前几天有人来提问，已经买了房了，但不满意。
因为他之前去这个高档小区看过好几次，感觉物业一般，犹豫的时候中介让他直接去物业办公室看看。他去了之后看到满墙的锦旗，意见簿上也都是表扬的，一个投诉批评的都没有。于是他放心的买了房，但住进去之后发现物业真的很一般，和期望值相差很大。
这业主问我这是为什么，再换房是否合适。那我也不好说什么，只能说愿意承担这置换成本就换呗。至于为什么会被误导，几句话还真说不清楚。简单归因就是一句经济学现象：幸存者偏差。
这句话是二战时期总结出来的。
美国某大学教授受军方委托，去研究如何增强战斗机的防御。考察之后发现，大多数弹孔都位于机翼，机尾则很少。于是教授做出决定，加强机尾的防护。
很多人都不理解，说既然是机翼受的伤多，那应该重点防护这里啊？但教授说，之所以我们能看到这些机翼受伤的飞机，恰恰说明这些伤不致命；而机尾中弹的肯定都已经被击毁，飞不回来了。
这就是幸存者偏差，指被调查的样本已经被某种原因筛选过，并不能反应真实的情况。就像在战地医院里，如果发现手脚受伤的多，而脑袋受伤的少。这不能说明钢盔很结实，恰恰说明不结实，一旦受攻击就是死。
之所以上面这个业主被中介和物业所误导，就因为他相信了被筛选过的证据。
试问，谁去找物业报修或投诉会写在意见簿上啊，不都是直接打电话或到现场填单子吗？那在这种情况下，能在意见簿上留言的，就一定都是问题已经解决了的，物业要求业主写的。没解决的还在扯皮呢，人家也犯不上写出来。锦旗什么的也是这个道理，都是解决问题之后的感谢而已，不能说明什么。
还有一种调研，就是咨询不住在这个小区的人，问怎么样？那这得不出什么准确的评价，他们都不住在这里，能说出什么？大概率都是说不错呗，谁会影响你看房的心情。就算有说不好的也未必是真实情况，或是以偏概全，或是酸葡萄心理，都有可能。所以，要想知道梨子的味道，或是自己亲口尝尝，或是咨询吃过的人。
我一般建议是直接去问现有的住户，而且别问宽泛的问题，一定要具体。比如别上来就问：这小区物业怎么样啊？好不好啊？这些问题没用，都是不着边际的废话。换做是你会怎么回答，只能说还行或不怎么样呗，但实际上没什么参考价值。
所以如果真想了解情况，那就具体的问。比如：这里的楼道几天清理一次，每年做几次花木维护，狗屎能即时铲走吗，小广告多长时间清理，外人进小区要查什么，物业哪个维修工的水平怎样，物业上次和业主发生纠纷是什么时候？……
任何问题都不要宽泛，尽量具体到时间、数字和具体的人。没有目标就瞎编，谁知道说的物业哪个人啊，就问个子不太高岁数不太老的那个，反正都是这种人。
之前还有个人问我，明明是个回迁房小区，环境不怎么样，可是问这些业主却都说物业还不错。为什么？
不为什么，就因为这是回迁房，留下的都是能接受这条件的，弄不好他家里还有人就在物业上班呢，能说不好吗？那些觉得不好的多数都已经都搬走了，或租或卖，反正不在这儿住了，那能听到什么负面意见？
还有一点，去小区调研的时候别往人多的地方凑，一堆人叽叽喳喳，很容易就被意见领袖给带偏了，得到的都是无用信息。最好就随机找单独的人或一家子聊几句，就问两三个问题就行，别给人家弄烦了。
有一种问题可以找人多的时候问，就是这业主为什么卖房？一般先找物业去问，看是否有邻里纠纷，房子是否有质量问题，是否有产权纠纷，是否发生过什么不吉利的事情。
然后再去楼门口找老头老太太问，多数都爱搭话。凑的人多才好呢，互相提醒能了解的更全面。这所避免的就是那些隐藏着的硬伤。比如某业主卖房，并不是真想升级置换，而是忍受不了楼上邻居的骚扰。还有的是因为装修损坏了管道，被邻居要求整改，嫌麻烦索性卖房的。那谁接手谁就接了一堆麻烦，甚至有被要求恢复承重墙的，倒霉。
这些隐藏的问题是不可能从中介和业主口中得知的，只能从物业和邻居去问。但还是这句话，设计问题很重要，不要宽泛的问，要有针对性，免得做无用功。
总之，买房是大事，那就别怕麻烦，掏钱之前麻烦些，总比掏钱之后再后悔强。各种问题不能简单的判断，都得结合实际情况做分析。
像昨天有人问我，某小区的出房率很低，能说明自住的业主多，小区的保值性好吗？
不能，因为这小区太小了，一共才200多户，出房率高不了。就算出房率高也未必是坏事儿，这得结合均价和成交周期综合考量，没有放之四海而皆准的标准方案。
买房是大事，掏钱需谨慎。
仅供参考。
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