房价不涨这个概念，很多南京人觉得是伪命题，但对于桥北人民来说，这是真实发生的过往。
这里是南京过江的第一站，是江北新区的起源地之一，是孕育无数刚需和打工族的摇篮，同时还是很多人想逃离的“睡城”...这些身份，桥北一肩背负，刚需的喜悦和投资客的焦虑在此地交织，成为南京人心中的头号“房价稳定器”。
桥北独特的楼市生态体系，不像是座强二线城市，却更像中国最真实的楼市写照。
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10年涨一倍的桥北
如果一个普通人初到南京，桥北是买房避不开的区域；初到桥北，天润城、威尼斯、明发“三巨头”是刚需避不开的“城中城”；而威尼斯水城，则是三巨头中体量最为庞大的小区，为无数初来乍到的居民，提供物美价廉的房子。
曾号称华东第三大盘的威尼斯水城，销售期度过了16年，如今已开发到第二十街区。据统计，所有街区户数共计3.3万套，最大的第十八街区足足有近4000套房，体量之大让全南京望尘莫及。拿它和江北核心区神盘之一的江畔都会上城做对比，后者规模不到前者的二十分之一。
（360°全都是威尼斯）
可它的价格，似乎在无数次转手中被磨平了棱角。如果你是地产爱好者，长期关注过这里的房价就会发现，三年前这里是什么价，今年还是这个价。
任君房价漫天，我自巍然不动。
超大的规模，让这里的选择空间极其丰富。据当地中介介绍，整个威尼斯水城二手房在售2000多套，流动性相当可观，也养活了一大批中介机构，路旁放着立牌揽客的中介人员随处可见。“2月份大概半个月时间，威尼斯就卖了160套，这个月大概率不低于200套。”
但是，在全南京普涨的大环境下，威尼斯水城二手房价格竟然相当克制。据悉，2018年是小区房价的高光时刻，整体均价为2.3万/㎡，随后小区房价开始进入平稳阶段，并在去年有所下跌。如今，这里的房价平均在2万/㎡出头，略低于天润城和明发滨江新城。
“原本一二四五街区离地铁最近，是房价最高的街区，不过后来新街区价格赶上来了，但老小区因年份比较旧，没能继续涨下去，将整个威尼斯价格都拉平了。”
放大细节，优势区位也难以抵过岁月的洗礼。
（威尼斯第一街区一角）
作为桥北代表盘的威尼斯水城，它的涨幅确实是差强人意。就拿同一开发商开发的河西小区天玺国际广场做对比，前者在2011年的售价为9000元/㎡，二手房均价2万/㎡，10年涨幅刚过一倍；后者在2011年的开盘均价为15900元/㎡，今年2月均价75749元/㎡，涨了3倍有余。
不同板块，感受到了巨大的差距没有？
由此可见，一旦错过河西，它便用房价这道杠杠将你“永远驱离”；可错过桥北，哪怕你走了十年，这里仍是你住得起的地方。
02
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200万的置换圈
在桥北这片土地，就算是学区房，也能给你拉到平民价。
公办成绩位列全市前8的一中明发分校，所对应的明发滨江新城，挂牌均价仅为2.3万/㎡，即使经历过业主几轮集体涨价，依然没有太大变化。
需要注意的是，桥北的教育资源是整个江北新区、公认的头部区域。在这里光凭价格，你很难知晓谁是学区房，人们一边夸赞着桥北的好学校，一边卖着“白菜价”的房子，着实魔幻。
“小学看大华、初中看明发、九年制看弘阳。”这是桥北楼市圈中置换的一条定律。简单来说，浦口实验小学和明发一中是桥北最好的小学和初中，九年制浦口外国语学区的小学和初中分别对比第一名，虽略逊一筹，但具有一步到位的优势，加上较高的小区品质，受到家长们的认可。
因此，对应浦外的弘阳一众小区房价都很可观，从2.2-2.8万/㎡不等，尤其是旭日爱上城第六区，小区楼栋凭借错落式布局，实际成交价目前卖到了3万/㎡左右，成为桥北房价之巅。
但如果你打算让孩子在桥北接受较好的教育，不怕折腾的情况下，用200万左右就能实现。与当地中介的聊天中得知，曾经有客户家住天润城，置换到大华锦绣华城上浦口实验小学，再置换到明发滨江新城上一中，虽然每次一次置换后，房价未必有多大变化，但基本的居住和上学需求都得到满足，也就够了。
而上述几个小区，你都能用200万左右淘到合适的房子，这在河西、鼓楼等区域，不可想象。
如果你是非学区需求的普通刚需，那么配置了地铁站的天润城和威尼斯水城，是你的首选。天润城主打小三房，可以满足预算有限、但对房型需求较苛刻的人群，除了十六街区等高价街区外，价格都很亲民；威尼斯水城主打大三房，预算稍微充裕点的客户，可以买到较为舒适的三居室，当然是选择方便还是选择小区新一点，只能二选一。
如果你的预算再高一些，那么朗诗科技住宅红树林之类的就可以买买了，挂牌价3.5万/㎡，330万起步，能砍多少全看个人。
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一站鼓楼的愿景
别的暂且不谈，桥北的配套经过十几年的发展，在江北确是独树一帜的。
商业方面，老牌弘阳广场曾一家独大，经历四年升级改造重新开业后，两天客流破90万。金象城和万象汇两位“后起之秀”，如今都已完成主体结构施工，万象汇预计将在今年二季度开业，还有太平商场、印象汇、天润广场、京新广场等中小型商场，完全承受得起桥北逾30万人口的需求。
（金象城商业体）
而交通方面，长江大桥自不必说，最让桥北人民牵挂的地铁S8号线南延，仍在紧张地施工阶段，预计在2022年建成通车。“老大难”11号线，仍在静静地等待着开工仪式的到来。
我们熟悉的房地产开发，也在不自觉地起着更新城市面貌的作用。这一切动作，都是为了复兴与更新桥北，提升这里的整体竞争力。
不过，桥北人民最大的愿望，还是实现一站鼓楼的愿望。
与鼓楼区这个南京最强区衔接，被视作桥北蜕变的希望。但双向四车道的长江大桥有些垂暮，地铁3号线已经通车多年，虽然它在天润城、威尼斯水城各设了一站，但工作日站前海量的电瓶车和共享单车，还是诉说着3号线面临着的人流压力，站口分割人潮的护栏，算是南京地铁为数不多的“特殊照顾”。
因此，呼唤S8南延线过江，和5号线“牵手”，被桥北人民屡次顶上头条。可过江通道哪是那么容易实现的，官方模棱两可的答复，让这个方案变得遥遥无期。
接下来，桥北所能期盼的过江方式，就剩下2025年通车的建宁西路过江隧道了。或许未来两条地铁的开通，可以为桥北的楼市格局带来新的转变。
结语：桥北这座刚需圣地，记录了无数年轻人的青涩梦想，这里可能会是投资客的“绞肉机”，但却是无产者的“耶路撒冷”。换种维度思考，房价稳定不一定是坏事，每个城市都应当有这么个地方，来为囊中羞涩的人们避风遮雨。
“房住不炒”的终极执行者，这里配得起每个人的尊重。
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