本文分析青岛地铁4号线的开通时间,以及对区域楼市的影响。

01 开通在即

11月22日,青岛交通运输局公示了《青岛市常规公交与地铁4号线衔接方案》,公示时间是11月22日起至12月2日。

这次衔接方案中,计划调整225路、362路、126路、370路,取消119路(地铁4号线开通同步实施)、28路(地铁4号线客流稳定后调整),增加Z1-Z5五条线路。

很多朋友看了后,都有一个疑问:这是不是意味着4号线将在12月2日正式开通。

毕竟,4号线自今年9月1日开始空载试运行,试运行的时间是3个月,也就是11月30日就结束试运行了。

试运行结束后不就正式开通了?

最近,还有不少网友去探4号线的实况,发现大面已经基本完工:

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(1)

但试运行结束后,还真得不是直接就正式开通了。不信的话,我们来看青岛历次地铁线路试运行与开通之间的时间间隔:

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(2)

上面这6条已经开通的线路中,试运行开始时间与开通时间距离最近的有3个月19天,最远的4个月24天。

照这个经验来看,4号线正式开通最快也得12月中下旬了

地铁试运行的目的是对列车运行各项技术参数、各设备系统和功能的可用性、安全性及可靠性进行反复校验和调整完善,那么试运行结束后就得验收和整改,这都需要时间。

所以,距离4号线开通还需等待1个月左右。

02 对区域楼市的影响

4号线是青岛市区南北中部的线路,可以说是青岛市区的“金腰带”。

4号线串联了青医附院、市立医院、海慈医院、妇儿医院等青岛主要医院,串联了市南中片、浮山后、崂山育才、53中等优质学区,串联了已经开通的3号线、1号线、2号线、11号线,并是第一条通往崂山风景区的线路,对完善青岛的地铁网意义重大。

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(3)

但在楼市上来说,4号线影响最大的只有浮山后和张村两个区域

福州北路以西的区域,本来地铁线路已经比较密集,兼之新楼盘、次新小区比较少,所以4号线是锦上添花,并没有颠覆性的影响。

松岭路以东的区域,直接开进山里和村里了,对于一些富人区来说,地铁的作用并没有那么大,人家都是保姆开车出来买菜的。

对于浮山后和张村则不同。

下图是我绘制的浮山后学区地图,这是我在《青岛第一大学区,终于齐活了!》一文中描写的浮山后大学区,包括市北和崂山两个区的浮山后学区:

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(4)

上图可见,浮山后学区内部目前还没有开通地铁。4号线横穿辽阳路,正好位于浮山后学区中部,对于完善区域内的公共交通和缓解辽阳路、合肥路的交通拥堵都具有极大的作用。

从没有地铁到有地铁,和有地铁到地铁更加密集,其作用是不一样的。可以说,4号线不仅是青岛市区的金腰带,也是浮山后的金腰带

再来看张村区域:

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(5)

4号线两次下穿张村河,本可以直接走辽阳东路去崂山风景区,却生生在张村区域打了一个圆弧,尽可能地照顾了这一区域

我在《青岛这片即将诞生1875户富人的地方,又迎来大动作!》一文中曾系统分析过张村区域,这是青岛市南、市北、崂山三区仅存的一大块未开发地块,未来潜力巨大。

4号线横穿张村区域,并且在今年底开通,对于张村区域未来的产业入驻和房地产开发都有着很大的积极作用。

03 说一点题外话

借助本文,说一些我对于地铁的观点。

对于房子的配套,我的观点是学区>环境>交通>其他配套,这是一个适用于大众的观点。

但对于高端居住区来说,又得是环境>学区>交通>其他配套了。

郊区来说,因为地铁线路比较少,所以地铁就是房子的半条命,这时候很可能就是学区>地铁>环境>其他配套。只有地铁匮乏的地方,地铁才能发挥“地铁一响,黄金万两”的作用。这些地方往往就只有一条地铁,所以地铁房和非地铁房差别很大。

市区则不同。从下图青岛地铁三期规划可以看出,未来青岛市区的地铁线路很密集:

青岛地铁五号线最新信息(青岛地铁4号线即将通车)(6)

未来青岛市区大部分的房子都是地铁房或者近地铁房,地铁对房价的影响就会很大地减弱,竞争要素就会转移到学区、环境、物业管理水平等方面。

所以,地铁对于房价的影响都是相对的。地铁确实很方便,是一个大利好,但我们也要辩证地来看待。

以上,与大家分享。

本文来自青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析

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