文 | 杨万里
一2003年，是一个有故事的年份。全国突然遭遇一场意外考验：非典爆发。
非典最早出现于2002年底。广东某酒楼的大厨黄杏初，一刀挥向果子狸，打开了潘多拉魔盒。
SARS病毒犹如幽灵一般，迅速侵入他的体内。几天后，黄杏初出现发热畏寒、全身无力症状，成为中国首例被感染的老百姓。
紧接着，病例人数不断飙升，全国“抗非”战役打响。在经历半年艰苦防治后，中国付出巨大代价才换来安宁。
世界卫生组织于2003年6月24日宣布解除对北京的旅游警告。那一刻，欣喜之情在民间井喷。北京王府井百货大楼门前，一位售货员贴出一张标语：“中国真牛”。
事实上，赞誉的对象不仅包括医务人员以及无名英雄，也指向了中国经济。2003年，国内经济增长率达到9.1%，成为自1997年以来增长最快的年份。
中国经济实现高增长的答案是什么？英国《金融时报》的副主编及首席评论员马丁·沃尔夫表达敬意之余，也很好奇。
当时，国内经济主要靠两台“发动机”支撑。一方面，“中国制造”的外贸强劲拉动；另一方面，以房地产为切口，带动建筑、钢铁、家居、建材、装修、物业等行业发展，促使内需市场旺盛。
如今，5G、人工智能、生物制药和新能源汽车等科技产业成为经济发展新方向。若时空穿梭回2003年，会发现，房地产才是宠儿。
对老百姓而言，房地产是“房”；对地产商而言，房地产是“产”；对国而言，房地产是“地”。
2003年，房地产一度走到了岔路口，业内人士的真实感受是“冷热交加”。在社会各方力量博弈下，政策调控对房地产行业产生了深远影响。
地产公司崛起的故事，便从那时说起。
二1998年一天，万科董事长王石来北京面见高层领导。领导问王石，“如果取消福利分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”王石回答，“不能”。
领导接着问，“如果金融市场开放，房地产还不能成为支柱产业吗？”王石还是回答，“不能”。
直到该领导放出“两年内一定要把住宅行业促成支柱产业”言论，王石才表示，“既然说行，就一定能行。”
房改政策的出台，促使了一类特殊群体出现。
以温州炒房团为代表的民间资本最早嗅到商机，数年内，他们的足迹遍布北上广等15个省市，甚至还走出国门到美国、迪拜等地炒房。
在1998年到2001年三年间，杭州市区楼盘在资金炒作下，房价从2000元/平涨至7000元/平方米以上，翻了三倍。2001年8月，由157人组成的一支温州购房团奔赴上海，豪掷5000多万元狂扫100多套房。
杭州、上海房价上涨背后，也折射出当时房地产行业火热。不完全数据显示，2003年中国住宅投资历史上首次突破万亿大关，商品房屋销售面积较上一年增长25.77%。
与此同时，内资房地产开发企业上演井喷之势，由1998年的19960家激增至2003年的37123家，增幅达85.9%。
当“炒房团”曝光后，舆论开始发酵，褒贬声音此起彼伏。有人还炮轰炒房团，说他们是导致房价上涨的“罪魁祸首”。
在非典冲击下，中国楼市呈现“冷热交加”特征。大陆地区的北京、广州等地楼市受影响较大，香港楼市处于低谷。当时背景是，香港尚未走出亚洲金融危机的阴霾，又遭遇非典，导致房价进一步下跌。
上海楼市则表现稳定。2003年，上海平均房价首次超过北京，成为中国房价最高的城市。这背后，除了资本的搅局，或许也有老百姓的身影。
在那个年份，投资者发现其它投资领域并不稳定。由于股市被整顿，以南方证券、华夏证券为首的国家级券商摇摇欲坠，庄股血流成河，房地产反而是比较靠谱的投资资产。
当民间各类声音隔空“交手”之际，一项政策掀起了房地产市场的波澜。
6月13号，央行发布121号文件。从开发贷款和购房按揭同时施策，规定楼盘封顶才能按揭，第二套房70%的贷款。
文件出台后，立刻遭到潘石屹等地产业内人士集体反对。他们通过写文章、上万言书方式，对外宣称该政策会堵住房地产企业的融资渠道，很多中小企业资金链会出问题。
2003年6月，非典疫情接近尾声，但内地房地产行业未回暖：部分地区售楼中心门可罗雀，部分地区楼市交易量直线下滑.....
三在一片争议声中，宏观政策突然转向。
在121号文件发布两个月后，国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），首次明确房地产的国民经济支柱地位。文件一出，国内一片喧哗。
9月4日，潘石屹公开向媒体释放地产商将要学习国务院18号令的信息。
有人的地方就有江湖，有江湖的地方便有故事。趁着潘石屹他们观望风云突变的政策，孙宏斌早已带领顺驰开始进军北京城。
他亲自创造了一个地王记录，于2003年12月8日，以高出起拍价4.75亿元，即举牌9.05亿中标。
胆大的孙宏斌在成功拿下地王后，继续攻城略地，名声大噪。即使多次上市失利，还是在2010年将融创成功推上港交所，成为一方诸侯。
当然，融创一家公司并非是唯一的主角。
非典爆发那年，港资开发商恒隆、外资凯德相继布局大陆市场的购物中心。万达、龙湖等房企在也开出首个商业项目，本土开发商迈出实质性一步。
正值王健林、吴亚军开拓商业版图，恒大已从广州 1600 多家房企中实现逆袭，成为前 10 强。
在政策红利影响下，恒大进行扩张，先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王。非典结束6年后，恒大销售额即突破百亿，销售面积位列全国三甲，并于2009年在港股上市。
在“18号文”发布前后，其它房企也陆续崭露头角。具有闽系商人背景的融信、浙系商人背景的海亮、国企背景的保利置业相继成立，日后雄踞一方。
非典之前，楼市格局是“招保万金”；非典之后，万科、恒大、碧桂园、万达、融创等房企纷纷崛起。
在2003年开始的地产牛市大周期中，这些房企急速发展，手握价值数千亿土地资源，老板们更是富甲一方。
四在房改以及“18号文”政策共振下，国民居住面积增加。同时，房地产也成为培育超级富豪的肥沃土壤。
在2003年的《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，出现了多达35位以房地产为业务或涉及房地产的富豪。巅峰时期，2009年的胡润富豪榜前10中有8位富豪与房地产有密切联系。
在2003年那个岔路口，房地产是个香饽饽。成者为王，败者为寇，如果谁悲观，财富将与其擦肩而过。
图片来源于福布斯
然而，世界总在变化。在2019年福布斯中国富豪榜前10名中，来自互联网、生物医药行业的占据6席，来自房地产行业的只占2席。相比2009年，富豪榜前10名中，来自房地产行业的富豪少了6席位。
随着官方频繁定调“房住不炒”以及万科高喊一声“活下去”，房地产行业又走到了岔路口。
2020年春节开市以来，地产指数跌幅超8%。有投资者担忧，新冠病毒肺炎疫情会对房地产行业再次造成冲击。
硬币有两面。对于高负债、资金流紧张的公司而言，压力较大；但对于现金流充沛、财务稳健的房企而言，影响可能只是暂时的。
进一步判断，经历本轮疫情后，实力较弱的中小房企会加速出局，未来行业将呈现寡头格局。面对处于舆论焦点的房地产行业，也许大家会说，他就像“上春的天气，变化大”！
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