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8月4日,北京限购、限贷放松了。

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(1)

上一次北京限购、限贷的放松是在2014年的9月30日。当时的政策是贷款结清算首套。

此次限购、限贷放松的力度,显然和2014年是没办法比的。

不过却呼应了年中政治局会议对楼市提出的要求,要“因城施策用足用好政策工具箱”。

也就是说接下来各地政策仍然有放松空间。

就在北京限购放松的当天,天津发政策表示要降低首付比例。

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(2)

这对楼市来说是积极的信号,预示着新一轮的救市政策开始了。

而这一轮领头的是北京,主要发力方向是首付比例。

除此之外,楼市另一个积极信号是,“保交楼”三个字写进了年中政治局会议里。

这是明确的把保交楼定性为政治任务。

接下来就看各地方政府为保交楼八仙过海各显神通了。

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目前在保交楼方面走在最前面的城市是依然是郑州。

早于年中政治局会议召开之前,郑州市府就召集八家在郑的头部房企举行在郑项目情况汇报会。

并提出由河南资管公司联合郑州地产集团设立地产纾困基金,同步出台了四种纾困方式:

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(3)

方案是好方案,但从8家房企给官方呈报的停工项目说明情况看,在保交楼这件事上,政府和房企想的完全是两回事。

政府是要项目复工,但并不想兜底,依然想尽量避免直接接手,主要还是想以协调的身份介入。

所以主观上,并不想要房企退出。

但房企只想要钱,满篇文字都在陈述一大堆资金需求。

他们希望政府兜底,把他们之前投进去的钱退回来就行。哪怕赔点也行。

比如融创,在郑的7个项目全部申请退出,其中6个选择棚改统贷统还模式、1个选择项目并购模式。

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(4)

融创此举大概要赔20亿左右, 但融创也同时甩掉了100多亿保交付任务。

这同时也意味着这100亿的保交付重担落到了郑州市府的肩上。

因此,相对于房企迫不及待的退出,政府其实是想要挽留。

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说到底还是钱谁出?怎么出的问题?

有传闻央行将设立房地产基金,筹集2000-3000亿纾困资金用于收购烂尾楼,协助开发商解决债务问题。

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(5)

事是好事,只是对于目前的停工体量来说,2000-3000亿是远远不够保交楼。

截至到7月底,42个主要城市的停工面积是5200万方,40-50万套房子。

其中二线城市停工问题最严重。比如重庆、西安、武汉、郑州、昆明、长沙的停工面积可以达到去年销售的60%-80%。

更严峻的问题是,几乎所有民企的房子都没人买了。

同等地段两个项目开盘,去年去化率是持平的,今年国央企成交量占90%。

这是很可怕的。一些本不该爆雷的企业,也被拖着要暴雷了。

而另一个悬而未决的问题是,自去年恒大暴雷开始,一年就要过去,关于这些房企的处置一直没明确的结果。

从普通老百姓的角度看,此次针对房地产行业,如此大张旗鼓的展开去杠杆整顿,初衷是伟光正的,但却没有太多令人振奋人心的消息出来。

到目前为止没有一家头部房企破产,更没有处置一两个罪魁祸首(房企)祭天。

反而是一拖再拖。

这也导致出险房企目前主要自救方式就是躺平,几乎没有几个愿意积极主动地给社会一个交代的。

除了建业引入铁投,蓝光贱卖资产,融创卖项目,其余的大部分都捆着购房者在等。

这也激化了社会矛盾。

针对这一点,政策端到目前为止依然是摇摆不定的。

从最开始的救行业不救房企,到后来的既要救行业,也要救企业,直到现在的救房企,保交楼

可救房企的窟窿太大了。

仅目前公开暴雷的46家房企的总负责就是10.5万亿。实际债务更大,拿什么填?

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(6)

所以,保交楼,很难。

接下来各地将疲于奔命的保交付,会取得一些成果,但总体会不尽如人意。

保交楼的口号意义大于实际结果。

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从7月全国主要城市的成交数据看,相比6月的由负转正,止跌回暖。

7月明显后劲不足。成交量、成交价继续低迷。

并没有企稳,更没有回暖。

9、10月份新一轮偿债高峰期下,更多的房企暴雷还在继续。

北京楼市限购从哪年起(非常特别的信号)(7)

之前爆的还没解决,甚至滑入更深的深渊,而新的已经开始噼里啪啦。

这预示着会有更多的项目会停工或者表演式复工。

现在究竟是不是楼市黎明前的最后黑暗,大概是。

也可能不是。

这个时候北京的限购放松,但尺度又远不及过往救市尺度,这就是一个特别的信号了。

一鼓作气,再而衰,三而竭。 救市也已经到三了。

接下来会有2个趋势,值得你注意 :

第一、地方财政继续吃紧,各地方继续勒紧腰带过日子。

第二、保交楼的资金缺口来源主要两个方向:

一个是压实企业、股东等相关各方责任,尽量企业内解决。

这话说的已经很明白了。就项目停工会对企业、股东等相关利益方追责的。

另一个就是金融机构主动参与资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放。说到底不是包装成理财或基金卖,就是发债。

最终这场五万亿方的保交楼战斗,十数万亿元的资金缺口,我们每一个人都将是参与者,谁也躲不掉。

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