导语：
亏损的昆明地铁、老大难的商业，本身就是双向救赎。地铁能否救活昆明商业？
昆明众多商业接驳地铁
最近，瑞鼎城爱琴海购物中心外围商业围挡施工已经拆除，商业与地铁5号线石闸站的接驳通道施工已接近尾声。
今年6月底，昆明地铁5号线开通之后，瑞鼎城爱琴海购物公园晋升为地铁物业，距离石闸站不到200米。
不过，瑞鼎城爱琴海购物公园也面临新迎新城的“贴脸”竞争，两座商业体几乎于2019年同期开业，除了位置靠近之外，两个商业体均设置地下通道与地铁衔接。
据不完全统计，目前昆明地铁线1km范围内已经开业的商业体数量已经超过30个，合计体量接近420万㎡，占到了昆明大型商业体的一半以上。
△昆明楼市整理制图
如何才能在同质化的商业体中脱颖而出，地铁似乎成了商业体的重要选择，昆明地铁站附近的商业体不少，而靠近地铁的商业体也更期望与地铁实现无缝衔接。
目前昆明除欣都龙城VCPark购物公园、同德昆明广场、顺城王府井百货等商业购物中心已经建成下沉广场与地铁相连之外，大都摩天购物中心也架起了约200米长天桥与饵季路地铁站相连。
大都摩天购物中心与饵季路地铁站之间被彩云北路与饵季路交汇口所阻隔，天桥建成之前，人流需要下桥等红绿灯后才能穿过路口，通过外围广场才能进入到购物中心一楼。
在天桥建成后，饵季路地铁站出来的人流可以直接通过天桥进入到大都摩天购物中心二楼，这也是昆明首个通过非地下方式与地铁无缝衔接的购物中心。
目前，昆明除了瑞鼎城爱琴海购物公园在建地铁接驳通道之外，还有华润万象城、银河置信广场、涌鑫哈佛中心、双铁韵城、保利大家等靠近地铁站点的项目计划设置地下通道与地铁无缝衔接。
而昆明商业如此“内卷”背后，似乎也成了昆明商业难的一种抗争。
昆明地铁盈利要靠商业？
而在未来昆明的地铁规划当中，还会有更多的地铁商业体出现。
2012年6月昆明地铁6号线开通以来，昆明地铁已经走过了10年，在今年5号线开通之际，昆明轨道交通公司对媒体的6个回复中，其中就提到了地铁规划与商业布局如何衔接的问题。
根据轨道交通公司回复，未来昆明地将继续推进TOD项目与商业的整合塑造、在轨道站点周边打造商业综合体。
今年4月底，昆明轨道交通集团、中铁开发投资集团、中铁站城融合投资公司合资就成立了昆明中铁站城开发有限公司，将共同推进昆明市TOD项目的开发建设。
今年7月，上述公司实质性拍下福德村城改用地，福德片区将依托地铁2号线二期工程进行城市更新改造 TOD模式的开发。
昆明地铁着力以TOD模式推进地铁周边商业综合体的建设背后，其实这也关系到昆明地铁盈利的问题：
截至目前已经建成的地铁线路，1号线约165亿、2号线约123亿、3号线155.5亿、4号线303.02亿、5号线213.51亿，6号线141.71亿，总投资约1100亿元。
根据昆明地铁公司通报的运营数据，昆明地铁开通10年，累计乘车人数11.89亿次，按照地铁票价平均4元/人次计算，昆明地铁票价收入累计收入可能还不上50亿。
2021年有数据显示，昆明地铁由财政补贴5亿元的情况下归母净利润只有0.91亿，扣除补贴之后实际还要亏损4.09亿元。
△图源界面新闻
虽然昆明一些地铁线路规划受到众多网友吐槽，但高额投资之下实际运营还处于亏损状态，这也是昆明通过地铁增加周边土地开发价值，以TOD方式开发项目的主要原因。
从这个角度看，昆明众多商业体依托地铁发展的同时，地铁也要依赖周边商业开发来提升盈利能力。
可以预见，未来昆明地铁附近还会诞生更多的商业综合体。但目前昆明商业也存在“双高”问题，地铁与商业协同发展，能不能“救活”昆明商业？
地铁能救昆明商业？
据赢商大数据监测，2021年，昆明人均购物中心面积已达0.68㎡/人，在同等级的商业二线城市中处于较高水平。
除了人均购物中心面积处于高位之外，在赢商网重点监测的包含北上广深、成渝贵昆等城市在内的20城中，2021年昆明购物中心平均空置率为15.7%，已经处于最高水平。
△图源赢商网云南站
从这两组数据来看，昆明商业体同时存在人均面积和空置率“双高”的问题。
目前，昆明多个商业体靠近地铁发展，未来昆明地铁也还将建设更多的地铁商业，那昆明地铁能否解决商业体“双高”的问题？
如果逛过白云路地下商业北云66，大家可能会发现，同一个商业街区，靠近地铁站的铺面人流火爆，但靠近商业街两端人流渐少，也有不少铺面处于空置状态。
今年年初，北云66还发生了售后房租商铺委托管理协议变更“降租”的闹剧，这也反映出即使商业与接驳地铁，也避免不了铺面空置的问题。
此外，就上文提到的爱琴海购物公园与新迎新城而言，两个项目在新能源汽车、服装、餐饮等方面业态相差不大，地下商业也分别引进了永辉超市及盒马生鲜，而在众多商业体与地铁接驳之后，地铁商业体还将面临新一轮的同质化竞争。
△新迎新城（左）与爱琴海购物公园（右）入驻的商业品牌
这些商业体想要在竞争中脱颖而出，或许还得靠商业体之间的差异化竞争，但不可否认的是，有地铁加持的商业体，在客流方面会有更多优势，不过仅凭昆明地铁，似乎也解决不了昆明商业体的“双高”问题。
想要“救活”昆明商业体，或许还得指望昆明发布的减少商业开发、加速存量商业去化的相关文件尽快落地。
今年4月和5月，昆明分别发布了稳楼市25条及保障性租赁住房建设实施试行方案，两份文件均为昆明商业用地去化提供了新的思路：
一方面可适度减少商业服务商务用地开发量；二环外符合条件的商业用地也可申请调整用途、支持商办改建为保障性租赁住房。
另一方面，对于现有的购物商场和商办库存，可用作运动健身、健康体检、口腔科、骨科、美容医疗等多样化的健康养老商圈。
文件发布以来，呈贡春城明珠广场、北市区誉峰国际公寓已经有消息将改建为保障性租赁住房；此外，经开区大冲村片区城改项目商业用地减少了95%，6月份杨家地城改调规之后也减少了商业用地，昆明商业的“双高”问题似乎正在朝着好的方面发展。
除了降低昆明商业开发，昆明要解决商业“双高”问题，重点还得提升城市的人口吸附能力，人口持续增加，才能为昆明商业体提供可持续消费动力。
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