北辰、西青、津南、东丽是天津的环城四区。与远郊区的本地型需求以及市区、京冀人群动辄度假、投资的目的性购房不同，环城四区购房人群主要是市区临近区域外溢人们以及地缘性人群，既然主要接受外溢人群，环城四区的发展就与它所临近的市区息息相关。
一、东丽区：
东丽区东接滨海新区，重点发展工业，有东丽航空产业区、华明高新技术产业区两个市级工业园区。曾经，滨海新区发展最好时期也是东丽最热点的时期。
从目前地铁线路来看，腹地大多数无地铁通达，但是在未来4、10、11、z1、z8号线开通之后，交通将会更加方便。
外环路将东丽区分为环内区域和环外区域。环内区域接壤河东、河西区，商业、医疗等资源可以共享，价格也贵，二手房19000-23000元/㎡左右。
东丽交通板块示意图
军粮镇价格最低，约10000元/㎡。有天津富士达集团、天津建城地基基础工程公司、天津太平洋货柜有限公司等多家著名企业，此外，还有军粮城工业园区。军粮镇历史悠久，但从购房角度来看，鲜有外来人口，以本地工作、生活人群为主。
东丽湖区域13000元/㎡，最有名的就是东丽湖风景区和欢乐谷主题乐园，配合景区发展，近几年不断的建设商业配套，提高人气，环境和居住人口较5、6年前有了一定的提升。如果在这里买房，建议还是以休闲度假为主；毕竟商业、教育、交通等配套还有待兑现。
北部的华明镇约14000-15000元/㎡。华明镇有生活氛围，距离空港片区近，可以共享配套。金钟街目前新房基本无供应，随着挂牌土地陆续入市，未来三到五年，金钟街凭借地理优势，能有不错的发展。
新立街是东丽的老城厢，向东连接东丽开发区地带，两个板块所处之地是东丽环外商业、交通、娱乐最方便的地方，目前二手房均价约17000元/㎡。这个区域配套完善，商业、学校俱全，生活相对其他片区方便。
空港片区自身区域优势明显，区域内地铁、机场、高速路网发达，自身的产业发达，产业带来的人口购房需求庞大，新房、二手房供应不足，房价也水涨船高，是环外区域最贵的片区。目前二手房约19000元/㎡。
二、津南区：
津南区地处海河下游经济带，亮点一是海河教育园单独设立，二是国家会展经济中心。国家会展经济中心位于咸水沽镇，2019年3月已经正式开工，2021年一期建成，辐射京津冀城市群，服务整个北方市场。
津南区交通、片区示意
海河教育园：目前二手房均价19000元/㎡。内有10余所高校，虽然是大学城但是行政级别高。海教园内的户口平级于市六区，最大的优势是教育，行政划分上与天津市内六区平级，保证了业主子女在初中毕业后，可不受区域限制，享有与市内六区初中生同等的高中报考资格，适合目前就有就读需求，又想在同等预算中购买大点面积的购房朋友。只是园区内配套还有待完善，目前可以与咸水沽镇商业配套共享。
咸水沽吾悦广场
咸水沽：生活便捷，是老牌津南区商业中心，配套全，基本生活需求可满足。目前二手房均价约15000元/㎡
双港：双港发展较早，有永旺梦乐城商场，人流量大，距离市区近是优势，论居住便利度，不及咸水沽。目前二手房均价约19000元/㎡。地铁1号线开通了双林、李楼两站，为双港、辛庄、咸水沽带来了便利。
除以上板块之外，津南区还有北闸口、八里台、葛沽镇等地，均在津南外围，房价更便宜，但位置远，暂时无重大利好。
三、北辰区：
北辰区连接武清和河北、红桥区；河北与红桥虽然不比其他市区发展更快，但是事实上北辰的房价要整体高于津南与东丽。地铁有新增规划，只是建设周期还长。此外，北辰文化中心、京滨城际北辰站、绿地贸易港等虽然关注度有限，但建成之后北辰也会有较大发展与改观。
北辰区交通、片区示意
瑞景居住区内，刘园地铁最早开通，居住氛围成熟。目前二手房均价21000元/㎡，是北辰最贵的板块。
天重片区，规划北辰文化公园，天重产业园，朝阳路直通河北区，部分河北区外溢的购房者选择这里。目前二手房均价约18000-19000元/㎡。
小淀镇规划有京滨城际北辰站，目前新房、二手房供应量少，片区潜力有待挖掘。二手房均价约15000-16000元/㎡。
大张庄列入2019年政府重点建设地区，未来会有地铁10号线和天津外国语大学附属学校，目前房价约11000元/㎡。
四、西青区
之所以最后说西青，是因为西青这几年的发展有目共睹，房价也是环城四区NO1。新房项目多，二手房供应量也大，整体均价22000元/㎡。关于西青区利好的介绍，网上有很多。中北镇板块成熟，发展均衡；张家窝有南站，通勤北京非常便捷；李七庄与市区接壤，也是房价最贵的地方。
总结一下关于天津楼市的个人看法：1、投资不可取，库存量大（新房、二手房都是），房价收入比不合理，升值空间有限。2、北漂落户如果有教育需求，首选市区；有通勤需求，首选高铁站近的张家窝或者武清，纯落户需求看预算，低总价落户总是划算的。3、天津本地人首置、改善的，以工作、生活便利为首要条件，向邻近的区域扩大范围选择。4、不管卖房人怎么宣传楼盘利好，都要首选已经变现的那些地方和楼盘，比如地铁已经通车，或试运营在即；比如医院、学校已经开工建设，投入使用在望。只有一纸规划、一条新闻的卖点和优势，听听就好。毕竟城市发展最快速的二十余年已经过去。
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