长沙晚报全媒体记者 孙占锋“您的房子介意不介意租给我们代理啊？”最近打算出租自家住房的廖女士已接到10多个电话，但打来电话的不是租客，而是专门做长租公寓的企业面对自己找上门来的“代理”，像廖女士这样手握房源的房东面临一个选择：租给个人，还是租给“代理”？日前，记者调查发现，如今长沙已有多家长租公寓运营公司，现阶段“抢夺房源”的竞争局面十分激烈而作为消费者，在选择长租公寓时一方面可以更加便捷，另一方面也被“租金贷”等所困扰，今天小编就来说说关于长租公寓运营运作模式?下面更多详细答案一起来看看吧!
长租公寓运营运作模式
长沙晚报全媒体记者 孙占锋
“您的房子介意不介意租给我们代理啊？”最近打算出租自家住房的廖女士已接到10多个电话，但打来电话的不是租客，而是专门做长租公寓的企业。面对自己找上门来的“代理”，像廖女士这样手握房源的房东面临一个选择：租给个人，还是租给“代理”？日前，记者调查发现，如今长沙已有多家长租公寓运营公司，现阶段“抢夺房源”的竞争局面十分激烈。而作为消费者，在选择长租公寓时一方面可以更加便捷，另一方面也被“租金贷”等所困扰。
现状 长租公寓市场迅速发展，“暴雷”频现
作为房东，如果有人自愿来代理房源，不但可以省心出租，还能得到比较诱人的租金收入，谁会不心动呢？廖女士告诉记者，她最终并没有把房子交给长租公寓公司，而是租给了在附近做生意的一家外地人。“虽然租金每月少了几百元，但心里踏实。”廖女士之所以不放心做“撒手掌柜”，原因就在于耳边时常传来的长租公寓“暴雷”事件。
记者梳理发现，最近两年因“经营不善”“资金链断裂”甚至“携款跑路”等而倒下的长租公寓企业有20余家。其中，2018年最为集中，除了湖南本土成长起来的长沙咖啡猫公寓、长沙优租客之外，还有好租好住、杭州鼎家公寓、石家庄众客驿家、北京小家联行、深圳鱼悦公寓等。最近几个月，上海的寓见公寓、南京的玉恒公寓、杭州的乐伽公寓、苏州的乐栈公寓等又纷纷传来不幸的消息。
“为扩张市场，采用了高价收房，低价出租的模式，扩张的资金源是一次性收取租客半年或一年的租金。这种高进低出的模式，最终毁灭了自己，害苦了大批房东和租客。”一位业内人士表示，这几乎是长租公寓领域内所有遭遇“崩盘”企业共同的特征。利用互联网 思维改造传统房屋出租市场，本是为租房市场再添活力，不过却因与金融机构合作，并利用业主信息贷款并将其中部分资金为我所用，为日后事发埋下诸多隐患。
遭遇 租户押金退不了，房东租金打水漂
曾经遭遇“咖啡猫公寓”事件的田先生至今记忆犹新。2018年8月，把房子交给“咖啡猫公寓”的不少长沙市民突然集体发现，已经数月没有收到租金了。田先生说，后来人们在公司门口张贴的一纸声明上看到，对于业主最为关心的返租、返押金等问题，该公司称“确实由于资金周转问题，不得不失信于您……没办法给您准确的解决时间……”。
租户押金退不了，房东租金打水漂，一石激起千层浪。田先生说，现在咖啡猫公寓维权群里还时不时有新成员加入。
据了解，“咖啡猫公寓”是咖啡猫集团子公司湖南咖啡猫网络科技有限公司旗下长租公寓品牌。自称是从开发商处获取闲置房源，面向业主的一站式托管的房屋装修、租赁、运营管理的物业服务商，面向租客的轻时尚互联网O2O长租公寓运营商。咖啡猫公寓为了进一步抢占市场份额进行融资，2017年起与天宸汇力商业保理（深圳）有限公司合作，也正是因为这种融资手段导致资金链断裂，出现无法返租、返押金等问题。
如今，“咖啡猫公寓”相关纠纷问题已经进入司法程序解决，但这一在长沙租房领域闹得沸沸扬扬的“暴雷”事件，着实让手头有房源的房东和准备租房的租客心里紧绷了一根弦：会不会是个“圈套”？
建议 行业健康发展需企业自律和政府监管
长租公寓扮演了二房东的角色，以较低价格收房、较高价格出租赚取租金差是最常见的盈利方式。同时，长租公寓扮演了租房中介的角色，虽然没有中介费，但每年1至2个月的“免租期”也是一笔不小的服务费用。不过，记者了解到，长租公寓企业除去房屋装修和折旧等因素，其直接通过上述两种途径获取的利润并不高。
当然，除了想方设法筹集资金外，如今长租公寓领域的头部企业正在积极筹备上市。10月份，青客公寓已向美国证券交易所递交了IPO招股书，争做长租公寓赴美上市第一家。蛋壳公寓也向美国证券交易委员会递交招股书，计划在纽交所上市。
“长租公寓暴雷或上市，根源都是——缺钱。”一位不愿具名的业内分析人士称。而我爱我家研究院前院长胡景晖就曾表示“在长租公寓领域长期不盈利就是耍流氓”。确实，被资本推动的长租公寓运营商，以高出市场20%到40%的价格收购争抢房源，导致了成本直接上升。胡景晖说，如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N 1出租，会出现“比P2P爆仓厉害得多”的后果。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析认为，很多长租公寓一旦涉足金融业务，基本上就会出现租客信用被违规使用、租金收益的监管不到位等很多新的问题。“租房市场也是刚需，涉及民生大事。”对此，业内人士建议，长租公寓领域的健康发展不但需要行业自律，相关政府部门的监管也必须及时、到位。
