负债 | 资产
我在杨总管系列第一篇文章雅居乐选筹攻略中简单提到了我的买房故事以及加入老邝团队的初心，时至今日仍然有留言让我分享买房故事，再加上日常咨询中碰到了太多太多“保守”的客户，我决定把我当年买房用到的工具，理论以及我当年的实操分享出来，帮助更多的伙伴更好的上车广州。
第一部分的启动资金
这个启动说的也是你买房意愿的启动，只有当你的购房欲上来，你才会知道其实你可以轻松借到的钱比你想象中的要多和容易，杨总管当时的购房欲起源于女友有没没事就发个朋友结婚照片给我，为了让她心安，为了保住我们各自的首房首贷资格，我决定先买一套落在女友名下，这一启动资金的搜集将决定你房屋总价的大致范围，精确范围仍需在后面的现金流分析后才可以得出。
杨总管当年的第一步是先收刮完一轮父母，有钱的七大姑八大姨，最后决定用一人贷款一人买房的策略，因为我的公积金基数较高，融资方面我用了一家银行的信用贷搞定，最后自有首付资金仅占房屋总价的12%，启动资金*3.3是你房屋总价的初步预估，杨总管当时的房屋的总价预算在330-390之间。
第二部分的房屋总价预估夯实
一开始你会觉得是首付款限制了你的总价预算，但其实真正决定你能买多贵的房子是你的现金流，因为启动资金方面，两组信用卡搞不定就三组，一笔信用贷搞不定就两笔，七大姑八大姨搞不定就他大舅他二舅，银行贷给你多少钱以及你能承担多大杠杆导致的房贷增加都取决于你的现金流，而这一部分占到了房屋总价的7成以上，现金流才是决定你能买多贵房子的关键。
第三部分的现金流分析
此部分最重要，我当年是用到了极致，基本上是敲着算盘过日子，将我的房屋总价预算提升到了400万，多一块钱的房子我都不看，390万的房源除非笋盘我也不看,这样我看房的效率极大的提升了，我分享过买房期间看了至少200套，但这200套有很大占比是在我确定小区后的产品pk上，当时已经横盘了两年，选择较多，现在反过来看那些日子真的是云淡风轻了，握有的优质资产，也为我的职涯规划提供了更从容的条件，以此可以说是良性循环了，一起吃过的一份饺子也加深了与“糟糠之妻”的情谊。
我明白现在有很多小年轻不想有这么大的压力，但我要跟大家分享一个杨总管的深圳90后客户，因为同是“负债是资产“拥护者，我们交流的较多。
他在深圳的房子，当年也是像我如此杠杆而来，从3月报价580万，到7月报价是910万。只用了三个月的时间而已。这三个月，同一套房子，他什么也没有做，就凭空多了330万。所以接下来他做了什么事呢？他筹备了钱和资格，来到广州找到了我们。
他做这件事，不需要任何人去说服，仅出于赚钱，实现阶级跨越的本能而已。一个凭借较强现金流的90后，抓住这一次机会，资产已经去到1500万 的级别。相比一些比较让我捉急的咨询客户，尽管可以酸他负债太多。
那么关于负债，我又要跟大家论论。
还房贷，我个人的感受最痛苦的是前两年，2-5年基本云淡风轻。
为什么？
原因一：
还款额是不会增加的。
用最优解30年等额本息来算，4.9%利率，100万贷款的月供是5307元，只要基准利率不变，月供就是这么多，注意，在整个贷款周期中只有房贷是静态的！
哪些是动态的呢？
原因二：
M2的增速一直在慢慢地稀释负债。
M2增速 - 贷款利率（负债成本），就是当年负债的稀释速度。
也就是说名义负债没有变，但真实的负债一直在减少。
原因三：
我们的工资一直在增加，5年能涨多少？
如果在一线城市，从月薪1万到2万，我本人的亲身经历是只隔着一次跳槽的距离，一年前的跳槽，我给下家开出的价码是税前23k，但与我的前下属的沟通中，他比我多两次的跳槽履历之后，当时他的市场报价是25k ，并不是鼓励你频繁跳槽，不谈工资谈理想,不讲薪资讲感情，要求加薪500被拒后跳槽，老板转身 5K请了新员工的事情少吗？过往的工作经历中，我面试了200人 ，我可以很负责任的告诉你，如果你拿尽了公司的奖项，但就是大幅加薪无望，你肯定是老板看不起并且拿捏得住的人，在你年轻的时候我希望你是后者。
原因四：
一房在手，融资能力进一步提升，两笔装修贷保底，稳稳的现金流，稳稳的幸福。
总结杨总管最近的咨询客户中，80后占比在提升，他们的买房故事中，有当年咬咬牙加杠杆上了芳草园，现在置换去了珠城中区，也有当年一样首付预算，买了海珠，舒适范围的房贷过了几年舒坦日子，现在还在为置换学位房褪层皮，关于这种落差我不多做引申，以此我想再强调一次，负债也是资产，原本资产600万房子，400万负债，而仅仅几个月后，就变成1000万资产，400万负债，你会担心你负债多吗？
文末分享一首最近很喜欢的歌，愿星星和月亮一起闪耀，驱散你买房路上的孤独和寂寥。新的一年，老邝教买房为您的选筹置业保驾护航。
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