最近一条房产出售信息（又）让上海老洋房火出了圈，“武康大楼产权老公寓，176.2平，3050万”。社交平台的小视频里，中介和前来看房的客户把武康大楼门口堵得水泄不通，屏幕外的吃瓜群众则一脸懵逼：为什么一间售价如此昂贵的公寓会这么受欢迎？
除了国内第一网红大楼的光环加持，这其实不过是上海老洋房交易史上的一桩小新闻。作为旧时代遗留下来的文化痕迹，老洋房如今仍然是新富阶层竞相追逐的目标。它们大部分坐落在市中心，身上既有着显性的城市性格，又有着隐性的历史象征，居住在其间的人，已经换成了新的财富传奇。
网红路上的“老古董”
从地铁1号线和7号线交汇的常熟路站6号口出来，是不太常见的双丁字路：由西向东是延庆路，由东向西是五原路。
竣工于1928年的瑞华公寓便坐落于此，这是一栋有着L型外廊式装饰艺术风格的八层大楼。2003年，黎明和王菲主演的《大城小事》即是在此拍摄。电影中，黎明住在1号2楼，王菲住在3号2楼，由此谱写出一段分分合合的都市罗曼史。
近些年来致力于从事上海本地西洋建筑历史考证和口述记录的老张也将工作室开设在这里。
“这里一楼层高3米8，上面的楼层也有3米2。”老张的工作室经过了一番布置，刚进门的地方是几把排列整齐的椅子，每把椅子上放着拆迁留下的路牌，上面留着点尘土的痕迹。“外滩以西”是老张创立的微信公众号的名字，他通过挖掘上海开埠后老房子的历史，写作了四百多期推文。关注的人数虽不多，但这些珍贵的老房子，在他和读者之间建立起一种连结，“有时候读者也会给我们布置作业，点名要看某一栋房子。”
上海的老房子主要分为四种类型：带花园的独立别墅（花园洋房）、新式里弄洋房、旧式里弄、石库门。其中，花园洋房主要分布于静安、黄浦、长宁、徐汇四个中心城区。最早的西洋建筑在黄浦江沿岸，后来，以西藏中路为界，花园洋房大多集中在它的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等主干道自东向西分布。
在沪上的“网红”马路武康路上，聚集了一百多幢老洋房，洋房的主人们大多显赫一时，袁世凯政府的第一任内阁总理唐绍仪、《新闻报》的老板加拿大人福开森等，都曾居住在这条马路上。每到周末，你都能看到许许多多的年轻人到此拍照、打卡。
“武康路走的人太多了。”老张曾经和上海老房子俱乐部做过一次城市漫步，有四十多人参与，他选择的是游人稀少的冷门路线，“我们走兴国路和泰安路，然后一直穿到湖南路，再折出来，跟人家走的不一样。”
全程两个多小时，老张担任讲者，给会员们讲述上海老街道和老房子过去的故事，在懂行的人看来，这些道路周边处处是宝，隐匿于寻常巷陌之间的老洋房，近年来卖价已经飙升到了一个亿。
对上海房地产稍微有些了解的人，都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字，但这些后起之秀和价值连城的“老古董”们比起来，可能真的要稍逊一筹。
“古董”值钱，正因为它在数量上的稀缺。据现有资料显示，上海市现存老洋房4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17号文件规定，国有花园住宅只租不售。现存私有产权的老洋房总共也只有500-600栋，在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们，产权清晰、可供出售的老洋房全市只有300栋左右，这之中的一些还亟需修缮。
地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房，近年来总价都以亿来计，其中涨价涨得最经典的，要属愚园路上的严家花园。2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿元的价格入手，等到2016年时，对外报价已达10亿元，几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨。
在陆伟和作家董鸣亭所著的《上海老洋房的故事》一书中，收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据：2008年一套面积在200平方米左右的老洋房总共售价还不到2000万元；到了2017年，一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万元/平方米。
十多年之前，上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多，仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估，这几年来，除基础数据外，买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素，甚至，连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都为看房者们津津乐道。
巨鹿路886号的梁家花园出自建筑大师邬达克之手。房主的爷爷是昔日罐头大王，外公是英美烟草大买办，父母在国际饭店举行婚礼，这对邬达克的粉丝来说堪称“建筑史上的童话”。有了这一整套的历史资料“背书”，这幢洋房在2016年售出了40万元一平方米的单价，开创了上海首例以人文历史为溢价的房产案例。
洋房交易史的变迁
上海最早的西式建筑出现于1872年，由英国领事馆率先修建。住在花园洋房里的不是军政要人，就是商界名流，世界上流行的建筑风格，都能在当时的房子里寻到踪影，欧式、美式、日式……既有庄重豪华之感，又不乏清新明快之风。
自2008年开始接手老洋房业务的陆伟告诉我们，虽然这些房子本身历史悠久，但开始流通交易也就近三十年左右。
上世纪90年代，新的高楼大厦逐渐拔地而起，不少居住在浦西的上海人面临动迁问题。过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件，就慢慢把家里的老房子给腾出来。当时从国外被派遣到上海工作的外国人，成了第一批洋房买家。
二十多年前，花上百万的价格就能买下一栋带花园的老洋房，论性价比，可比那些新建成的公寓划算多了。“以前很多很牛的老外是不愿意住在南京西路北面的。”老张告诉我们，“旧时代，公共租界和法租界以延安中路为界，他们只在这一很小的区域找房子，最南不能过了建国西路。现在最好的房子也还是在淮海中路一线从淮海公园一直到武康路、华山路一带。”
上世纪90年代末至2000年初，港澳台同胞们也加入了这一队伍，他们有的来上海做生意，有些则是上世纪四五十年代从上海的老建筑中搬离的人们的后辈。
2000年至2010年的十年间，上海的老洋房市场显得有些“被动”：总是跟着周边新楼盘价格的推高而水涨船高，有意思的是，这十年间虽然上海房地产价格起起落落，老洋房却都不受影响：“2003年的SARS、2005年的宏观调控、2008年的次贷危机，每逢炒房者抱团抛售，老洋房的价格都纹丝不动，这就是所谓的‘物以稀为贵’。”陆伟如是说。
在这段时间内，一些海外归来的华人成了老洋房的第三批买家，他们中的一些人管理着公司的对华业务，因为从小在国外耳濡目染，历史建筑的价值是不言自明的。
2010年至今，无论是因公出差、出国留学，还是外出旅游，随着更多的人走出国门，了解到海外的古建筑文化，越来越多的人也开始懂得欣赏上海老洋房的价值，一些企业家和一线明星逐渐加入“实力派买家”的行列。“现在就是有钱的基本都会来买，老房子现在都成热点了。明星、企业家都是重要买家，但大家普遍比较低调，买了也不会去声张。”
投资者群像
不过据陆伟观察，近些年来找他看房的客户愈发趋于年轻化，“一些80后都在买老房子了。”
“你接待过最年轻的客户多大？”
“不瞒你说，是个90后。”
这在他看来并不稀奇，“现在的年轻人都比较有想法，喜欢具有人文历史底蕴的住宅，希望在保留老房子原有结构的基础上增添一些时尚元素。”
有人选择从豪宅换至花园洋房，一对之前在大平层住得有些失望的小夫妻，因为看中了老洋房的空间利用率，选择以房换房，在他们看来，过去的老房子能把空间的使用功能全部打开，层高高、开间宽，还附带一个大花园，物有所值。就这样，他们成了老洋房里的“新业主”。
老张接触到的案例大多为投资客，“买来投资的人要远多于自住。很多明星都很聪明，他们知道自己总有一天会过气，就投资老房子收收租，租金对于他们来说就是个养老的钱，虽然不比存在银行里来得多，但这就是图个放心。”
不过明星们挑起房子来也比普通投资者要挑剔得多。“香港巨星周星驰看房子只有一个要求，坐在院子里面不能看到外面的高楼，你想想，这得是多大的院子？除了太原别墅，我脑子里一时半会儿还真想不出其他。”
也有人购置老洋房后充分利用它们的商业价值，以凤阳路上的应公馆为例：租金2000元/小时，5小时起订，使用者还需穿戴整齐：女士需穿着旗袍、做好头饰，男士需穿好西装、背带，打理好皮鞋，否则不被准许入内。老张还告诉我们，《安家》的剧组在应公馆内拍摄一天，就要花掉十万人民币。
在“金融属性”之外，也有不少人看中的是老洋房的“情怀属性”。买不起花园洋房但又有老房子情怀的年轻人，会选择购置老公寓。
洋房买家Eileen就是其中之一，她在2015年时入手了一间属于自己的住所。
房子位于泰安路24号，根据楼下的铭牌，这栋公寓建于1946年，占地面积640平方米，新中国成立后里面住过多位医学界专家。2017年4月，徐汇区文化局将此公布为徐汇区文物保护点。
Eileen买下的是一套顶层朝东的套间，两居室结构，面积不大，只有38平方米，但因为是有产权的，2015年卖到260万元，现在则翻了一番。
这栋6层高的小公寓在上世纪70年代末被加盖了一层，是徐汇房管所为了解决职工住房问题动的手脚，用她的话说，“脚下是真品，头上是赝品”。当时一连看了十多套的她执意要选有产权的，就是为了能在真正意义上让房子为自己所有。
无论是满屋的阳光还是楼顶的天台，她都颇为满意，爱好艺术和园艺的她当初花了差不多40万元来整修，使得这套房兼具家和工作室的需求。
Eileen说她算是老洋房的痴迷者之一，在买房之前，她已经在附近住了二十多年，大学虽然就读于上海财经大学，但也没离开过这片区域，这里的一花一木于她而言都像是形影不离的老朋友一样。
“泰安路120弄10号卫乐园住过贺子珍；泰安路115弄花园住宅住过周谷城；泰安路117号是潘澄波儿子潘志铨旧居；泰安路76弄是贺绿汀旧居；泰安路10弄1号是汤晓丹、蓝为洁旧居。”她对这些历史如数家珍，关于老洋房的书在她家里几乎都能找到。
她说自己是一个很能折腾的人，起初和先生多吉出于对旧物的喜爱，穿街走巷从世界各地淘来各种旧物古董，将它们安放在这处装饰一新的工作室，这里所有的物件包括灯具、木柜、椅子、挂画都是Vintage工业复古风，主要面向设计师或者是做设计品牌的卖家来淘货或者办私人活动。
去年，Eileen对这里进行了新一轮的升级，处理了很多旧物，现在的审美跟过去不同了，得与时俱进才行。如今，这套房的售价在四百多万元，每天都有纸条来求购，但她仍然在转租与工作室之间左右摇摆，“卖是舍不得卖的”，买房不易、装修艰难，她在心态上已然和房子融为了一体。
但老张并不建议个人投资者盲目进场。“2019年12月以来，上海市出台了新规，房屋使用权也开始限购了，这意味着你买一套房子，就要浪费一张‘房票’，这张‘房票’很值钱。”
因为“外滩以西”积累的人气，总有人问老张买进一套优质老洋房的注意事项，不同于市面上的一些中介公司和经纪人，他站在买方角度给出了自己的总结：
眼界要比生活高一点，预算2000万元的人可以从3000万元起看；
提前跟经纪人约定好佣金比例；
买大标的老洋房要绝对低调，最好能换个新手机和新微信，避免自己开豪车出门；有条件的可以让经纪人安排车辆接送；
如果为了赢得卖家的青睐，必要时可以靠全现金一次性支付；
定金足够多，房东反悔的几率也就比较小了。
“有些信息，还得靠和门卫室的保安搭讪获取，千万别小看了他们，一包软壳中华，就能在慢慢升腾的烟雾里打开话匣子”。
祖宅与“寄居户”
有人买就有人卖，在老洋房市场中，卖房的人多为原始业主和投资客两个群体，前者占到很大一部分。
“很多老业主卖家里的祖宅倒不是因为缺钱，而是因为他们和后代都生活在国外，物质上不缺，生活条件有保障。但是一般家族里的长者都会思考一个问题，那就是等到自己过世后，房子要怎么处理？”陆伟接触到不少这样的案例。
“他们不希望后代来争财产，虽说卖祖宅本身是一件令人难过的事，但比起后人可能为了房子争得面红耳赤，他们还是会选择在自己这里就消除这一隐患。”
还有一些则是生活在里面的普通百姓，“有些人希望卖掉房子之后，可以换套现代的房子，改善自己的居住环境。”
老洋房虽然历史悠久，但在未经改造的情况下，居住条件可能并不那么理想，住在朝南的开间还好，如果不小心分到的是朝北的亭子间，不仅面积狭小，常年见不到阳光，刮风下雨时还有可能漏水。
“思南公馆对面就有很多这种类似‘七十二家房客’的房子，很多人喜欢在外面拍照，殊不知住在里面的人，都迫切地想搬出去。”若是你有机会和住在其中的人交流，他们多半会回应一句：“有什么好拍的？你觉得外面好看么，里面有老鼠蟑螂的知道伐？”
“这就和‘上海人不会去东方明珠’是差不多的道理。”从小在上海长大、居住在新式里弄的陆伟对此深有体会，“东方明珠以前是上海的至高点，登上它你能遍览上海大部分的风景，但上海本地人多半是不以为然的，老房子也是同样的道理，真正这么多年住在老房子里面的人，对老房子其实是有些‘仇视’的，在他们看来，这就是普通的老楼，在年久失修的情况下，住起来非常潮湿，并不舒服。”
据统计，上海80%的老洋房都只有使用权，一栋房子里住着多户人家是这些老建筑的常态，煤卫合用、楼道里堆满了各式各样不舍得丢弃的家具，一些生活用品的表面甚至布满灰尘。一个有趣的现象是，每家门口堆的东西数量决定了这家人在这栋房子里的话语权，因为东西越多的人住得越久。
上海有句老话叫做：“穷人翻身靠动迁。”电视剧《安家》中也安排了相似的情节：住在老洋房里的远房亲戚在业主卖房时提出分财产，狮子大开口，一要就是几千万。有微博网友在看完这部剧后评论道，这几乎就是他“家里故事”的翻版。
在陆伟看来，现实中这样的情节几乎每天都在上演，住朝北亭子间的人要求和朝南开间的人分到同样多的动迁款、拿不到理想中的数字就赖在里面当“钉子户”，拒不搬走。
“对这些人，赶是没有用的，无非是补偿金不到位，就看买家愿不愿意松口了。”老张对这种现象看得很淡然，“如果一幢房子里面住了五户人家，你只要能谈妥其中四家，剩下来那家你不用谈的，他会受不了舆论的压力，四家人一起让他搬，他最后也就搬了，这是我们真实遇到的情况。”
对这些“寄居户”，陆伟表现出了更多的体谅和理解。他举了一个现实中的例子来表明自己的看法：“我接触过上海的一栋住宅，现在住在里面的是业主以前工厂的工人。那栋房子的花园有上千平方米，如果交易的话肯定能卖到天价，但业主的后人并未将工人们赶出去，在他们逃亡的年代里，如果不是工人们一直辛苦‘守着’这栋房子，它可能早就被收回了，那便没有买卖的后话了。”
在过去，“寄居户”的长辈和房子的主人关系极为密切，但随着时间的流逝，隔了一代人，情谊便不再像当初那么深厚，“但辛辛苦苦帮一个家族守着一栋房子，要点动迁款，也是情理之中。”在陆伟眼中，这些“寄居户”本身，已经成为了房子的一部分，要赶走他们本身就是件挺残忍的事情。
行走的活历史
无论是“七十二家房客”，还是名家后代，一个人就是一部行走的历史。最开始写作“外滩以西”的时候，老张没太想过做口述史，但随着结识的人越来越多，他渐渐觉得这些过去的故事应该被留存下来。
“有的人会带我去他们住过的地方走走看看，跟我讲小时候是怎么在大院里长大的，我这才知道除了‘部队文化’之外还有一种‘大院文化’。”生于20世纪60年代的老张，跟这些“后人”们比起来还是小了一两轮，“他们现在七八十岁，在还能走得动路的情况下带你回去看看，这些记忆应该被记录下来。”
也有读者请他帮忙考证房子历史。他手上有本1925年的行号录，这之中比较困难的部分在于地址不对应。1927年上海对路牌有过一次比较大的调整，很多号码都对不上了，“除非找到一个已经考证过的参照物，你再根据这个‘地标’来倒推，不然这个工作是很难有突破的。”
比起做老建筑的地址考古，老张更愿意翻阅过去的档案，“我们现在看到的有些资料都是错的，那我去把原始档案找出来，拿给你看，就一目了然了。”
陆伟则致力于书写老房子里“新业主”的故事。在他看来，和新业主们聊天也是对城市变迁的一种记录，“你不光可以了解这栋房子的前世今生，还能为它谱写一段当代史。”
美国记者威廉·曼彻斯特在《光荣与梦想》中写道：“在帮助我们了解过去方面，重大事件也许还并不如——几封信、压在旧书里的几朵花、几张过时的舞会节目单、曾为人所喜爱因而不忍抛弃特意加以珍藏的玩具之类——一些普通人无意留下的小物品。”
但对于有些花高价买下房子“收藏”的人来说，更多是为了满足自己的身份需求。
“这个东西跟老古董是一样的，你说有多少人去买一个上亿的杯子，他会拿来喝茶呢？”
采访、撰文 袁泓
编辑 谭浩
谁是上海第一豪宅？
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