W
inshang
引言
商业地产开发商对于上海市场的“争夺”一直未停止。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 和贺文
于商业地产行业而言，上海这座时尚之都一直是“兵家必争之地”，不断吸引着全国各地的开发商拿地、打造商业作品。正是这种吸引力，使得魔都的商业地产项目愈加丰富，市场竞争环境愈加激烈。
提起上海的商业项目，每年的新增商业与存量改造项目，在建筑、品牌业态、服务方面的创新之举，不仅吸引着大量的消费客群，也引来不少业内人士专门考察。就上海目前的商业地产版图而言，既有市中心核心商圈的“版图之争”，也有沪郊购物中心之间的“对决”，可以说，商业地产开发商之间的“争夺战”一触即发。
在这场“争夺战”中，赢商网选取了9家颇具规模的房企——凯德、瑞安、新鸿基、印力、华润置地、万达、宝龙、龙湖、崇邦进行比较分析，以探求以下问题的答案：不同的企业，在打开上海市场和布局策略上有何差异性？目前在上海的商业版图各自的特点是什么？面对日益激烈的竞争环境，它们又会如何规划，以保持自身地位？
尽管这些企业进入上海市场的时间不尽相同，布局的商业项目数量有多有少，甚至在布局策略上存在大相径庭的现象，但无疑进一步证明了上海商业地产市场的多样性。
01
最早开业者积极调改“新进者”转向新兴商圈
回顾上海的商业史，不得不提“四街四城”八大商业中心（南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇商城、新上海商业城、豫园商城、新客站不夜城），该规划建设始于1992年，对上海商圈的演变发展起到了重要作用。
一年后，外资百货在上海掀起连锁扩张潮，淮海中路日本华亭伊势丹百货、香港瑞兴百货、徐家汇太平洋百货等相继开业，加上这一年上海第一条地铁——地铁1号线开始试运营，购物中心的商机渐显，淮海中路、徐家汇、不夜城、南京西路等地铁沿线商办地块，成为热门抢攻之地。而在黄浦江的另一侧，继新中国第一家中外合资百货——上海第一八佰伴有限公司成立后，陆家嘴金融区又迎来了一个崭新的商业项目，即：上海华润时代广场。
据悉，这是华润置地在上海的第一个商业项目，集百货、娱乐、餐饮、办公等为一体，与第一八佰伴一条马路之隔。2017年，华润时代广场开启了20年来最大规模的一次整体升级改造，预计今年重新亮相。
同样于20世纪90年代在上海开出首个商业项目的是新鸿基。1999年，位于淮海中路商圈的上海中环广场亮相，其原址为法式建筑，为保留古迹的历史价值，新鸿基地产将古典建筑并为商场的一部分，尽量保留原有特色，内部则采用现代化设计。不过，该商业裙楼开业后整改不断，目前，商场现正进行翻新工程，预计于2019年完成。
时间前进至21世纪初，这是上海购物中心发展史上的第一阶段，当时市民的高档消费仍集中于百货商场内，高档的都市型购物中心普遍要经历3-6年的培育期。瑞安房地产以城市更新为切入点，打造了上海第一个项目——上海新天地。
该项目以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，将其改造成集餐饮、购物、演艺等功能于一体的时尚、休闲文化娱乐中心，逐渐成为上海知名的旅游景点之一。
在此之后的十多年时间里（2003—2016年），上海购物中心经历了快速发展成长期、加速爆发期，不仅高档购物中心挺过培育期，社区型和区域型购物中心也迎来了蓬勃发展。
正是这一阶段，凯德、万达、崇邦、宝龙、印力、龙湖相继开出了各自的上海首个作品，并不断扩张版图，以坚定市场地位。
相比之下，印力、龙湖算是“新进者”，均是到了2016年，才开出上海首个大体量商业项目。彼时，中国第一个真正意义上的购物中心广州天河城诞生已经有20年。上海的商业竞争相当激烈，商业项目逐渐向新兴商圈扩散，据赢商网不完全统计，2016年上海新开的29个购物中心中，65%位于外环外，且远郊商业体量较大，中心城区的商业项目体量相对较小。其中，七宝万科广场和龙湖虹桥天街皆位于新兴商圈中。
02
储备项目谁最多？宝龙、万达、瑞安位居前三
进入市场的时间早，固然能占据一定的优势，但论起发展速度的快慢、商业版图的大小，与之并不一定成正比例关系。
据赢商网统计，截止到发稿前：
- 已开业商业项目数量最多的当属于瑞安房地产，共有12个；
- 万达和宝龙次之，均在上海开业9个商业项目（万达的已开业项目包含嘉定中信泰富万达广场、文旅项目万达茂）；
- 位于第三名的则是凯德，在上海共有7个已开业项目；
- 反观最早在上海开出商业项目的华润置地和新鸿基，在上海已开业商业项目的数量均为3个；
-
崇邦、龙湖、印力在上海已开业商业项目分别为：4个、3个、2个。
注：个别小体量商业未统计在内
不过从总的项目储备上来看：
- 宝龙地产以16个商业项目居于第一名。据悉，宝龙能够获得如此多的地块，主要得益于拿地成本较低，大部分地块都是以拍卖底价或者低溢价率获得。
- 同样储备项目较多的是万达，在上海已布局了14个商业项目；
- 其次为瑞安房地产，在已有的太平桥地块、瑞虹天地地块、五角场街道311街坊地块、虹桥商务区06地块开出12个商业项目后，又于2018年7月5日，联合太保寿险及永业集团合作投资（出资比例分别为 25%、70%及5%），成功竞得上海市黄浦区淮海中路街道的123、124、132街坊地块。
赢商网还注意到，为了在上海商业地产市场保持一定的影响力，这些开发商布局了多个产品线。如：
-
凯德，除了打造3个来福士项目，还布局了LuOne凯德晶萃广场、凯德龙之梦虹口、凯德龙之梦闵行、凯德七宝购物广场、凯德·星贸等，以城市综合体和区域/社区配套型商业深耕上海市场；
-
新鸿基不仅打造了中环广场、IFC、IAPM，还将迎来上海ITC、天荟的亮相；
-
华润则在上海布局了万象城、五彩城和时代广场。
03
市中心还是郊区？9大房企给了三类方向
对于一个商业项目而言，地理位置一定程度上发挥着重要的作用。因此，企业在拿地开发过程中，十分注重周边的消费力与交通情况。不过，核心地段不仅存在成本高、竞争程度激烈的问题，还出现了土地供应逐渐减少的现状，新兴商圈与近郊从而成为新的“争夺点”。
赢商大数据智能选址评估系统“赢在选址”显示，上海的商圈主要集中于外环内，市中心的商业项目基本饱和，郊区则存在很大的机会，为此，很多房企早早地在郊区布局了储备地块。
从这9家企业的项目所处位置来看：
- 凯德、新鸿基、瑞安房地产由于进入上海市场较早，“占领”的地块多位于市中心的核心地段/核心商圈；
- 华润置地、印力、崇邦在区域中心与近郊兼有商业项目；
-
宝龙、万达、龙湖的大部分商业项目则位于外环外或近郊。
其中，凯德、新鸿基、瑞安房地产在上海的首个商业项目分别位于人民广场、淮海路、新天地三大市级商圈，在以后的布局中，这三家企业也一直倾向于市中心核心商圈。
对此，凯德称，未来将会继续以上海市中心核心商圈为目标，寻求优质资源，深耕上海市场乃至华东区域，提高运营能力。
以华润置地、印力、崇邦为代表的三个企业，深耕上海区域中心，并储备外环、近郊项目，侧面说明了城市化进程下，开发商对区域型商业的看好，同时仍抓住市区核心商业区域的机会。
以华润置地为例，早期的上海华润时代广场位于市区核心区域，之后开业的万象城和南翔五彩城位于郊区，去年的拿地则是位于上海市静安区核心地段的南西社区C050401单元115-12地块，该地块东至石门一路，南至旺旺大厦，西至张家花园，北至静安四季苑，地块周边的标志性建筑包括兴业太古汇、四季酒店等。
相比之下，宝龙、万达、龙湖对外环/近郊商业的“争夺”更为直接。
从宝龙地产在上海布局的项目来看，除了杨浦区的环创中心，均位于上海主城区外围的副中心。不过，杨浦商办地的竞得，某种程度上表明了宝龙在向市中心挺进。对于今后在上海的拿地策略，宝龙称将坚持“重点关注地铁上盖或沿线项目，择机拿地”的策略。
进入上海市场17年后，万达已形成开业9座万达广场，分布上海杨浦、闵行、浦东新区、金山等8大区域，待开业项目有5个，位于闵行区、浦东新区、奉贤区、崇明区，从分布区域来看，除五角场万达广场位于中心城区，其他均位于郊区或非传统核心商圈。从项目数量和分布区域来看，万达和宝龙已然拉开了上海近郊购物中心的“对决”。
从龙湖在上海的三个已开业购物中心来看，龙湖商业选择入驻的板块基本上位于上海外环区域，还未开业的颛桥龙湖天街和奉贤龙湖天街也是如此，位于徐汇区的华泾龙湖天街则是由华泾商业商务中心改造而成，将于今年9月亮相。
- 结语 -
作为全国的经济金融中心，上海充足的消费者与消费力，成就了它在商业地产领域的地位。
《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》显示，2020年，上海将形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心 特色商业街区”的“3 1”商业布局体系，6年时间里，上海将形成外环线以内规划19个地区级商业中心，外环线以外规划37个地区级商业中心，与区域总体规划相衔接。
从短中期发展前景来看，紫竹高新区和上海东站因有多条轨道交通接入，加上板块内有市级甚至国家级大型规划陆续实施与落地，发展潜力较大。
值得一提的是，越来越多的房企将总部搬至上海，也是想要分一杯羹。可以说，商业地产开发商对于上海市场的“争夺”一直未停止。
赢商网原创稿件，版权归赢商网所有
转载、投稿、爆料、洽谈合作
联系小编：winshangxb
时间：2019年9月5-7日
地点：中国·重庆悦来国际会议中心
咨询热线/媒体合作：020-37128283
