7月27日，青岛自然资源和规划局公布《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案），用6个篇章提出了青岛未来发展的整体规划思路，虽然是框架式的规划，但还是有不少干货值得研读，这里就单独聊聊涉及西海岸新区的部分，其中一个重磅内容就是出现了黄岛和胶南的分列，给西海岸新区的两个部分赋予了不同的角色。
从楼市角度看，值得警惕！青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）是青岛未来以资源环境承载力为约束，合理确定城市战略定位、要素配置和空间格局，形成指引城市长远、可持续发展的行动纲领。国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，规划期限为2021年至2035年，近期至 2025年，远景展望到2050年。规划内容中多次涉及西海岸新区部分，出现了黄岛和胶南分列的情况，是不是一个重要的信号，可能需要置业者认真研判。西海岸新区合区已经多年，合区后的胶南发展有目共睹，借着合区的东风，胶南区域无论是实体经济还是房地产行业都有了大幅度发展，受益匪浅。为了回避胶南和黄岛这种旧称，我们也一般称为西区和东区，在这个规划里，却是截然不同的感觉。在引领胶东经济圈一体化篇提到，要发挥青岛核心引领构建协同互补的区域空间格局，图示中画出了很多人心心念念的几环概念，官方画法，值得回味。图中赫然出现了胶南，胶南这个扫入历史旧纸堆里的名字又展开，铺平，重现人间。
胶东的环线
在打造“一区 两极 五轴 多点”的城镇发展格局中解释道，一区是环湾都市区。包括东岸（市南、市北、李沧、崂山）、城阳、原黄岛、原胶南、胶州、即墨、董家口港城、蓝谷海洋科学城等城市功能集中片区。两极是平度、莱西两个都市圈重要增长极，五轴青潍陆海发展轴、沿海发展轴、青烟城镇发展轴、青东城镇发展轴、青泰城镇发展轴，多点是姜山、南村、新河、田横、店埠等重要的新市镇节点。
市域城镇空间格局规划图
在这张图上，胶南和黄岛已经分开表述，但还都属于都市核心区。在构建“一主 三副 两城”的都市区空间结构中，“一主”指东岸-城阳-原黄岛，共同打造更高能级的主中心城市，都市区综合服务中心；“三副”指胶州、即墨、原胶南，打造都市区副中心城市，承担都市区专业化高端功能；“两城”指董家口港城、蓝谷海洋科学城，打造都市区外围新城。
都市区城市空间格局规划图
这里胶南和黄岛已经分开对待了，胶南只是副中心，黄岛是主中心城市。在构建“一湾、两带、多区” 的产业发展格局中，一湾是环湾都市高端服务聚集区，两带是北部先进制造业发展带、滨海(环湾)创新服务综合发展带，多区是全市重点产业聚集区。
市域工业控制线规划图（初步方案）
上图中可以看到，董家口区域为大片工业区，其中泊南镇应该为误标，查无此镇。从大片黄色蔓延到镇驻地附近看，泊里镇宜居不宜居，一目了然。大珠山上方的纵向长条，是胶南西外环工业园，很多海滨工业园企业都往这里搬迁或者去临港。（深黄色为一级工业控制线，浅黄色为二级工业控制线）“西海岸新区”大字下方的三块黄斑即是临港产业区。
前几天刚刚获悉，孟家洼子、李家洼子、姜家洼子、黄山屯、郭家小庄5个村庄的安置区确定在郭家小庄原址及周边区域。大报屋安置初步确定在原址周边区域。
上述原址大概就是这片区域。
市域生态修复和综合整治规划图
图上红点为小珠山一处，唐岛湾南岸一处。小珠山众所周知，应该修复修复，唐岛湾南岸生态修复倒是意料之外，除了公园、艺术湾、美术音乐学校，就是一处庄子与海的别墅，感觉并没有明显瑕疵。在市域构建“山海岛城湾、田园林水乡”交融共生的景观风貌中，提到要建立以环胶州湾地区为核心，以大泽山、珠山—铁橛山、崂山为本体，以大沽河、海岸线为纽带，多条生态廊道为支撑的景观骨架，构建“山海岛城湾、田园林水乡”交融共生的全域山水景观风貌。
市域景观风貌结构图
这里又现胶南和黄岛单列。以上就是《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案）中提到的关于西海岸新区的部分内容。规划中胶南和黄岛不但分开标注，级别也出现了明显差异，不知道这是不是意味着西海岸新区发展范围的收缩，发展重心的转移呢？
以前房地产行业统计楼市数据的时候，习惯将原黄岛和原胶南分开，是因为刚刚合区确实存在很大数据差异，统计上分开，有利于数据分析，后期发展到一定程度会自然合并统计。
现在看，分是大势了。如果未来有区别对待两个部分的计划，那么对胶南楼市是一个重大打击，黄岛前景好，地块又有限，会出现价格飙高，胶南则会陷入相对低迷，跟胶州楼市同等水平。不知道灵山卫属于原黄岛还是原胶南，如果属于原胶南，那么灵山湾片区的楼市就是利空，如果属于原黄岛，那么灵山湾楼市大有可为，价格贴近胶南，发展是黄岛。
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