最近福州的房产中介朋友圈最火的应该是一个主城区楼盘，号称是北江滨的江景房；
单价1.75万还送一个车位，似乎有点诱人，这个楼盘是处于马尾快安板块的银河湾。
1.基本信息
现在中介发到朋友圈的广告是银河湾二期产品，这个楼盘的建筑结构为塔楼居多，有高层和超高层产品，这次主推是一号楼，总层高为30楼；
楼盘总占地面积为132000平米，建筑面积为323097平米，容积率为2.57，绿化率为50%；
为什么绿化率能这么高呢？一般来说2.57的容积率配35%左右的绿化率比较合理；
但是因为这个楼盘是高层和超高层产品，这样有效节约了用地，那么绿化率和楼间距会比一般的楼盘更为理想；
楼盘二期976户，整个楼盘车位共2372个，车位比是1∶0.9（包含一期12栋楼）；
整体来说，楼盘的优势是楼间距比较理想，绿化率高，但是高层和超高层产品的得房率会低于小高层产品。
2.板块现状
快安的一片天，是名城的一片天，这这个板块，中介骑着电动车十分钟都走不出略带有几分红色外立面的建筑；
这些建筑几乎都是名城的产品，名城在快安区域已经有十多年了，其他房企在这个板块只能算是陪衬。
从地段上看，快安板块是台江刚需外溢的主要考虑地段，不过快安板块的西部会更胜于东部，因为离市区更近一点；
可以把快安分成三个片区，一个是靠近台江的西部片区，代表楼盘有名城紫金轩，一个是靠近马尾老城区的东部片区，代表楼盘为招商江悦府；
西部片区有通勤优势，东部片区离主城区远，但能享受到马尾老城区的配套；
银河湾是处于快安的中部片区，这个地段在马尾来说算是中等水平，配套不如西部片区，且周边有很多的工业区。
3.交通配套
银河湾离地铁二号线东延段儒江站最近的距离大概是一百多米，即使是步行到小区远的楼栋，也在四百米左右，算是正地铁房；
不过从现在得到的消息来看，二号线东延段预计开通时间是2026年，离现在还有四年了；
还有一点就是二号线虽然与一号线可以换乘，但是这两条线路换乘的话步行时间＋等车时间应该要十分钟左右；
从自驾出行来看，江滨大道自驾出行是非常方便的，路况大多数时间都比较好，这应该是比较多的台江刚需选择东江滨板块的原因；
公交出行的话线路比较多，比如三百米范围内有137,139,178，37等多辆公交车，在福州讨论公交意义不大，但凡不少犄角旮旯的地方出行都比较方便。
4.其他配套
在学校配套上，网络上查到2022年秋季新增马尾第二实验小学，与儒江小学合并划片招生。划片范围：西至宗棠路（不含名城禾郡），南至江滨东大道，东至兆锵路，北至福马路。
在医疗配套上看，只能说中规中矩吧，对市中心三甲医院的依赖度比较高，这是马尾对比四城区有所不足的地方；
但在楼盘南面沿江部分的环境还是不错的，这是快安板块的一个重要卖点，东江滨公园上经常看到晨练和晚上慢跑的身影；
整体来说，虽然配套略显不足，但对比拥挤的市中心，板块的宜居度还是比较高的。
5.户型解析
上图是这次主推的一号楼，大家可以放大后看左下角的楼层平面图，117平面是位于端头户型，做三房两卫，南北通透；
中间是98平面的户型，三房错开朝南，其中第二次卧朝南的采光面比较小，但是朝北有采光井，也可以说是对采光的补充吧，但效果不会很好；
整体来说，这两个户型都有一个共同优点，就是阳台的面积比较大，因为只计入一半产权面积，还算不错；
不过在东江滨板块117平米只做三房的话，对于刚需外溢族来说，接受度应该不高；
98平米也能做到三房两卫，算是3.5开间朝南，对比117户型来说可能更适合刚需；
但是因为这个地块拿地时间会早一点，相对比现在拿地的房企来说，在户型上会少一些赠送，户型设计也停留在前几年的主流户型理念；
当然，关于户型的选择主要还是取决于个人喜好，因为这个楼盘楼间距都挺大的，采光不会有太大问题。
6.楼盘品质
从楼盘品质上看，这个社区在名城的东江边板块，同价位中对比一些次新房，算是比较有品质的；
从容积率上看，2.57不算低密度社区，但是楼间距足够大，还有50%的绿化是比较少见的；
这个楼盘有一个1400平方米左右的泳池，对比周边同价位楼盘也有一定的优势；
这个小区的园林景观和休闲配套对比普通刚需社区来说还算是不错的，有水系景观，树木的布局也比较合理（可参考最后一图）。
有中介说这个楼盘是北江滨江景房，理论上没毛病，确实在闽江以北，能朝南看闽江，但这个不是在台江，而是在马尾，且离江面有一定距离，看江效果不算好；
还有一个槽点就是，在快安板块，几乎都是清一色的这种略带有一点红色的外立面，和N年前的楼盘一样，作为新开的楼盘，还在沿用这种外立面有点过时。
7.价格分析
之前开盘的时候，因为二号东延段线规划出来，有做一定程度的加价，因为房源差异也不同，但大概的首付要达到四成左右；
现在对外报价是1.75万，和几个地产老炮沟通过，他们说这个价格能买到中间楼层，还送一个车位；
对比现在这个楼盘接近两万元左右的中间楼层单价，显然有做了一定的折扣，再加上一个车位，实际折扣就显得更为明显；
在福州，类似这种非核心板块，在市场不好的时候，最后也基本是以价换量来收场的，这个价格算是中规中矩吧。
小结
这个楼盘也有大户型，比如145和157这样的大平层，只能说适合当地的地缘客户，一般的刚需不会考虑到这种产品；
如果是在台江板块内的上班族来说，习惯自驾出行的话，在资金有限的情况下可以考虑这个楼盘，前提是有长期自住需求的群体；
这个楼盘还适合一部分在二号线沿线上班的群体，但是要看你们有没有耐心等到2026年二号线开通；
从流通性角度来看的话，这个楼盘的小户型未来在置换的时候可能更容易脱手，但要考虑到一个问题，就是快安板块目前新房和次新房库存量很多；
置换的时候，本来房龄新一点的社区会更有优势，但是快安板块名城产品的外立面几乎都一样，优势就没那么明显。
如果用一句话总结这个楼盘的话，就是附近的刚需自住还行，品质过得去，但是未来置换可能有一定难度。
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