楼市趋回暖，土拍更火爆。
继上月铜山大学路600多轮疯狂抢地后，
今天，主城区的年后首场土拍更引人关注。
特别是新城区和泉山区的2宗地，
据说吸引近30家开发商疯抢。
刚刚，拍卖结果全部揭晓！
6块地共成交32.2705亿！
3大商品房地块超过31亿！
（图表：徐州楼市）
2019-4新城区S2-2/S2-4地块
经过435轮激烈竞争
最终被新城控股拿下
总价18.26亿，楼面价8510元/㎡
溢价率高达113.82%
2019-3泉山区航空压铸厂B地块
经过139轮报价
最终被中海拿下
总价5.83亿，楼面价5768元/㎡
溢价率38.14%
看点：2宗地块未拍先火
今天下午3时正式开拍前，此次挂牌的6块地就全部有了报价。其中，2019-3地块和2019-4地块最热，开拍前就分别已有19轮和9轮报价。
2019-4地块开拍前有19轮报价
2019-3地块开拍前有11轮报价
在开拍前就有这么多家开发商报价，房哥印象中，这在徐州土拍史上还是第一次。
从提前报价的情况来看，2019-4新城区S2-2/S2-4地块可能共吸引19家房企竞拍，据说其中包括万科、碧桂园、保利、中海、雅居乐、新城、弘阳等。
2019-3泉山区航空压铸厂地块可能共吸引11家房企竞拍，据说除了保利、中海、万科、世茂，还有中梁、银城、天誉等多家房企。
下午3点限时竞争正式开始后，
房企报价速度很快。
2019-3地块，开拍半小时报价75轮。
2019-4地块，开拍半小时就报价179轮！
半小时涨了6个亿，溢价超70%！
而上次铜山644轮的土拍大战，
13个半小时才溢价73%。
很多报价是加价1000万，
而不是100万100万的加价。
可见这次土拍的火爆程度秒杀上次。
但最终，
只有新城和中海笑到了最后！
6宗地块成交情况、基本信息
2019-4号地块地价翻倍！新城首入新城区
土地面积：90236.29㎡，住宅用地
容积率：2.2-2.5，建筑密度≤20%
挂牌起始价：85400万元
起始楼面价：3785.62元/㎡
拿地房企：新城控股
成交总价：182600万元
最低楼面价：8510.59元/㎡
溢价率：113.82%
新城终于进驻新城区了！这将是新城控股在徐州市区的第四个项目，前三个先后是：贾汪吾悦广场、鼓楼区九龙湖地块、开发区凤凰山南地块。
而今天新城控股的拿地，也创下了新城区楼面价最高记录！同时也是2018年4月以来，再现土拍溢价翻倍。
徐州近年来溢价翻倍的土拍
2017年5月31日，华润置地以21.673亿元拿下欣欣路北地块（昆仑御），溢价率高达241.15%，最低楼面价7186元/㎡！
2017年6月1日，张小楼及周边地块以47260万元花落天誉，溢价率433.41%，最低楼面价3200.9元/㎡。
2017年6月2日，西区热电厂A地块被融创拿下（淮海壹号），总价11.7亿，最低楼面价5569元/平，溢价率159.03%！
2017年6月23日，新城区L3-1/L4-1地块被保利拿下（观澜别院），总价11.768亿元，最低楼面价7634.5元/㎡ ，溢价率143.7%。
2017年8月3日凌晨，珍宝岛地产以50239万元摘得高新区驿城地块（熙悦府），溢价率105.15%，最低楼面价2189.69元/㎡。
2018年4月27日，襄王路地块被泽信地产拿下（泽信公馆），总价43140万元，楼面价5111元/㎡，溢价率103%。
再来看看这块地本身：
地块位置：新元大道东，太行路南，即美的翰城东北侧，永泰锦园东侧。
这是此次挂牌关注度最高的一块地，因为该地块位置非常好：不仅是学区房，还是地铁房、河景房！
地铁：旁边有地铁2号线和规划中的地铁5号线，交通出行比较方便，地块出让要求提到，要处理好与轨道交通5号线的关系；
教育：周边有青年路小学、太行路小学等学校，教育资源丰富，地块内还要配建12班幼儿园；
医院：中心医院新城区分院就在附近500米内。
商业：由于靠着美的广场，生活配套设施也比较齐全；根据规划，地块南的地铁口旁边也是商业用地。
环境：地块东面还紧临故黄河，环境非常好。离奥体中心也挺近的。出让要求还有配套群众健身相关设施……
（勘测图，该地块分为两部分）
附近房价：
推测开盘价：精装16000元/㎡。
楼面价8500多，房价不到16000？加上税费、建筑成本、装修成本、营销费用……开发商还有钱赚吗？至少要卖17000？但你要知道，房价并不由是开发商说了算，备案价须经政府批准，也需市场认可。还记得欣欣路地王（华润昆仑御）吗？楼面价7186元/㎡，当时估算至少要卖14000，而现在毛坯价优惠后只卖到12000多，亏钱卖。
根据调控政策，备案价应该参考附近楼盘价格。而附近的永泰锦园上批备案毛坯均价仅11000，下批开盘放风涨到12000。附近紫悦台去年最后一批洋房，也不过13000。再来看二手房，挂牌价也回落到15000左右了。所以，房哥推测，该地块以后首次开盘均价会控制在16000以内。如果维持现在的政策和行情（大概率），该地块首开想要不亏，很难。
2019-3号地块中海首进南区 须建安置房
土地面积：45952.89㎡，住宅用地
容积率：2-2.2，建筑密度≤20%
挂牌起始价：42210万元
起始楼面价：4175.22元/㎡
拿地房企：中海
成交总价：58310万元
最低楼面价：5767.76元/㎡
溢价率：38.14%
这是央企中海地产首进徐州南区。此前在徐州有2个楼盘，分别是西区的中海熙岸华府，北区的中海九樾。
地块位置：翟山以南，南山庭院南，北京路西侧。该地块周边配套是4宗宅地中最成熟的！
地铁：东靠主干道北京路，紧邻3号线翟山站地铁口，交通方便。人气：周边小区众多，有南山庭院、风华南苑、管道社区、文泰康城、澳东印象城等等，人气旺盛；商业：铜山万达广场、澳东印象城大润发、文沃农贸市场就在附近，离老矿大商圈也挺近，商业配套丰富。学校：有管道小学、铜山中学、三十六中，还有江苏师大、建筑学院、医药中专等高校。医院：二甲医院管道医院。
值得注意的是：该地块不全是建设商品房，还有部分定销房建设要求。建成后由泉山区政府按照4500元/㎡价格回购2.6万平方米，用于定向安置原徐航压铸厂拆迁职工。
附近房价：
推测开盘价：精装14000元/㎡
参考附近楼盘价格，万科新都会洋房上期开盘均价14500。中海地块为高层，所以价格不会超过新都会洋房。虽然该地块属泉山区是优势，但新都会紧靠铜山万达广场，且万科也在建综合体，商业配套更繁华。而且附近的次新二手房澳东印象城，挂牌价也不过14000（成交价还要低些）。所以，综合推测，该地块首开精装修价格，应该不超过14000元/㎡。
从5767.76元/㎡的楼面价来看，似乎还有不错的利润空间。但别忘了地块内还要建2.6万平安置房（约占1/4的用地），回购价只有4500，比楼面价还低1000多！加上建筑成本，在安置房上亏的，要在商品房上补回来，估算一下，楼面价将提高约1000元/平，即真实楼面价达到6700元/㎡。
2019-5号地块绿地底价拿地 须建创业园
土地面积：117986.69㎡，商住用地
容积率：2.2-2.2，建筑密度≤20%
挂牌起始价：70425万元
底价成交！
拿地房企：绿地
成交总价：70425万元
最低楼面价：2713.13元/㎡
地块位置：黄河路北，商聚路东，新城区迎宾大道南部板块。
高架：靠近迎宾大道高架，交通方便。
地铁：规划的地铁6号线塘坊站旁。要求处理好与轨道交通6号线的关系
环境：离大龙湖近。但位于迎宾大道以南板块，地段与观澜别院和龙湖国际有很大差别！附近有塘坊安置小区，以及苏宁物流中心等企业。
商业：周边配套欠缺。不过，地块自带商业办公、超市、酒店。
之所以这块地无人争抢，只因为该地块须建设创业园，
根据协议，该地块拟建设淮海经济区检验检测认证科创社区项目。商业办公综合用地主要用于建设检验检测公共技术服务平台及配套商业，其中公共技术平台、公共产业楼宇（孵化器）等设施不低于24000平方米，且土地出让年限内不得销售并负责运营：建设商业配套超市不低于5000平方米和酒店不低于7000平方米，且建设后整体销售、整体运营。
附近房价：
推测开盘价：精装12000元/㎡以内
虽然楼面价只有2700，但是商业、住宅混合地块，而且需要建设创业园并整体运营。所以，实际楼面价要高些。再看附近楼盘，高架以南并无新楼盘，只有安置房，环境显得乱些，而优质资源都在高架以北。高架以北的国信学府二期刚卖完，备案毛坯均价10000（二手挂牌价13000）。所以，综合来看，位于高架以南的该地块，住宅精装价格，应该会控制在11500-12000之间。
2019-11号地块潘塘物流园定销房
地块位置：104国道南
土地面积：65484.78㎡，住宅用地
容积率：1.8-2.2，建筑密度≤45%
挂牌起始价：5300万元
底价成交！
最低楼面价：367.89元/㎡
竞得单位：徐州云盛建设发展投资有限公司
出让须知要求：地块内建设方案应处理与地铁5号线的关系，由此可知，该地块应在规划的地铁5号线首末站孙店村站旁。
该地块为定销房，用于潘塘物流园的拆迁安置，由云龙区政府整体回购。定销房回购均价为4100元/平方米，储藏用房按1200元/平米回购。另外，地块内还要配建12班幼儿园。
2019-1号地块2号线建国路站地铁上盖
土地面积6377.48㎡，商业用地；
容积率1-1.1，建筑密度≤55%，
挂牌起始价5730万元。
底价成交！
竞得单位为徐州轨交公司。
地块位置：解放路西，建国路南，地铁2号线建国路站。
根据该地块出让要求可以看出，应该是地铁2号线建国路站地铁上盖项目。
2019-2号地块个人拿地 建社会停车场
位于紫金东郡小学操场地下，
土地面积3244.67㎡，
挂牌起始价240万元，
成交价340万元！溢价41.67%！
值得注意的是，
竞得者不是公司，是个人。
综上所述，
这次拍卖6宗地，成交总价共计32.567亿。
其中3大商品房地块，就超过31亿！
跟聪明的开发商学挑地段
其实开发商和购房者一样，也是喜欢追涨杀跌的。
春节前楼市惨淡、政策不明，开发商们也不敢拿地。年前东湖新城、铜山大学路几块地，要么底价成交，要么中止拍卖，才有了美的、中骏的抄底拿地。
所以，大多数房企并不比购房者聪明，在年底楼市低迷的时候，他们鼓动购房者抄底，自己却不敢抄底拿地。没想到春天来的会这么快！一过年，政策变松了、行情回暖了，抢地模式重启了。
不过，并不是所有地块都会被抢。
这次被抢的两块地，一块位于房源紧缺、资源集中的新城区，一块位于配套成熟的南区，而且都是位于地铁口。开发商拿地，是基于市场回暖的乐观情绪，也是基于地块的优质。
楼市虽然回暖，但在徐州这个三线城市，难再出现快速普涨的情况。作为购房者，也应该学会分析选择地段。地铁口、学区、商业中心，这3个条件至少必备其一，才有投资价值。
下月还有这些地块要拍卖
西区：
桃花源武警支队西地块
该地块位于西区淮海新城，徐商公路（矿山路）北，融创淮海壹号与融创玉兰公馆之间。桃花源湿地公园开建在即，这块地会不会被抢呢？融创会不会再出手呢？4月16日拍卖见分晓。
城西：
铜山区大彭镇大刘村地块
又在西区，不过属铜山区。大彭镇是徐州9个小城市试点之一。即将拍卖的地块，就在在售楼盘恒泰山水文园的东侧。由于属安置房用地，估计没有大开发商感兴趣。4月24日拍卖。
（来源：徐州房哥）
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