露出俏丽的容颜和生机，而退变为长沙核心地段商业综合体、以及TOD城市更新项目等层面的一大败笔，这令人唏嘘不已。
是时运不济，还是命运多舛？
只能说：高估了自己，错判了时代的趋势。
以前，在市场好的时候，绿地一直高歌猛进，无望而不胜，给了他舍我其谁的幻觉。
为市场而市场、为规模而规模、为标杆而标杆等，当时市场不太好时，绿地霸气出手潆湾镇项目，就是其企业拿地战略的真实表现。
在高速发展态势下，本阶段国内众多企业，在项目的研判上，如绿地在项目股权的分析和思考等方面，并没有那么严苛，总觉得市场不断上扬时，个中的问题都可以通过钱和财务来化解——有足够的收入和利润来填平那些暗坑，然而，现实却并不买账，令绿地摔了一个大跟头；与许多不严谨拿地的战友们，只能数眼相望、无语凝噎。
02
项目搁浅而折戟溁湾镇的主要原因
2014年拿地时，绿地犹如义无返顾盗火的普罗米修斯一样，欲以一己之力去破解彼时的困难。
一个成为了神话故事，一个变成了城市或企业的污点。
似乎都成了不同时代或虚或实悲剧的主人公。
长沙绿地湖湘中心，扼守从河西通达河东的咽喉，有庞大人气和交通的便利等强大支撑，从摘牌和开发前期的振聋发聩，到中后期磕磕碰碰到如今众多的别样眼神等，该项目的变化仿若一个倒v形过山车的轨迹图。
依托于溁湾镇汽车站的底本等，照最初的想法，应该是把该项目打造成长沙标杆性城市综合体的，当时还没有什么城市更新的说法，也没有什么TOD的概念，最多是地铁上盖物业项目而已。
从90年代开始，溁湾镇一直是河西桥头堡类区域商业中心，百商竞唱车水马龙，加上公交站的人来人往等，给了湖湘绿地中心雄厚的发力基础。
然而，其结果耐人寻味，何解？
睿诚研究院独家分析认为，主要有两个方面的原因，让该项目一步步堕入泥潭。
◢ 其一，内在因素。在项目精细研判和高速增长之间，绿地选择了后者
比如该项目的高达76%的商业配比指标、30余万方的写字楼和公寓两类产品、近10万平米的住宅，整体来看，其产品结构配比、与当时长沙的售价等之间存在较大的差距，这是第一个层面的弊病。
虽然，本项目在定位之初，就考虑了要打造河西高端商务产品空白的思路，但由于多年的迟缓发展，而并未抓住这一市场机会。
再比如，那时，从住宅产品来看，河东区域可以卖到1万以上，河西普遍在9000左右，和商业产品一样，都不能很好地支撑拿地时的6800多元每平米的楼面地价，商住两类产品售价不能支持项目的财务循环，这就是湖湘中心项目难产的另一个重要原因。
在抛去股东间的纠纷之外，市场好的时候这么多年，绿地原来的品牌和实力都很不错，为何一直无甚起色，其实，其地价和售价之间的空间有限，不能有效满足项目开发的财务指标，我们认为，这可能是该项目多年来一直“躺平”的一大不可为人说的因素。
成本高企、股东纠纷等问题，在有限的收入蛋糕内化解不了，只能得过且过、任凭风吹雨打了。
绿地不想快速建功立业吗？肯定不是！
◢ 其二，外在因素。趋势变化、行业下行、企业无力，绿地孤独等春风
2014年3月拿地、9月份首期开盘，尔后基本没什么声音。
2018年3月，规划部门便发布了该项目S16地块的批前公示；
之后于今年5月6日，长沙市自然资源和规划局披露了《绿地湖湘中心S16地块总图变更及修建性详细规划（规划总平面图）、建设工程设计方案批前公示》。根据《公示》，S16地块总计容面积达到294465平方米，主要涵盖20.49万方的超大型商业购物中心和6栋公寓式办公楼。
两个4年，让湖湘绿地中心项目走走停停，耗费了众多市民的期望和信心，再有什么动作也很难激起大家的兴趣了。
市场在变化、城市在更新，更多的热点和话题，已经把绿地湖湘中心流放于居民日常视野之外。
更多是不好的信心在业内和市场内若有若无的闪现。
近两年中，行业和市场如遭暴击，绿地因扩张太快和债务等问题，在很多城市一些高大上的项目，都受到重创，长沙绿地湖湘中心项目也受池鱼之灾。
绿地集团城门失火，多个项目的困窘，失去了可解渴的资金活水。
在内在行差之下，于大时代大家跟不上新阶段步伐的律动中，内外合击下，绿地湖湘中心项目，想尽快和有效达到凤凰涅槃的目标，可能没那么简单。
以上，即为绿地湖湘中心项目，仍将难以出清的及盘活的主要原因。
03
结束语
据悉，上世纪80年代左右，岳麓区溁湾镇区域，素来皆是河西的商业中心，商贾、店铺鳞次栉比，车流及人流往来如鲫，潆湾镇公交站巴士等频繁穿梭于长沙城市的不同方向，该景象一直持续到2010年左右。
看到了国内房地产的大红大紫，随着人口和车辆的不断增加，潆湾镇站成为了一大交通瓶颈，政府把该地块腾出来进行改造和开发，也寄予了很高的期望。
众里寻他千百度，2014找到了绿地，希望能借绿地的大船而蝶变换新。
谁也没想到，会变成今天的无言结局，而打脸潆湾镇数十年的繁华。
未来，这也是城市更新发展中，需要观察和警醒的一个典型案例，特别是那些社会投资人在拿项目或运作中，要进行严格的反照，以免“后人哀之而不鉴之”。
本文，仅从客观层面生发分析，对相关主体无任何褒贬之义，请勿主观代入。
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