（图源 恒力集团官网）
7千亿体量的恒力系再现“钞”能力。
作者 | 高杨 孙丽丽
恒力扩展地产版图？
近日，恒力系旗下公司连续拿下贵州贵安新区三个地块，总出让面积近10万平方米，交易价额超2亿元。地块距离恒力（贵阳）产业园不远。
江苏首富陈建华创立的恒力，做纺织石化起家，如今是中国最大的民营企业集团之一，陈建华的夫人范红卫，则在最近被评中国女首富。陈建华夫妇，对房地产生意堪称熟稔，
恒力集团或其下属公司、关联方盖好房子（宿舍、厂房等），上市公司恒力石化掏现金来买。
在中国的资本市场，关联收购并不少见，少见的是年年都买。过去短短几年间，恒力系的这一操作已为重复了至少6次，总金额超70亿元。
早前的发债募集说明书中，恒力集团还曾说，“公司目前对房地产板块正在逐步退出。”今年的募集说明书中，上述描述已不可见。同时，在房地产业务销售项目中，还新增了一个总投资100亿的项目。
房地产，已成为陈建华产业帝国的“新欢”？
01
买买买
今年6月，恒力石化公告，拟购买恒力地产持有的位于大连维多利亚广场B楼公寓以及车位等相关资产，相关房产位于33-63层，收购完成后，维多利亚广场B楼整体属于上市公司，其中1-31层为上市公司办公楼，交易价格最终确定为13.97亿元。
本次交易目的是为了配套公司总部办公大楼，改善核心骨干员工住宿条件。
首先是2018年2月，恒力石化公告，下属子公司江苏恒力化纤股份有限公司（以下简称“恒力化纤”）拟收购关联方江苏和高投资有限公司持有的苏州德亚纺织有限公司（以下简称“德亚纺织”）100%股权。
本次交易的目的是，取得标的公司闲置的土地、厂房。
接着，2018年8月，恒力石化旗下子公司恒力石化（大连）炼化有限公司（以下简称“恒力炼化”）购买关联方大连力达置业有限公司（以下简称“力达公司”）持有的位于大连市长兴岛住宅小区（以下简称“力达小区”）房屋1466套，其中两室一厅590套，三室一厅876套以及配套的800个地下车位。
本次交易的目的是，为员工提供职工宿舍。
然后在2019年4月，恒力炼化再次宣布购买力达小区资产，这次买的是22栋商品房和1295个地下车位。
本次交易的目的是，为员工提供职工宿舍。
此番公告，恒力石化特意提到了2018年的那笔交易，并称：有效地解决了当时恒力炼化员工住房问题，极大提升员工的满意度以及工作积极性。
2020年10月，恒力石化公告，购买恒力地产（大连）有限公司（以下简称“恒力地产”）持有的位于大连市东港商务区维多利亚广场B楼办公楼等相关物业，主要收购维多利亚B座1-31层。
本次交易的目的是，为公司提供总部办公大楼。
2021年底，恒力石化公告，下属公司购买关联方资产，包括房屋建筑物、在建工程、工程物资及3宗工业用地土地使用权等，这些资产的卖方是南通广振纺织智能科技有限公司（以下简称“广振公司”）。
广振公司是恒力集团的全资子公司，而恒力石化的控股股东也是恒力集团，实控人是陈建华、范红卫夫妇。对于这笔关联交易的目的，恒力石化的说法是，
为了减少上市公司的关联交易。
02
自产自销？
从房产、土地到办公楼、车位，五花八门的交易，均发生在上市公司与其关联方之间。而这些关联方并非无利可图。
2018年2月，恒力化纤收购德亚纺织100%股权时，德亚纺织所有者权益账面值为8,923.35 万元，评估价值12,779.46万元，双方最终以评估价值成交。评估价值较账面价值高3,856.11万元，增值率43.21%。
2018年8月，恒力炼化从力达公司手中购买职工宿舍楼时，交易价格为103,109.11万元，交易标的力达小区成交均价为5523元/平方米。评估报告选取了三个项目进行比较分析：翠岛经典四期悦府，价格为5400元/平方米左右；东方波尔多，房屋销售均价5132元/平方米左右；嘉恒国际，4876元/平方米左右。
虽然成交价格高于周边小区，但恒力石化在公告中称：鉴于力达小区房屋质量、小区环境、配套设施和交通便利，成交均价基本符合力达小区的市场定位。
公告中还称，预计分摊开发成本超过10亿元，本次交易价格为10.31亿元，基本没有溢价。
到了2019年再次购买时，价格较前一年购买时又有了较大提升。
公告披露，2019年恒力炼化收购力达小区毛坯房成交均价5767元/平方，精装修房成交均价6567元/平方米，公建6413元/平方，车位10万元/位，较2018年均有不同程度的上升。
至于为何当地房价会在短短一年时间内大涨，恒力石化在公告中给出的解释是：
随着恒力炼化项目的顺利投产，带动下游精细化工的发展，长兴岛岛区常住人口持续增加，商品房较2018年均有500-800元/平方米的增长。
2020年10月的交易中，标的资产建筑面积合计75,133.56平方米，交易金额163,649.76万元，均价2.18万元/平方米。恒力石化称，本次交易均价与周边同类型物业均价不存在重大差异。
面对股民的议论，隔天恒力石化又特别发一封补充公告，
假设继续租赁办公室，上市公司将承担租赁物业费用1.695亿元/年；而公司采用购买标的资产作为总部大楼，按照30年计提折旧，折旧费用为5,453万元/年。
2021年底披露的恒力石化购买广振公司资产的交易，资产账面价值合计212,524.90万元，评估值合计218,435.36万元，增值额合计5,910.46万元，增值率 2.78%。双方协商一致后，以评估价成交。
广振公司成立于2019年12月，截至2020年年底的营业收入为0万元，净利润为-84万元。
也就是说，广振公司成立2年，拿了地，开了工，盖了房，转手21.8亿元卖给了老板控股的上市公司，增值幅度 5910.46 万元。
2022年6月收购维多利亚广场B楼33-63层相关房产时，评估价值为139650.52万元，其中，33-63层（不含48层避难层）面积为63518.39平米，评估价值为120714.74万元；B号楼负一层至负三层车位802个，评估价值为19314.90万元。
比起前次收购维多利亚广场B楼相关资产时2.18万元/平方米的均价，此次收购均价为1.90万元/平方米，略有所下降。
03
偏爱房地产
不过，在体量巨大的恒力集团或其他关联方面前，上述日复一年的这些操作不过是蝇头小利。
2021年，恒力石化实现营收1979.70亿元，归属于上市公司股东的净利润155.31亿元。恒力集团体量更为庞大，2021年总营收7323亿元。
对于财富，陈建华看得很淡，
我20岁不到就有百万资产了。我早就说过，财富于我若浮云，这些财富都是国家的，是社会的。我只是帮助国家在管理这些财富。
但另一方面，陈建华的房地产生意已越做越大。
恒力集团在2020年和2021年发布的募集说明书曾提到，公司目前对房地产板块正在逐步退出，对于已有的地块基本也都开发完成，进行销售，后续无新增地块的计划。
今年的募集说明书中，上述描述已不可见。
恒力集团2022年最近一期的募集说明书显示，2019-2021年及2022年3月末，恒力集团投资性房地产1,545,473.06万元、2,849,253.51万元、3,671,888.21万元和3,671,714.70万元，占公司非流动资产的比例分别为10.50%、15.48%、17.60%和17.30%，逐年上升。
恒力集团旗下还有苏州恒力置业有限公司，后者的房地产业务主要集中在吴江太湖新城板块，以住宅开发为主。
工商资料显示，在陈建华的直接对外投资公司中，有至少4家与房地产密切相关，分别是大连康嘉物业服务有限公司、吴江天诚置业有限公司、宿迁力顺置业有限公司、宿迁力基置业有限公司。
据恒力集团第四期短期融资券说明书，截至2022年3月末，与去年同期相比，恒力集团主要房地产业务销售项目还增加了众星汇商务中心，项目总投资1,000,000万元，募集说明书显示为“未开盘”状态。
众星汇商务中心的项目公司为苏州环企投资发展有限公司。苏州环企投资发展有限公司成立于2020年3月，注册资本5000万元人民币，股东为苏州云谷产业园有限公司，而后者的大股东为恒力集团。
据吴江区人民政府官网，2020年3月，苏州环企投资发展有限公司以挂牌期报价77751.1273万元拿到了WJ-J-2020-004地块，属于科研、商业、商务混合用地，位于吴江区开平路南，春兰街西。
2021年9月，苏州市政府同意项目备案名为众星汇商务中心，总建筑面积为1277061.61平方米。公开资料显示，苏州市众星汇商务中心项目分为六期，按照先北、后南、最后中间建设。其中第六期工程建设两栋68层268.5米的建筑，全部为装配式钢结构建筑。
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