在上周末闭幕的2021义乌年度楼市盛典暨第四届房地产金乌论坛上，义乌地产大咖们一同论道义乌楼市，共话“金乌观点”，与网友们分享了对新一年义乌房地产市场走势的观点。
2022年房企对义乌市场信心如何？
什么时候是购房的合适时机？
“双减”政策下学区房是否还有投资价值……
论坛上，义乌地产大咖们各抒己见，带来精彩的“金乌观点”。
2021年第四季度义乌以国企拿地为主，外来房企拿地热情并不高，外来房企对义乌市场是否还有信心？
开发商对义乌市场仍有信心，很多房企都希望新一年在义乌有地块斩获，但难点是各房企能否拿到真正有利润的地。目前义乌竞地价、限房价，市场存在一定的博弈。
从三四线城市来看，有几个比较典型的健康发展模式，一是在一二线城市周边的卫星城市，价差非常足，如海宁靠近上海、德清靠近杭州；二是购买力、人口红利多的城市；第三个是有大量农村进城需求，有强烈改善需求和旧改拆迁红利的城市。义乌就属于第二、三点结合的城市。
如给购房者建议，什么时候是购房的合适时机？
二手房市场在经历了2021年上半年量价齐升和下半年急速下跌，但从去年12月份的情况来看，市场已慢慢在恢复，已经有往上走的趋势。
新房市场，从时机上来看，我们预判今年上半年会有一个拐点期。理想化地说，拐点可能会出现在春节后，至少在上半年。市民如有改善性需求，可以把购房期放在上半年。
购房者还是要从“心”出发，找准自己的需求点。
义乌高端市场有何改变，价格体系是否重构？
通过对高端项目的操盘，发现高端市场的几个变化：客群趋向年轻化，35-45岁偏多；从事的行业在义乌风口上，享受了政策上的红利，如直播、电商、物流、外贸等；不太喜欢贷款，很多一次性付款，成交周期大为缩短。
义乌从靠高端盘支撑价格的“伞形”，转向“十字架型”重构，每一个区域都会有一个楼盘对价格进行支撑，可能会形成多元的价格体系。
此外，直播过程中网友也向地产大咖们提出了犀利的问题。
为什么同样的头部房企，在一二线城市开发的同系列的产品，但在义乌做出来的效果不如一二线的好？
事实上同等地段、同等购买力的情况下，产品是差不多的。
这是一个算账的问题，比方说在一二线城市，同样的项目能卖10万元/㎡，在义乌只能卖2或3万元/㎡，那用材、造价方面肯定不一样。这是要看产品本身的，一二线城市有一些刚需、利润很薄的产品，很多方面其实也不如义乌同等地段的产品。
未来义乌的学区房还有没有投资的必要，会不会多校划片入学？
多校划片会成为一种趋势，只是在推进过程中不会那么快。新的政策对学区房预期是最大的改变。如果近两三年，有小孩要入学，购买学区房会更安全一点。
随着政策逐步落地，大家对学区房预期会下降，如过去十年“学区房刚性涨价”的预期将一去不回。保值性上，学区房相对高一些。但用十年的维度来说，很多学区房的价格存在“非市场化、非合理”的状态，会有下调的可能，当下投资学区房需要谨慎。
更多金乌观点：
（金乌观点排名不分先后）
