经济的高速发展促进了城市的崛起，位于江浙一带的沿海县域城市，更是高速发展一浪接一浪。
今天让我们一起共同来了解一下位于江苏连云港地区当中人口最多的东海县，重点了解东海县楼市的潜力与未来。
任何城市楼市最大的支撑就是人口，而巨量的人口基数更是普通县级城市经济发展的根基。
对于东海县来说，根据最新的常住人口统计数据，目前东海县的城市人口接近105万人。
而在10年以前，根据全国第7次人口普查数据，东海县的常住人口大约为95万人。应该说这座县域城市有它独特的发展优势，所以过去10年时间，人口不但没有流出，反而出现一定的净流入。
虽然过去10年时间，常住人口的确出现了净增长10万，但东海县的户籍人口却高达124万以上，也反映了在以前由于东海县的经济发展较为贫瘠。
所以过去人口流出的现象较为严重，但随着经济的高速发展，城市的高速建设，东海县的人口已经出现了部分反向回流。
超过100万以上的人口聚集在一座县域城市，必然也会推动这个县级城市的发展。促进城市逐渐从小城市格局转向中等城市格局，而未来也极有可能转向大城市格局。
目前东海县的新房平均房价大约为0.75万，而二手房的平均房价则高达1.18万。以目前东海县的综合实力，楼市房价则在连云港各大区县当中排名第二，仅次于连云港核心城区海州区。
目前在连云港拥有三大中心城区，分别为海州区、赣榆区、连云区，而现在海州区二手房的平均房价大约为1.44万，赣榆区的平均房价约为1.02万，连云区的平均房价约为0.78万。
通过与兄弟区县相比，那么东海县的楼市房价算是相当高的价格，毕竟另外一个灌云县的平均房价大约只有0.69万。
如果只是以一部分月均收入处于较低水平的刚需群体角度，那么东海县的楼市房价也算是存在一定的危机。
而这种危机来自于东海县的城市，能级为普通的县级，但城市房价却超越了很多地级中心城区。
在城市生活相当不容易，当然购房成为每一个年轻人组建家庭的必选选项，所以城市化发展不可逆，未来的楼市房价会比现在还要高一些。
但对于绝大多数的年轻人，更希望城市的房价能够保持较为稳定的上涨，毕竟很多人的月均收入并不可能保持每年稳步攀升。
过去20年的时间，在东海县工作及创业的年轻人都有所感触，毕竟20年前东海的楼市房价相当低廉，就算10年前的楼市房价与现在相比，也基本上是现在的1/3左右甚至不到。
楼市房价的变迁也逐渐反映到了城市发展不可逆，高速的发展城市，高楼大厦遍地起，生活品质越来越高，人均收入的大幅增加，楼市房价的上涨其实是城市发展的必然。
对于很多人来说，城市的楼市是回不去的房价。当然绝大多数的人不得不承认，城市高速发展的进程中的确给我们每一个人带来的好处太多。
城市的医疗设施，城市的基础教育，城市的高速公路，城市的市政管道都与每一个人息息相关。
2021年东海县共完成经济总量突破630亿，同比2020年增速超过10%。这样的发展水平在整个连云港各大区县当中名列第三，仅次于海州区与赣榆区。
东海县的发展水平与苏南的县级城市相比，仍然有很大的差距，就算与泰州、扬州等县级城市相比，差距也是相当明显。
东海县的发展水平如果与东北和中西部地区的县级城市相比，那么东海县算是相当发达的县级城市。换句话说，东海县的发展相当不错。
东海县地处连云港地区，而连云港是江苏三大沿海城市之一，也是江苏最大深水港的区域。
得天独厚的地理位置促进了整个连云港城市的崛起，当然，东海县也受益匪浅。现在的东海县已经成为了世界水晶之都、中国温泉之乡，而对于东海县的人均收入更是朝着3万元迈进。
东海县虽然地处苏北地区，严格意义上说是一座边缘的区域中心城市。但是东海县紧抓工业发展不放松，坚持工业立县产业强县的核心战略，所以东海县这几年整个工业发展一直走在苏北地区的前列。
东海县大力推进硅、新循环经济、新材料、矿产等四大核心产业，着力推动这四大核心产业形成4个百亿级的产业集群。
没有金刚钻，不揽瓷器活。只有大刀阔斧地进行产业更新，产业改革，才能促进整个产业的崛起，推动城市能级的提升。
虽然现在的东海县发展仍然还有很长的道路要走，但对于东海县来说既是挑战也是契机。
面临的挑战则是经济的高速发展推动了城市建设，也推动了人口迁徙普通，县级城市的人口逐渐往地级中心城区和省会城市聚集。
所以抓紧城市化是东海县的重中之重，更是东海县留住本地人才的根本，是留住本地人才的基础。
目前整个连云港地区的城市化率大概为64%，但东海县的城市化率大约为54%。相对来说，东海县的城镇化发展与连云港核心区还有着巨大的差距。
对于东海县楼市而言，加速年轻人往中心城区买房，促进整个城市框架的拉大，每提升一个百分点将促进1万人以上在东海县城买房安家。
未来沿海区域发达县级城市的城市化率极有可能达到80%以上，这也就标志着未来的东海县的城市目标城镇人口或许真的能达到85万以上甚至更高。
大城市的发展不是梦，从小城市转变中等城市较为容易，但转变为大城市来说较为坎坷。
可以说东海县仍然是一座具有潜力的县级城市，未来楼市的发展空间仍然很大。
相信未来的东海，能够让更多的年轻人认可他的成长，未来的东海必然也会建成一座江苏重要的区域的中心城市。
个人观点，仅供参考。
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