今年以来，青岛先后发布《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》，其中城市更新成为一项重点内容。
这次城市更新行动的重点是低效利用地块的再利用、再开发，说白了就是以前没发展起来的地方这次要发展起来，以前没拆的棚户区这次要拆了，以前遗留的老大难这次都要解决了。
2022年已经过去了2个月，市内四区都已经直接或者间接发布了城市更新的重点区域，我们今天就来看看各区的发展重点在哪里。
01 市南区
根据新闻报道，《市南区城市更新专项规划》正在编制。但一些报道出来的消息也能看出市南区城市更新的三个方向：
一是历史城区的保护，主要是中山路及周边。
二是老厂区的再利用，《市南区城市更新专项规划》提到了海珊制衣、孚德鞋厂周边地块，其中位于延安三路109号的青岛海珊制衣厂早已改造为创意产业园。市南区的这种老厂区再利用不是拆除，而是利旧。
三是老旧小区升级改造，就是加保温、加电梯、外立面翻新等。
可见，市南区确实没有多少可开发的土地了，这次城市更新行动重在“更新”、轻在“建设”，市南区以后的新房会越来越少。
02 市北区
市北区是青岛城市更新的重点地区，在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中就提到了邮轮港区、老四方工业区两处区域。
其中邮轮港区主要是集聚产业，除了邮轮母港及上下游产业外，传闻青岛图书馆新馆也将落地在这里。
老四方工业区业态较为丰富，有产业也有房地产。
根据新闻报道，老四方工业区城市更新内容主要为大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、捷能中泰片区和郑州路片区：
和市南区老厂区利旧不同，老四方工业区的这些老厂区、棚户区是拆除重建。这5块地方，估计有5000多亩土地。
其中的中车四方智汇港正在进行房地产开发，其他地块则是处于拆迁、平整土地等进度不等。
捷能中泰片区、郑州路片区是市北区北部两大待开发地块，前者是老厂区，已经搬迁；后者是棚户区，正在拆迁。这两块土地比现在正卖的中海寰宇天下（青岛造纸厂地块）要大多了，上市后将会缓解市北区土地匮乏的局面。
另外，文件还提到“加快推进闫家山、香里片区，河西剩余片和盐滩剩余片3个片区2700余户改造”，这也是市北区仅剩下的几个城中村了。
当然，市北区也有进行老旧小区升级改造，但和棚改相比就是小巫见大巫了。
如果上述土地在未来3年都能上市开发，市北区又将成为青岛的楼市热点地区。
03 李沧区
在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中，李沧区有北客站及周边区域、世博园及周边区域、楼山区域三个区域，位居青岛各区市首位。
从2月21日相关部门对市长的汇报内容可以知道，“青岛世博园及周边区域、青岛北客站交通商务区、青岛北客站西片区以及碱厂片区、青钢片区的后续利用、开发建设及合作”是重点。
世博园及周边区域经过多年的开发，所剩面积已经不是那么大。
青岛北站周边区域一直都是青岛城市发展的“另一面”，位置上占了青岛的高铁“门面”，却多年来没有开发，以至于荒草满地，被人诟病，如今看来是要下决心开发了。
青岛北客站西片区就是海信慧湾，去年底已经出了规划图，这一片占地1650亩，可以开发N多的房子。
楼山区域太庞大了，一下子也没法整体开发，所以这次提到的是碱厂片区、青钢片区，这也是楼山区域最大的两个老厂区。
楼山区域再连上北边属于城阳区的白沙河南岸，面积达到30平方公里：
所以说，李沧区的这些土地一定会循序渐进的开发，一下子都拿出来市场也消化不了。
在2月15日召开的李沧区城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会上，也提出了“三年对剩余8个城中村全部启动改造，涉及长涧、戴家、十梅庵、东南渠、板桥坊、晓翁片区、曲哥庄、河北居民约1.2万户”。
从这些城市更新的地块可以看出，李沧区的面积要比市北区大多了，以后将是青岛城市更新的“主战场”。
04 崂山区
《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》提到了崂山区的株洲路两侧区域以及张村河两岸区域。
崂山区成立了专门的部门“崂山区城市更新推进中心”，对城市更新格外重视。实际的进度也是青岛各区市中最快的，春节之前已经干得热火朝天。
株洲路两侧区域、张村河两岸区域位于崂山区和李沧区之间，南边是崂山区金融中心，北边是东李生活中心，房价都不菲。
和市北区、李沧区相比，崂山区的这两处城市更新的地方也许不是面积最大的，但未来一定是价格最高的。
此外，《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》还提到了城阳区的白沙河北岸区域、轨道交通产业示范区及周边区域，西海岸新区的王台老工业区、前湾保税港区及周边区域。但这两个区目前还没有明确重点，今天先不分析。
青岛的这一次城市更新和城市建设攻坚行动方案是三年期，若是三年内上述区域都能获得开发，那体量将是惊人的。
我们知道近几年青岛楼市出现了明显的分化，郊区房价下跌、卖不动，然后还不断的卖地、建房，最终导致供大于求。
青岛市区这几年卖的地比较少，楼市整体供小于求，房价虽然没有大涨，但十分坚挺，不像郊区那样跌跌不休。
郊区房子既然不好卖，那就少卖点地；市区房子供小于求，那就多卖点地。这次的城市更新和城市建设向市区转移，就是基于这个楼市基本面。
这一轮城市更新行动整下来，也许青岛楼市会更加健康。当然，也存在郊区买房者向市区改善置换转移的可能，那样的话郊区楼市会更加不堪。
本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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