* 2022年6月28日，湛江市发展和改革局发布关于湛江北站一体化工程和综合交通枢纽配套两大工程的公示，湛江北站两大工程总投资合计超过82亿元。
* 2022年6月29日上午，在湛江北站枢纽及片区综合开发动员会现场，鞭炮齐鸣，一排排施工车列队整装待发，预告着湛江北站即将进入全面动工的时刻，霞山高铁新城将按下快速发展键！
前些日子，在小编的朋友圈，看到很多项目天天发布湛江北站利好的消息，特别是霞山西的项目，那么湛江北站的建设对于整个湛江城市发展和地产有着什么样的影响呢？或者说在近几年有什么实质性的利好？小编跟大家简单聊聊我的观点。
其实，这里面包含两块内容，一是湛江北站（站），一是北站片区开发（城），下面就分别探讨这两块内容。
NO. 1｜壹
湛江北站的定位
湛江北站（中心站）枢纽是一座全国综合性交通枢纽，将通过广湛、合湛、湛海高铁构建2小时高铁经济圈，连接国家三大战略区(粤港澳大湾区、海南自贸港、北部湾区) ，为区域与城市发展带来新的模式与机遇。
解读：
1）湛江北站的定位是非常高的，不仅是站在广东省的角度，更是站在了国家层面，是一座全国综合性交通枢纽。
2）而根据目前各大高铁线路的规划和建设，除了广湛高铁在施工建设中，其他还在规划中。所以，在湛江北站建成运营后（广湛高铁开通），交通枢纽的作用短时间还难以发挥出来，也只有真正打通南下（湛海高铁）-北上（桂湛高铁）-西连（合湛高铁），湛江北站才算是真正意义上的全国交通枢纽，这需要时间！
3）湛江中心站枢纽规模为8台16线，与目前运营的珠西枢纽站-江门站非常类似。江门站规模为8台20线，珠西枢纽江门站，即为广东第四大枢纽站（前三为：深圳北站、广州南站、佛山西站），汇聚了深茂铁路、广佛江珠城际、珠江肇高铁、广珠城际、江恩城际以及6条江门城市轨道交通线。所以，研究江门站，对湛江北站很有启示！
4）对于短期对湛江发展有重大影响的高铁-广湛高铁，计划于2024年正式开通。随着广湛高铁的开通，湛江的发展也迎来新的时代。首先，拉近了湛江-大湾区的距离，2小时即可到达广州。就算是住在湛江，在广州上班也成为可能，加快了湛江-大湾区的经济、商贸、人口等来往。其次，广湛高铁的开通是一种双向促动，即促动湛江人更方便前往大湾区求学就业创业，也方便湛江籍务工人员回流，生活方式有了更多的可能性。
从深圳北站、广州南站、佛山西站这广东前三大枢纽站来看，湛江北站对于城市发展以及经济发展有显著的拉动作用。
NO. 2｜贰
湛江北站枢纽的定位
根据规划， 湛江北站（中心站）枢纽地区采取“站城一体”融合开发的策略，把 湛江北站（中心站）枢纽地区与其东西两侧的区域一体化设计，形成以高铁站为核心，站-产-城服务一体化的繁华街区，打造充满活力的 “站中之城”。
解读：
1）对于湛江北站枢纽的规划定位，可能大家看得有点懵。反正记住，规划起点很高，强调站城一体化开发。“站”有了，湛江北站枢纽的规划关键是解答“城”的问题，这就是以前经常提及的TOD概念，以交通轨道为核心的，建设起相应配套的现代化社区，即有产业、公园、综合体、住宅等。
2）将采用分期规划建设，一期以湛江中心站为核心区域，营造门户，集聚人气。二期以北站公园为核心区域，带动周边区域开发。三期其余区域适时启动建设，完善配套、产城融合。所以，规划是很宏伟壮观的，但需要一步步去实现。
3）我们不凡演练一下湛江北站枢纽的规划：我自己设想的，仅供参考！
- 第一阶段：现在至广湛高铁开通（预计2024年），成立湛江高铁北站建设公司（城发公司已成立），作为土地一级开发公司，对北站片区的进行基础的建设。政府出让片区内商住用地，开发商进场共同开发片区。第一阶段，完成高铁北站的建设以及片区骨架路网的基本完成，以及出现零星的房地产项目，其余看起来还是会有点“荒”。具体参考2020年底开通的江门站！
- 第二阶段：高铁北站运营至5年内，开启大规模建设，骨架路网完成，土地频繁出让，并大规模开始对外销售，成为霞山乃至湛江的主要商品房供应区域。预计还会引进大型综合体项目，比如万达。整个片区也慢慢增加相应的配套，如公园、商业、学校等。
- 第三阶段：高铁北站运营5年后，基本形成站城一体化，实现北站区域和椹川大道、湛江大道无缝对接，城区继续西扩，并将与麻章西城片区融合。
湛江北站枢纽以及北站片区将成为湛江的一个高起点的新型发展热点区域，作为城区西扩的主战场，将成为未来湛江地产主要的商品房供应区域。交通便利，起点高，北站的落成，带动湛江城市的发展，北站枢纽有了人气，也会形成新的生活方式-高铁生活圈，新的地产类型-高铁房。
NO. 3｜叁
江门站对于湛江北站的启示
在说湛江北站对湛江地产的影响之前，我们先来回顾一下珠西枢纽站（江门站）的发展对我们的启示。
2020年11月16日，珠西综合交通枢纽江门站正式开通。江门站自开通以来，客流量持续增长，由开通初期（2020年11月）日均到发人数约3500人次，到现在日均到发旅客超5000人次。但江门站只是开放了一部分，综合服务中心、江门站东广场规划等还在继续规划建设中。
江门站，位于新会区，江门大道南，与之为中心规划的新兴片区叫做-新会枢纽新城。新会枢纽新城已是新会目前的“新名片”，碧桂园集团、博富控股、富力地产、骏景湾集团、美的置业、中粮地产集团接连进驻，地价从1字头，几年间上涨到目前的8字头。
随着江门站的开通，2021年是枢纽新城最高光的时刻，在2021年江门三区TOP楼面价排行中，前5名中枢纽新城的项目占据了3个名额，楼面价最贵去到8097元每平，2022年上半年，江门楼面价最高的地块位于新会区枢纽新城地块，由骏景湾竞得，成交总价 41169 万元，折合成交楼面价 5010 元 /㎡。
经过几年的开发建设，新会枢纽新城项目已经成为江门楼面地价最高、售价最贵的区域之一，目前枢纽新城在售项目均价1万-1.2万。
枢纽新城，交通便利、地理位置优越，拥有江门大道和江门站。配套设施比较齐全，近几年商业、教育、休闲各大配套设施也在逐步完善中。商业方面有美吉特广场，万达广场、富力南湖一品商业街等商业配套；还有商业 IP ——江门农商银行总部，目前该大楼已在建设中；新会地标 70 层——悦泰珠西金融中心也在稳步建设中。教育方面，周边有梅江小学、文华小学、尚雅学校，还有枢纽新城小学。公园方面，临近中央绿轴、附近还有梅江农业生态园等绿地公园。
怎么样，是不是跟湛江北站很像？定位（城市会客厅、站城一体）、开发模式（房地产 基建 配套）
江门站对于湛江北站的启示：
1）枢纽站的建成，带动了一个城市的发展，影响城市的格局，促成一个新兴片区的产生；
2）首先影响最大的当然是地产，各大地产商闻风而动，纷纷抢进该区域，瓜分枢纽站红利的一杯羹；
3）枢纽站是集全市之力建设，自然会带来高规格的配套，有便捷的交通，有好的商业、好的教育、好的休闲绿地公园等，都是逐步配齐。高的起点，宏伟的规划配套，是其他片区无法比拟的；
NO. 4｜肆
湛江北站对于湛江楼市的影响
经过前面1-3内容的分析，相信大家对于湛江北站以及未来规划发展都有了一定的认知，那么湛江北站对于湛江楼市到底产生什么样的影响？湛江北站的项目值得入手吗？
1）也跟江门楼市一样，在湛江北站规划出台后，北站片区于2021年6月迎来高光时刻。2021年6月，北站片区WGC2021010地块以6395元/㎡的楼面地价被中海拿下，霞山楼面地价最高纪录再一次被刷新。
半年前，2020年12月，WGC202049地块以5319元/㎡的楼面地价，82.76%的超高溢价率被中海拿下，一举登顶霞山楼面地价TOP1；
2）而如今全国包括湛江地产陷入低迷，大受热捧的北站片区无论是土地拍卖还是周边地产项目的销售都陷入困境。2021年下半年至2022年上半年，仅有一块地成功出让，2021年11月26日，湛江交投房地产开发有限公司以总价55500万元竞得WGC2021054地块，折合楼面价2165.37元/㎡，溢价率达0%。
仅仅半年时间，北站片区的楼面地价直接从6395元每平降至2165元每平，虽说交投地块的价值比不上中海金地的地块，但这块地处于北站片区更核心的地段，也不算差；
3）对于目前北站片区在售项目主要有三个：未来城、海伦堡、金地锦城，价格主要集中在8000-12000元每平，关于具体的销售情况大家可以查询网签系统；
4）北站片区是霞山西拓的桥头堡，是未来5-10年内，主要的土地供应片区。将成为湛江的一个高起点的新型发展热点区域，作为城区西扩的主战场，将成为未来湛江地产主要的商品房供应区域。
5）根据目前的土地拍卖情况和楼面地价情况，未来1-2年，北站片区的楼面地价不会太高，初步估计会处在2000-4000元每平的区间内，越靠东越贵，靠西便宜。在具体控规上，靠近公园、综合体、学校等越贵。如果按照2000元每平的楼面地价计算，湛江主城区北站片区将有可能有低至5000-6000每平单价的商品房入市。所以说，未来几年内，北站片区将成为湛江楼市的调节器，成为湛江刚需首选的上车盘，这对于整个湛江购房者来说将是最大的利好和福音；
6）在广湛高铁开通之前（第一阶段），北站片区作为刚需上车盘的定位不会有太大的改变，这一点跟江门站的枢纽新城有很大的不同（枢纽新城是江门最贵的片区之一），输就输在生不逢时！而在广湛高铁开通之后（第二阶段），北站片区的价值才会慢慢呈现出来，骨架网络形成，商业综合体、公园、学校等配套也会慢慢增加，房子的价格也会得到提升。等到第三阶段，站城一体化基本成型，北站片区价值兑现期，特别是中央绿轴公园附近，将出现第二个“南国公园片区”。
7）那么现在要不要入手？
首先说明一下，高铁站的噪音对于小区的居住有所影响，但是影响有限，具体参考江门站和阳江站（他们高铁站附近都是住宅小区），不应该成为制约买房的因素。
要不要现在买？
其实现在在售的项目距离北站枢纽还有一段距离，比如未来城属于智慧城片区，海伦堡、中海锦城属于机场路片区，可以享受北站枢纽的利好，但不算真正意义上的北站枢纽旁。按目前三个楼盘的价格情况，经过几轮的价格调解，价格已基本处于合理空间，刚需可以入手。具体项目选择上，大家多去看看对比一下就差不多清楚了。
另外，看不上也没关系，因为根据前面的分析，未来几年北站片区将会有可能有低价的项目入市，当然这些项目离主城区相对远点，相对荒一点。具体项目选择上，可以留意控规的出台，选择靠近中央公园、综合体的项目。
有没有投资潜力？
如果按5年期限来看，目前买北站片区的项目没有投资价格，因为存在大面积的低价项目（湖光路往西一路的土地都可以出让）
但长期来看，按前面的分析，随着配套的成熟，价值呈现，北站片区将成为湛江楼市的新贵（枢纽 中央公园 商业综合体 学校等）
注：本文仅小编个人观点，仅供参考，不喜忽喷，你要是觉得我说的不对那就以你的意见为准！
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