文：园长
今天借一个粉丝提问，来捋一捋，教大家怎么看房子适不适合自己。
粉丝明面诉求很清楚：
一家5-6口人，需要大一点的房子，改善型自住，天河黄埔上班，孩子有读书的需求。粉丝老婆喜欢星樾，但是按照这个条件排，黄埔符合的一大堆，他自己也在看老黄埔和黄陂，一下子就看懵了。
梳理下粉丝的潜在需求：家中赚钱骨干，公司几年后可能会搬到东莞，中短期置换可能性很高。所以这个房子，一定是进可攻退可守现在可以住，能保值，未来好卖，好流通。
目前粉丝锁定的是科学城星樾，老黄埔和黄陂，三个地方都是网红区，市场热度都很高，各有优劣势。
既如此，那我们穿越到5-8年后看看，看看这3个板块未来的交通，配套，环境，和供应（前三者是居住保值属性 ，后者是流通属性）
01
穿越5年后，看交通。
科学城有地铁6号线，21号线去天河，7号线去老黄埔大学城万博南站。
老黄埔有地铁5号线，13号线二期去天河，7号线去万博和南站
另外，科学城还有高速地铁37号线（知识城-科学城-老黄埔-天河），老黄埔有高速地铁37号线和（知识城-天河）28号线（佛山荔湾老黄埔新塘东莞）在推进中
黄陂，交通无变化。
所以，5到8年后，老黄埔和科学城通过地铁/新增地铁可以浪/上班的区域半径会进一步扩大，时间也会缩短，但是黄陂，所见即所得，现在啥样，以后还是啥样。
02
航拍科学城（广州房产企鹅摄）
穿越到5年后，看配套。
从颜值上来说，科学城是最新的规划，城市整体划一度很高，区府所在地，所见即所得，颜值体面度上仍然第一，而老黄埔鱼珠板块，旧改后会更现代城市一些，但也属于修修补补，所以看选择的板块和区域，黄陂也靠旧改，不过政府无太多规划倾斜，属于安静的城市住区。
论买买买的商业，5-8年后，科学城的开创大道-香雪商圈已经非常成熟，萝峰商圈启动，老黄埔的华润商业进入运营，鱼珠cbd进入快速发展中，也会有初步的商圈规模，而黄陂的融创和保翔的社区板块商业进入运营。
老黄埔和科学城区府，有产业和政府规划的加持，产城融合，有就业和居住人口双向加持，能产生商圈和地标级的配套，能级更高，黄陂则是满足区域内住区人口的社区配套性商业，不太容易形成商圈。
教育方面，大家都有名校，只能看未来分化，目前不明显。
03
穿越到5年后，看环境。
航拍黄陂（广州房产细鹏摄）
这一点不用说了，黄陂有山无工业，科学城区府也ok，老黄埔工业区变身，石化也搬不走，环境最弱，黄陂最优。
穿越到5年后，看好不好卖！
好不好卖，来源于区域的竞争对手多不多，是投资 或者说置换群体最必须要考量的因素，由于黄埔的新房主要来源于旧改，所以我们主要看旧改的供应量。
5-8年后。
科学城核心区已没有新房供应，旧改拆迁，都在区府外围。
黄陂附近有旧改入市，有新房在卖，二手会面临新房直接竞争。
老黄埔3剑客和华润新溪已经卖完，但是附近还有茅岗东，珠江村，裕丰围，双杀，渡头文元江北村的新房在卖，另外5号线沿线外围还有庙头南岗夏园沙步等5号线沿线的旧改楼盘在卖。
5年后，科学城区府的二手业主最尊贵，因为能与之竞争的新房都在外围，地段比它差，而黄陂和老黄埔的二手业主，需要收到附近的新房价格制约，客户会被分流，大概率上，好卖要弱过于科学城区府。
04
穿越完毕后，思路就很清楚。
3个区域都能保值，但是科学城区府5年后流通属性更强，更安全，属于可攻可守，可退可进的安全板块，比较匹配5年后有置换和投资需求的同学。
当然，这里并不是说黄陂和老黄埔不好，而是要对他们的变现周期和竞争激烈性有心里准备。
所以，基于粉丝的需求，他选择科学城是最优解。
05
那么，星樾是不是科学城最优解呢？？那我们再巴啦啦变身，成为接盘小魔仙来挑挑捡捡一下（楼盘的价值，一定是看二手市场的认可度）。
你知道的，未来的接盘小魔仙们买房，明面上不说，大家都是既要又要还要的，比如说，交通上班方便有地铁，旁边最好就是商场，学校教育也不能差……
整个科学城，大的交通和商业配套是差不多的，无非就是距离远近以及学校能不能直升了。
小魔仙们算盘一扒啦，萝岗和水西站的几个二次次新，无论小学多强，中学都是要摇号的，虽然说有牛中，但是也配了两所菜中，还是大壮，星樾和中央城有直升的名校靠谱。
这里面不近地铁，中央城会被天河接盘小魔仙大概率排除，接下来就会盘生源，品质和价格了……
那剩下，性价比最高的，就是星樾了。
说说，你如果是2027年的接盘小魔仙，你会怎么选？
要环境，星樾靠山，空气好。
要逛商场，走路15分钟内，保利香雪商业，飞晟汇，萝奥和锐丰任你选，不愿意走，一站地铁之外萝岗站有宝能，合景摩方，至泰广场。
要地铁，6号线香雪站，附近飞晟汇也有地铁口预留。
要学校，广外附名校落定，9年一贯制。幼儿园小学中学都在小区，完全解放家长。
要比拼生源，纯粹的不能再纯粹。
作为二手小魔仙，你怎么选？？你根本挑不出来不先去看星樾的原因。
星樾是个网红盘，到如今，已经是区域的明牌了，二手价值竞争优势也很强，未来也一定是碾压区域的存在。
粉丝看的是大概是星樾最后两栋平层，19和20栋，这个是区府片区内纯粹的大改善产品了，以小区的均衡扛打性，未来能P倒的同类型产品几乎没有。
既要又要还要性价比，你仔细梳理一下，还有哪个可以挑？？所以，你老婆的选择，是没有错的。
19栋20栋，是小区类景观较好的位置，楼距没有遮挡，东南向看植树公园，看情景洋房和学校，近商业街，前后没有遮挡，近学校和地铁，商业街和图书馆，小朋友在小区内上下学不需要接送，在整个小区里的位置也是非常方便的，算是楼王位了。
19,20栋是星樾最后的两栋平层，更建议你选建面约120-141的户型，可以住，未来也可以换。
明白了吗？？
你在2027年怎么选，2022年，就可以怎么选。
综合来说，买房不仅要关注表象需求，还要考虑内在需求，希望每个同学都能买到自己喜欢的房子。
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