临平路虹镇老街的变化之大，超出了所有人的意料。
不是凤变冰，而是地之下到了天之上，最坏变成了最好。
这里曾经是上海最为人诟病的区域。九十万平方米土地，住着超过一万三千八百户人家，人口密度之高、居住条件之简陋冠绝上海。
而且大部分居民是铁铮铮的苏北汉子，经常赤裸上身、手持器械“捍卫家园”，声名远扬，江湖地位颇高。
一度被称为上海的油麻地。
后来推土机轰鸣而来，这次这群铁铮铮的汉子再也没守卫住家园，被动迁到金桥和宝山的部分地区。
暴力没能解决的问题，钞票轻松的就解决了。这部分居民经济基础不好，拆迁改造反而最为顺利。
北外滩居住的知识青年、四川北路居住的个体户家底殷实，拆迁推动极难，反而影响了这些地区的开发建设。
以至于北外滩一直拖延，被徐汇滨江甩开很远；
四川北路不断的没落，被西藏北路超过。
01虹镇老街改造顺利，除了拆迁顺利，另一个主要因素是引入了瑞安。
如果换成国字头企业，搞不好就又是一个中远两湾城。
瑞安这家开发商两个特长：造梦与造城。
通过造梦，将新天地这样一个华界与租界交界处、原本姥姥不亲舅舅不爱的地段，塑造成了顶豪社区，气象不输法租界核心。
通过造城，将虹镇老街改造成了北三区最好的居住社区，一度是虹口杨浦人民最向往的小区。
100多万方的体量，3.63的超高容积率，这样的地块开发难度大家都清楚。
高楼密布的瑞虹新城
不过漫步在瑞虹新城，大家并不会感觉到压抑，这是因为合理的楼栋排布尽可能的保证了视野开阔。
瑞安又是一家风格低调的开发商，产品质朴，即使是顶豪产品翠湖天地也没有尚海湾的金顶、九龙仓的密集罗马柱、恒大五十万一扇的入户门。
统一的低调风格，使得城市界面看起来整洁、宜人，隔壁的中信和平家园和建邦十六区品质也中上，形成了良好的中产 社区氛围。
当然如果户型再好一些就完美了。
四川北路没落后，商业就不再是虹口的优势，大部分居民只能依靠虹口足球场的凯德龙之梦或者直接去人广。
瑞安配建的商业体较好的补充了当地需求，以中端餐饮、娱乐、潮流零售为主，整体定位高于四川北路传统商场，一度成为虹口的一个商业高地。
目前投入使用的星星堂、月亮湾体量都不是很大（2万方、6.4万方），太阳宫建成后将成为区域级商业中心。
这里太缺商业了，虽然几经拆迁，人口密度依然很高。瑞虹周边一公里范围内，有117个社区，十几万人口。
这样高的购买力支持，太阳宫体量再大，客流是不缺的。
瑞虹新城一公里范围内社区分布
而且瑞安的招商运营能力我们是相信的。
城市的改造由政府和开发商一起推动，2010年之前主要是政府的力量，后来开发商的角色越来越重要，开发商的运营能力也成为一个区域成长快慢的关键。
商业曾经也是三林的痛。2010年开业的三林城市商业广场占据着核心地段，生意却越来越差，商家也大量倒闭，最后只有一家沃尔玛还在营业。
2017年万科旗下印力集团接手改造后迅速起死回生，当年客流就超过1500万人次。
一时间商业洼地变成了商业高地。
02瑞虹新城受欢迎的另一个原因是，虹口杨浦太缺好房子了。
建国后虹口是人口密度最高的地方，也导致了后来拆迁困难，遍地的老房子对生活体验影响极大。
北外滩一直拆拆建建，高品质商品房很少而且分散在各个角落难以形成社区氛围，遍地是工地也谈不上宜居。
四川北路更是改造困难，商业老化，一次又一次的错过升级机会。
2018年四川北路传出一个大新闻：虹口地王拍出，总价高达71亿。
环二赶紧翻了一下资料，然后就是不住的失望：
出让面积仅4万多方。
看看徐汇的手笔吧，年初地王一次性甩出，30多万方！
你们拿什么跟徐汇拼？
曲阳、凉城遍地老公房，找不出城市界面良好的中产居住区。
杨浦整体没有好房子，从业这么多年，没见到杨浦出现拿的出手的住宅项目。
后来出现了翡丽甲地、阳光城等10万 项目，但是掩盖不了东外滩的破败，而且溢价过于明显，当地人可不去上这个当。
一片老房子中，孤零零的出来一个豪宅，也是一种孤阳煞。
新江湾也算不上好房子，配套都没有，生活相当不便，价格高估又过于明显。除了仁恒怡庭，估计其他小区到现在入住率都不到50%。
而北区居民又不想往南区跑，浦东更是不习惯，于是积累了大量改善需求。
瑞虹新城的诞生，给了一个很好的出水口，所以开盘必火。
有哪个北三区的家庭不想在瑞虹买套大房子呢。
03瑞虹的另一部分购买力支撑来自市区外溢。
临平路不是虹口位置最好的地方，北外滩、四川北路优势更明显。
不过四川北路已经破败，高品质住宅区更是匮乏；北外滩自身就是一个商务中心区，以写字楼为主。
所以市区的办公客群，大量外溢到临平路。
这里地处内环腹地，5公里可以通达人民广场、陆家嘴、世纪大道。
而且交通相当发达，板块内已经通车4、8、10号线三条轨交，3站可以换乘1、2、3、12、13、14、18七条轨交。
地铁线路密度与苏州河以南核心区相比也不落下风。
自驾出行也非常方便，尤其是与浦东的互动。坐拥新建路隧道、大连路隧道两条过江通道，陆家嘴的客群源源不断的导入过来。
地铁4号线一站就到浦东，19号线建成后更是直达陆家嘴。
甚至骑车都可以过来，虹口的轮渡依然在使用之中。
人民广场顶豪客群自然选择新天地，中产 可以够得到的是普陀长寿路、长风，闸北不夜城、大宁，以及临平路。
客群的主要增长点是北外滩。
北外滩的定位之高是有目共睹的，与北外滩相比，前滩、大虹桥只是个弟弟。
而且北外滩拆迁难的问题正在逐渐得到解决，渐渐的开始腾飞。较详细的情况参见文章（）
不过北外滩自身不是一个居住区，住宅少而且分散。在北外滩的大拆大建过程中，环境也比较糟糕。
北外滩的街道
导入的大量客群，只能落脚在临平路。
04当然临平路不是完美的，比如一直为人诟病的学区。
目前瑞虹三期、六期对口华师大一附中实验小学，其他各期大部分对口虹口二中心小学。
都不算特别好的学校。
学区的养成是学校与家长的良性互动过程，需要一段时间的积累。
所以浦东的教育一直与浦西存在较大差距，甚至有些过分的说法：浦东的一梯队学区与浦西二梯队相当。
瑞虹这里之前是虹镇老街，自然没有好的学区。瑞安接手开发后，也没有名校引入，大量重视教育的家庭送子女去了民办，也影响了学校教育质量的成长。
不过据业主反馈，华师大实验小学教育质量在不断提升，近几年考试成绩相当不错。
虹镇老街动迁完毕，民办又受到摇号入学打击后，这几个学校的成绩应该会进一步提升。
所谓的学区，本质始终是生源比较好的教育片区。
另一个问题是由于本地客群广泛导致价格被抬高。
环二多次提到，房价受到小区使用价值以及供需关系的双重影响。
一个区域供需失衡时，价格就会偏离使用价值。
前面提到虹口杨浦缺乏高品质社区，大量改善客群抢购瑞虹，需求的旺盛自然抬高价格。
对于本地人来讲没有更好的选择，价格高一些也只能忍痛接受。对于有更多选择的外区客群，是不是值得凑这个热闹就需要考虑一下。
其实房价还有一个经常出现的影响因素：营销溢价。
当开发商疯狂的炒作一个区域时，价格自然陷入虚高，毕竟营销成本也是非常高的。
羊毛出在羊身上，开发商还得多薅一些羊毛给自己做一身大衣。
在这个纬度讲，瑞虹是恰当反映价值的。这个区域2010年前有过较多宣传，后来声音就小了下来。近些年基本是开盘清，市面上软文都不怎么见得到了。
而且瑞安自身也是一家较为低调的开发商，毕竟自身实力摆在那。
综合来看，这里一定不是价格洼地，不过价格是自然形成，水份不大。
而且后期将有更多需求被激发，长期价格仍然有上涨空间。
这不，昨天招商拿了地王，楼面价高达8.1万元/平。
学区相差不大，配套不如瑞虹、城市界面不如瑞虹。有这样一个地王抬轿子，瑞虹的业主做梦都笑醒了吧？
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