本文分析青岛地铁4号线的开通时间，以及对区域楼市的影响。
01 开通在即
11月22日，青岛交通运输局公示了《青岛市常规公交与地铁4号线衔接方案》，公示时间是11月22日起至12月2日。
这次衔接方案中，计划调整225路、362路、126路、370路，取消119路（地铁4号线开通同步实施）、28路（地铁4号线客流稳定后调整），增加Z1-Z5五条线路。
很多朋友看了后，都有一个疑问：这是不是意味着4号线将在12月2日正式开通。
毕竟，4号线自今年9月1日开始空载试运行，试运行的时间是3个月，也就是11月30日就结束试运行了。
试运行结束后不就正式开通了？
最近，还有不少网友去探4号线的实况，发现大面已经基本完工：
但试运行结束后，还真得不是直接就正式开通了。不信的话，我们来看青岛历次地铁线路试运行与开通之间的时间间隔：
上面这6条已经开通的线路中，试运行开始时间与开通时间距离最近的有3个月19天，最远的4个月24天。
照这个经验来看，4号线正式开通最快也得12月中下旬了。
地铁试运行的目的是对列车运行各项技术参数、各设备系统和功能的可用性、安全性及可靠性进行反复校验和调整完善，那么试运行结束后就得验收和整改，这都需要时间。
所以，距离4号线开通还需等待1个月左右。
02 对区域楼市的影响
4号线是青岛市区南北中部的线路，可以说是青岛市区的“金腰带”。
4号线串联了青医附院、市立医院、海慈医院、妇儿医院等青岛主要医院，串联了市南中片、浮山后、崂山育才、53中等优质学区，串联了已经开通的3号线、1号线、2号线、11号线，并是第一条通往崂山风景区的线路，对完善青岛的地铁网意义重大。
但在楼市上来说，4号线影响最大的只有浮山后和张村两个区域。
福州北路以西的区域，本来地铁线路已经比较密集，兼之新楼盘、次新小区比较少，所以4号线是锦上添花，并没有颠覆性的影响。
松岭路以东的区域，直接开进山里和村里了，对于一些富人区来说，地铁的作用并没有那么大，人家都是保姆开车出来买菜的。
对于浮山后和张村则不同。
下图是我绘制的浮山后学区地图，这是我在《青岛第一大学区，终于齐活了！》一文中描写的浮山后大学区，包括市北和崂山两个区的浮山后学区：
上图可见，浮山后学区内部目前还没有开通地铁。4号线横穿辽阳路，正好位于浮山后学区中部，对于完善区域内的公共交通和缓解辽阳路、合肥路的交通拥堵都具有极大的作用。
从没有地铁到有地铁，和有地铁到地铁更加密集，其作用是不一样的。可以说，4号线不仅是青岛市区的金腰带，也是浮山后的金腰带。
再来看张村区域：
4号线两次下穿张村河，本可以直接走辽阳东路去崂山风景区，却生生在张村区域打了一个圆弧，尽可能地照顾了这一区域。
我在《青岛这片即将诞生1875户富人的地方，又迎来大动作！》一文中曾系统分析过张村区域，这是青岛市南、市北、崂山三区仅存的一大块未开发地块，未来潜力巨大。
4号线横穿张村区域，并且在今年底开通，对于张村区域未来的产业入驻和房地产开发都有着很大的积极作用。
03 说一点题外话
借助本文，说一些我对于地铁的观点。
对于房子的配套，我的观点是学区＞环境＞交通＞其他配套，这是一个适用于大众的观点。
但对于高端居住区来说，又得是环境＞学区＞交通＞其他配套了。
郊区来说，因为地铁线路比较少，所以地铁就是房子的半条命，这时候很可能就是学区＞地铁＞环境＞其他配套。只有地铁匮乏的地方，地铁才能发挥“地铁一响，黄金万两”的作用。这些地方往往就只有一条地铁，所以地铁房和非地铁房差别很大。
市区则不同。从下图青岛地铁三期规划可以看出，未来青岛市区的地铁线路很密集：
未来青岛市区大部分的房子都是地铁房或者近地铁房，地铁对房价的影响就会很大地减弱，竞争要素就会转移到学区、环境、物业管理水平等方面。
所以，地铁对于房价的影响都是相对的。地铁确实很方便，是一个大利好，但我们也要辩证地来看待。
以上，与大家分享。
本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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