经济复苏的步伐越来越快,广受关注的房地产市场正在回温。自防疫政策优化后,京津通勤全面恢复,以新天津人购房为主的各个板块再度热闹起来。南站——这一踞守京津通勤“要塞”的重点板块也随之起势。

区域热度回升 南站板块再迎契机

据克而瑞统计的数据,自春节假期过后,天津认购突破两千组,到访认购转化率回升至8%。春节后一周天津全市在售项目共计接待客户2.5万组,平均单盘接待92组,“小阳春”提前到来认购突破2000组,转化率超过8%。

2023年之前,市场区域分化严重,南站板块整体表现不佳。年后楼市乘着复苏之势,板块内各个项目的整体热度不断拔升,南站板块又迎来了久违的热闹。据消息称,板块内的金融街南站金悦府1月认购量达到了20多套。

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(天津南站实拍图)

2023年1月,天津发布了《津城总体规划设计(2021-2035)》,对城市结构、空间形态、风貌特色进行优化和细化。在改善交通出行方面提出,完善综合交通体系,推动轨道交通四网融合,打造“一体化”综合交通体系,服务京津冀世界级城市群。大力推动轨道交通四网融合,建设市域轨道机场线(津静线)、津滨线等,联通天津南站、设计之都、天津机场、国家会展中心等重要节点。加强天津南站等现代化枢纽站建设,结合轨道进行TOD综合开发。轨道线网环放式、内密外疏,带动城市轴向发展。

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(航空-高铁-轨道”多式联运示意图)

2023年西青区政府工作报告中提到,着眼于打造落实京津冀协同发展重大国家战略重要支点,大力推进南站科技商务区建设,完成南站地区“站产城”一体化设计,同步完成控规编制审批工作。

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(南站科技商务区效果图)

配套逐渐兑现 区域价值不断升级

南站科技商务区围绕“产城融合”的发展模式,以产业发展驱动城市更新和配套完善。在此发展模式下,搭载京津冀协同发展的快车,如今的南站板块在城市界面焕新方面,已有小成,且板块热度持续升温,生活配套不断完善。

西青区的产业发展是其不可忽视的一大优势,海泰高新区、学府工业区和第三高教区等均位于西青区,产城融合的发展模式贯穿整个大区域。

2014年,“南站科技商务区”正式纳入发展规划,是西青区重点打造的综合性商务区。南站科技商务区目前有经纬恒润研发总部、鹏瑞利大健康城和呷哺呷哺商业等多个知名企业扎根于此。板块的活力被激发,住宅和商业等相关配套的发展必要性逐步显现。

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(经纬恒润研发总部实拍)

天津南站是天津铁路枢纽的重要组成部分,是集铁路、地铁和公交等多种交通方式于一体的综合性交通枢纽。作为京沪高速铁路的中间站,从南站每天通往北京的车次有40余班,通往上海的列车每天有10余班。此外,天津南站还规划了津雄高铁和津沧城际两条铁路,目前均在建设中。

在轨道交通方面,天津地铁3号线直达南站。西青区规划建设的三条云巴线路中,云巴T2、T3线路未来均会于南站接驳,便捷板块内居民通达全城。

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(南站地铁站)

板块的交通路网四通八达,宾水西道延长线可直接达市区,京福公路、津静公路等多条重要干道搭建起内畅外通的交通格局。

南站板块的生活配套已趋成熟,体量约5.5万㎡的社会山购物广场、地丰广场和瑞欣广场等满足了区域内居民的生活所需。建面约10万㎡的万科商业广场(近万科四季花城)预计于今年6月投入使用,奥特莱斯商业预计于年内开业。未来,超百万方的商业配套满足居民的多元消费需求。

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(万科商业广场实拍图)

在教育资源方面,南站板块缺少优质的公办学校,目前有田丽小学、华旭小学、逸阳小学和为明学校等多所民办学校,可满足板块内居民的教育需求。

南站板块医疗资源相对匮乏,目前区域内正在建设医疗配套——鹏瑞利健康城,该综合体将发展成为一个集医疗、养老、酒店、会议会展和零售为一体的国际化区域医疗和商业中心,该项目也将填补南站板块在医疗、康复、护理、养老等健康服务方面的空白。

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(建设中的鹏瑞利健康城)

多个项目布局 板块优劣一目了然

交通发达和政策扶持为区域带来了巨大的发展动能,目前的南站科技商务区在区域繁荣度上已经有了一定程度的提升,板块适时推出了多宗优质地块,吸引了中骏、招商、金融街和万科等多家房企布局其中。

纵观全局,南站板块内在承接了部分改善外溢的同时,更加吸引了部分京津通勤的购房者。板块内既有总价不到200万的刚需产品,也有总价400万左右的改善盘。

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(南站科技商务区在售楼盘汇总)

中骏雍景府打造以刚需和改善为主的产品,主推建面约89-143㎡的小高层和联排,目前已是尾盘,仅剩联排在售,总价约400万/套,社区内部已实景呈现。项目配建的幼儿园已投入使用,大型商业综合体——万科商业广场与项目仅一路之隔,项目周围生活氛围较浓。

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(项目实拍图)

招商公园1872是是招商蛇口布局全国的第11座“公园1872”项目,社区由12栋的高层组成,主推建面约88-143㎡的户型,目前已是现房在售,均价约15500元/㎡。

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(项目实拍图)

金融街南站金悦府打造以刚需和刚改为主的产品,主推建面约81-113㎡的户型,目前已是现房在售,均价约18500元/㎡。

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(项目实拍图)

万科四季花城是已交付多年的老社区,从外观来看,社区环境的维护得当,项目的整体入住率较高,社区对于人口的虹吸作用,带动了周边的商业发展。

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(社区外部商业实拍)

作为一个发展日趋成熟的板块,南站板块的优势很明显:

当然板块的缺点也十分突出:

在南站附近购房的人主要是在西青区和在北京工作的人群,其发展的着力点还是在于交通。随着高铁线路的增设,区域城市界面的焕新,市场逐步火热,南站正在回归昔日的热闹。

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