定金惹出来的麻烦
去年6月，朋友老刘决定出国发展，所以计划着以200万元的价格出售现在的一套公寓。想着这个价格应该好卖，于是就近找了小区门口的中介，挂出了自己的房子。
买家小李看中了老刘的房，十分爽快地答应了老刘提出的价格，老刘怕小李反悔，提出让小李先交付5万元定金。
小李也同意了，但提出自己手头没有足够的现金，问能不能先写张欠条，等把钱取出来就给老刘。老刘虽然有点犹豫，但觉得有欠条应该也可以，就同意了。第二天两人签订了购房协议。
近一个月后，老刘正准备联系小李交房款，却接到了小李的电话，不知什么原因，小李突然反悔，不想再购买此房了。老刘很恼火，眼看自己要出国了，卖房的事情因小李的突然反悔不得不搁置。
随后老刘想要找小李赔付5万元违约金，但小李的定金是以欠条的形式交付的，而且签署合同时，老刘也没留意小李的身份证信息。现在根本打不通小李当时留下的电话。
老刘联系到中介，但这家小中介资质不全，也拒不赔付，导致老刘现在无法及时追究小李的违约责任，也没法从中介处得到赔偿。
老刘通过这次经历，真是体会到了卖房的不容易，还有就是找个靠谱中介的重要性。
“欠条定金”不作效
为搞清现在这种情况到底该怎么办，思来想去老刘觉得还是要找个规模大又正规的房产中介公司问问清楚。于是咨询了多家中介公司，对比下来，觉得还是贝壳找房平台上的经纪人给出的意见最可行。
经纪人为老刘讲解道：按理说，买卖双方签订了协议后，一方反悔，另一方理应赔付相应的违约金。
但老刘的难点在于当初小李交付的定金是以“欠条”的形式。定金合同为实践性合同，以实际交付为准，即定金赔付规则的适用只能按照实际缴纳的数额确定。
如只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金罚则并不能成立。所以定金是不能以欠条的方式给付业主的，这样一旦一方违约，守约方的权益将无法得到法律保障。
且作为居间方的中介如果没有如实向客户披露信息，也要承担相应的责任。只是老刘选的小中介资质不全，也没有赔付的能力。
卖家收多少定金合理？
经纪人还提醒：“根据合同法及担保法的相关规定，定金不能超过合同标的额的20%，超出部分无效。在房产交易中，定金不能超高总房价的20%，超出部分只能作为预付款，不具有定金罚则的效力。”
如何避免定金风波？
在二手房交易过程中，如何保障买方的定金安全？如何保障业主按时收到定金？有没有人来保障定金的流向呢？
经纪人说其实我们在房屋买卖中，可以求助大型正规的金融担保机构，通过他们提供的担保服务产品来减少定金风波，为买卖双方的利益保驾护航。
为什么第三方担保可以做到？
一般第三方担保公司为确认房屋情况和双方身份会明确要求买卖双方出示全面的信息资料。包括不限于双方的身份证、卖方的户口本、房屋产权证、房屋买卖合同等等相关证明资料。
第三方担保公司核实买卖双方的真实身份信息，可以一定程度地解决买卖双方因信息不透明、不对称而产生的风险性问题。
遇到定金问题别心急，要想轻松交易，安心入住，一定要看好合同内容，谨慎对待。
贝壳找房青岛站感谢您的观看。
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