Hi~大家好,本期的365百科上线,欢迎继续围观。
上次我们讲了一下选择楼层的学问,错过的朋友可以点击链接,补个番《365百科 | 楼层选择的学问,一文说透!》。
后台有朋友问,既然楼层隐藏着这么多的学问,那么选楼栋有什么讲究没?
当然有!
不仅有,讲究还挺多呢,接下来,我们分门别类来说道一下。
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叙述之前,先做个基础知识普及:为什么我们常见的楼栋,多数是6层、11层、18层、26层或者33层到顶呢?
回答之前,先看一个表格:
国家住宅建筑规范和防火标准,对住宅建筑多方面做了限制,但最具影响力的,还是电梯和电梯间的规定,因为这些规定,直接关系到出房率、建安成本等,所以,均衡各方利益,便有了如今“约定俗成”的楼层。
细心的朋友可能注意到,26层—33层建筑要求并没有变化,为什么要在这里做个界限呢?
这是因为,目前很多城市住宅因微波通道,限高是80米,按照层高3米计算,大致也就是26层了。
1
楼栋外观分类
从楼栋不同的外观设计来看,可以分为塔楼、板楼、品字楼和蝶楼,几个名词听起来挺唬人,我们用图形来简单说明一下:
塔楼:整个楼栋外观上呈长方形或者四方形,楼道基本设置在中间位置,四五户或者更多户环绕式布局。
这种楼栋,一般梯户比都比较小,公摊较大。
大家所说的金银角,就是根据塔楼四个角户型采光度,进行区分的。东南角采光最为充足为金角(1号户型),西南角(2号户型)采光次之为银角。
板楼:楼栋长度大于宽度,户型具备较好的采光和通风;且能很好的实现多种面积户型的排列组合,是目前市场主流产品系。
品字楼:品字楼具备节约土地、空间结构灵活、抗震性好等优点,但中间户不通透。
随着居住需求的不断提升,品质楼逐渐发展为通风、采光更好的连廊式。
当然,居住舒适度提升的同时,开发商也获得了更高的溢价。
这种设计弊端也非常明显:公摊增大,出房率降低。
蝶楼:塔楼和板楼的结合,两翼基本是大户型,中间为小户型,公摊较大,现在市场上比较少见。
365观点:买房首选板楼边户,南北通透,采光好,出房率还高。
2
楼间距
楼间距直接关系到室内采光,那么,两栋楼之间相隔多远,才能保证后面楼栋的采光“安全”呢。
从纯理论角度出发,综合考量纬度、冬至太阳直射角等影响因素,在天津,一般将楼间距定位为楼栋的1.2倍。
也就是说,一栋100米高的楼,后面的楼栋距离它120米,算是绝对安全距离!
但是,理论也只能是理论。
考虑到土地利用率,很少有开发商会这么做。
我国法律规定的住宅正常采光时常为“最低不得低于大寒日的2小时”,这也是目前很多项目采光上依据的准则。
当然,满足国家要求未必能获得很好的舒适度,这也是我们建议大家选楼层时尽量往高了选的原因。高出采光更充足,这是无可争议的!
另外,这里普及一个概念,叫做“抢东”。
所谓抢东,就是整楼栋向东倾斜,如果是正南正北的房子,抢东一般在7°左右。对于到底倾斜多少度,受地块位置影响比较大。
抢东的楼栋,对于高楼层,尤其是18层以上楼层的影响是很小的,对于低楼层住户,将有效延长满窗光照时长。
另外,抢东楼栋减少了西晒时长,夏天住起来更舒服。
楼间距除了关系采光,还关系到日后居住的私密度。
低一些的楼层,可以通过绿植遮挡一下;如果是高楼层,最好还是选择错开的楼栋,毕竟,如果日后居住,和对面楼里的人一不小心看对眼了,那场面就尴尬了。
365观点:楼间距大了准没错,如果做不到特别大,高层住宅尽量选择楼栋错落有致的,避免楼栋“面对面”。
在北方,抢东的房子比抢西的居住舒适度更高,可以放在优先考虑级。
3
楼栋布局
开发商们也注意到了这一点,所以在楼栋布局上,也不断做出改善,但无论怎样进化,依然逃不出三种基础楼栋布局方式。
* 军营式
将楼栋简单的排列,作为楼栋排列基础队形,选择楼栋时一般考量三个因素:朝向、楼间距、前方建筑物位置。
朝向和楼间距我们上面提过,这里就不赘述了;
至于前方建筑物位置,有以下几点需要注意:
第一,不要选正后方。例如下图中两星的楼栋,处于前一栋楼的正后面,低层采光就会受到影响。
最好是选择与前面一栋楼稍微错开的楼栋,向东最好。
第二,如果前排建筑过长过宽,也会对后面楼栋的采光和通风造成影响。最好的选择前面楼栋2-3个单元的。
第三,上图这类户型,边套的采光通风比中间套优秀,尽量选择东面边套。
* 点群式
也就是大家说的组团式,首选低密小区。
另外,在符合以上原则的基础上,尽量选择挨近组团中心景观带的,通风、采光、视野都更好些。
* 合围式布局
沿着地块边缘,把建筑用地围起来,形成有效的公共空间。
整个社区利用建筑落差形成楼间距。这种布局优点很多,归家仪式感、社区安全性、外围建筑挡风之类的。
目前还算是认可度挺高的一种楼栋布局;这种布局,不建议选外围楼栋,临街、风大、安全系数低。
无论采用哪种布局方式,总有些楼栋凭借自己优越“出身”成为整个项目的楼王,这种楼栋,新房市场上存在溢价,但在二手房市场,这种价差并不明显。
365观点:不同的楼栋布局,存在不同的考量优先级;整体建议还是:抢东楼栋的边套,楼栋最好临近景观带但不临街。
项目楼王,自住的话可以考虑,如果是投资,就没啥必要了。
4
点对点注意事项
除了以上整体楼栋,在买房时需要关注的,还有一些局部问题,也需要大家提起注意。
* 挨着变电站、信号塔之类的楼栋能不能选?
这里统一回答一遍:这些对人体造不成伤害!
鉴于很多人对此存在心理压力,如果无法克服,就算了吧,不必勉强;如果能克服,那就恭喜啦,这样的楼栋,往往能在价格上捡个大便宜。
这里有一点大家要提起注意:不要根据沙盘图对照变电站大小!
很多沙盘图变电站只是“意思”了一下,所以,要想了解实情,可以参看规划图,上面都标有明确尺寸。
* 临近车库的楼栋要不要买?
高楼层可以,低楼层就算了吧,来回车辆减速带会造成噪音,你也不希望开窗总能听到“坑坑坑”的声音吧。
还有就是临近铁路、高铁的楼栋,国家规定必须两者相距必须100米以上,而且中间一般会做绿化带,所以,影响并没有大家想的那么大,价钱合适,可以考虑。
* 配备底商的楼栋怎么样?
坦白说,不怎么样!
虽然买房的时候,开发商可能会承诺不会做餐饮,但真正交房入住后,可能就是另外一码事儿了!
怎么选择,心里有数了没?
最后来一条时效性建议吧:当下市场条件下,首开的楼栋,就暂时不要买了!
毕竟,目前市场条件下,很多项目好货都是押后出的。
好啦,本次怎么挑选楼栋就介绍到这里,大家还有什么想知道的,记得留言咯~~。
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